Przewidywane powolne ożywienie...

2009-09-25 17:53

Na rynku nieruchomości jesienią powolne ożywienie... — Autor: Cushman & Wakefield

Po spowolnieniu, jakie odnotowano w pierwszych miesiącach 2009 r. niemal we wszystkich segmentach rynku nieruchomości komercyjnych, jesień powinna przynieść ożywienie w branży i zaowocować zwiększoną aktywnością inwestorów oraz większą liczbą nowych transakcji – prognozują analitycy Cushman & Wakefield.

RYNEK BIUROWY
Po spowolnieniu, jakie miało miejsce w pierwszym kwartale 2009 r., drugi kwartał okazał się bardziej optymistyczny. Spadki czynszów i zwiększenie liczby zachęt dla najemców zaowocowały lekkim wzrostem wolumenu transakcji najmu. Na rynku przybywa biur oferowanych na podnajem przez firmy redukujące potrzeby powierzchniowe i szukające oszczędności. W rezultacie widoczny jest dalszy lekki wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej oraz spadek poziomu czynszów. Wciąż jednak problemy dotyczące finansowania nowych projektów sprawiają, że wiele planowanych procesów inwestycyjnych zostało wstrzymanych.

RYNEK HANDLOWY
W I poł. 2009 r. w Polsce oddano do użytku blisko 390 000 m² nowoczesnej powierzchni handlowej. Największe obiekty, które zostały ukończone w okresie styczeń-czerwiec 2009 r., to Galeria Malta w Poznaniu, Cuprum Arena w Lubinie i Renoma we Wrocławiu. Na koniec czerwca 2009 r. w Polsce zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej wyniosły 8 835 000 m². Globalny kryzys finansowy weryfikuje prognozy przyszłej podaży na rynku nieruchomości handlowych. Pod koniec czerwca 2009 r. w budowie pozostawało ok. 1 mln m² nowoczesnej powierzchni handlowej z datą ukończenia na lata 2009-2010.

RYNEK MAGAZYNOWY
W I poł. 2009 r. w Polsce oddano do użytku rekordową ilość nowoczesnej powierzchni magazynowej: blisko 780 000 m². Kumulacja podaży spowodowana była przede wszystkim tym, że decyzje o budowie dostarczanych na rynek obiektów podejmowane były w okresie, w którym podaż nowej powierzchni była niedoszacowana. Przeważającym trendem po stronie podażowej w pierwszej połowie 2009 r. było odsuwanie w czasie planowanych inwestycji spekulacyjnych, zawężanie aktywności deweloperskiej do realizacji inwestycji przeznaczonych dla określonych najemców (built-to-suit), a także skupianie się na wynajęciu projektów już istniejących i powstających.

RYNEK INWESTYCYJNY
W I poł. 2009 r. obserwowaliśmy znaczący spadek aktywności inwestycyjnej na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Zjawisko to spowodowane jest m.in. globalnym oddziaływaniem skutków kryzysu (tzw. sub-prime loan) na rynki finansowe i wynikającym z tego ogólnym spowolnieniem gospodarczym, które wpłynęło znacząco na spadek cen nieruchomości komercyjnych. W badanym okresie na rynku inwestycyjnym zawarto transakcje o łącznej wartości ok. 230 mln euro, co stanowi spadek o 75% w porównaniu z tym samym okresem roku ubiegłego. W ujęciu sektorowym dominował rynek biurowy, na który przypadło ok. 97% wartości zrealizowanych transakcji. W ujęciu podmiotowym dominowali inwestorzy niemieccy, na których przypadło 78% wartości odnotowanych transakcji. Rozwój sytuacji na rynku inwestycyjnym w drugiej połowie 2009 r. będzie ściśle związany ze zmianami koniunktury na międzynarodowych rynkach finansowych.

RYNEK HOTELOWY
Spowolnienie gospodarcze utrzymujące się przez pierwszą połowę 2009 r. spowodowało pogorszenie się koniunktury w branży turystycznej. Ograniczenie inwestycji i optymalizacja wyników finansowych, które przy spadającej sprzedaży wymusiły redukcję kosztów (w tym kosztów podróży pracowników, szkoleń, konferencji czy spotkań integracyjnych) – miały bezpośredni wpływ na spadek obłożenia w hotelach i obniżenie średniej ceny sprzedaży pokoi. Spadki tych wskaźników odnotowały wszystkie duże grupy hotelowe w Europie.

RYNEK MIESZKANIOWY
Pomimo pewnych oznak poprawy sprzedaży, trudno jeszcze mówić o ożywieniu na rynku mieszkaniowym. Ograniczenie finansowania inwestycji i udzielania kredytów hipotecznych przez banki powoduje znaczny spadek liczby rozpoczętych nowych inwestycji mieszkaniowych oraz osłabienie aktywności na rynku kupujących w porównaniu z latami ubiegłymi. Trudna sytuacja na rynku nasila rywalizację deweloperów o klientów i źródła finansowania. Do końca 2009 r. nie należy się spodziewać gwałtownego spadku cen nieruchomości mieszkaniowych, a raczej ich stabilizację.

Źródło: "Marketbeat – jesień 2009"

W najnowszym raporcie "Marketbeat – jesień 2009", eksperci Cushman & Wakefield poddali półrocznej analizie rynek powierzchni biurowych, handlowych, przemysłowych, hotelowych, mieszkaniowych oraz rynek inwestycyjny w Polsce. Raport zawiera także prognozy dotyczące kształtowania się przyszłej sytuacji w branży nieruchomości.

- Po spowolnieniu rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych (w pierwszej połowie 2009 r. liczba transakcji spadła o 75% wobec analogicznego okresu ub. r.), widać już pierwsze sygnały ożywienia wśród inwestorów – informuje Wojciech Pisz z grupy rynków kapitałowych firmy Cushman & Wakefield - Największym zainteresowaniem cieszą się średniej wielkości budynki biurowe w centrum Warszawy oraz transakcje typu Sale & Leaseback (transakcje sprzedaży nieruchomości z równoczesnym podpisaniem umowy najmu przez sprzedającego) we wszystkich sektorach – dodaje ekspert i podkreśla, że z punktu widzenia inwestorów, tego typu projekty wydają się być na dzisiejsze czasy najbezpieczniejsze i dające stosunkowo zadowalające zyski. Choć rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych nie osiągnął jeszcze stanu pełnej równowagi, gdyż w dalszym ciągu kluczową kwestią pozostaje poszukiwanie nowego, akceptowalnego poziomu cen, to istnieje szansa, że na jesieni odnotujemy kilka znaczących transakcji, które powinny wpłynąć na bardziej optymistyczne postrzeganie najbliższej przyszłości.

- Rynek powierzchni magazynowych powoli odbija się. Popyt na nowoczesne obiekty tego typu stopniowo rośnie. Coraz więcej spożywczych sieci handlowych oraz najemców z branży elektronicznej i farmaceutycznej jest zainteresowanych rozwojem sieci dystrybucji - optymizm, co do przyszłości polskiego rynku obiektów komercyjnych podziela Tomasz Mika z działu powierzchni magazynowych Cushman & Wakefield. Według niego, nowych transakcji można się też spodziewać na rynku magazynów i to jeszcze w bieżącym roku, ponieważ najemcy i operatorzy logistyczni przygotowują się do zwiększenia działalności w 2010 r. Jest to tym bardziej prawdopodobne, że jesień zawsze wiąże się z większym ruchem na rynku nieruchomości.
Jeśli chodzi o liczbę nowych obiektów, które pojawiły się na rynku, to w pierwszej połowie 2009 r. do użytku oddano 0,78 mln m² powierzchni magazynowych.
- Należy jednak pamiętać, że budowa tych budynków w większości zaczynała się przed kryzysem lub na jego początku – podkreśla Mika. Zgodnie z przewidywaniami, w najbliższej przyszłości nie rozpoczną się żadne nowe inwestycje magazynowe. Nadal jednak prawie 1 mln m² powierzchni czeka na najemców, choć odsetek niewynajętych magazynów systematycznie maleje. W lokalizacjach z dużą liczbą pustostanów, zainteresowani wynajmem mogą wynegocjować atrakcyjne warunki najmu – w pozostałych czynsze znajdują się na stabilnym poziomie.

Tak, jak w przypadku rynku magazynowego, zdaniem Pauliny Misiak z działu powierzchni biurowych Cushman & Wakefield, nadchodzi czas realizowania transakcji. Jednak w tym segmencie – jak dodaje ekspert – zmiany będą wynikały przede wszystkim z renegocjacji dotychczasowych umów, bądź zmian lokalizacji siedzib firm.
- Wobec spadku stawek czynszowych, jaki miał miejsce w okresie ostatnich 9 miesięcy oraz prognoz ograniczenia podaży na przyszłe lata, wielu najemców rozpoczyna już teraz działania na rzecz zabezpieczenia swoich potrzeb powierzchniowych na przyszłe lata w obecnym, sprzyjającym im otoczeniu rynkowym - wyjaśnia Misiak. Podkreśla, że obecnie wielkometrażowi, świadomi sytuacji najemcy coraz częściej podejmują działania z kilkuletnim wyprzedzeniem.
- To właśnie kluczowi najemcy będą największymi beneficjentami obecnej sytuacji. To ich umowy najmu będą warunkiem rozpoczęcia inwestycji i ich decyzje, podejmowane na długo przed rozpoczęciem budowy ich przyszłych siedzib, będą obecnie realnie kształtować największą część podaży na lata 2011-12 – podkreśla Paulina Misiak.

Nastrój ostrożności w podejmowaniu decyzji na rynku nieruchomości handlowych – według Szymona Łukasika, eksperta z działu powierzchni handlowych firmy Cushman & Wakefield – stwarza niepowtarzalne możliwości dla najemców oraz dobrze uposażonych inwestorów, którzy mają okazję wiele zyskać w dłuższej perspektywie.
- Możemy być świadkami pojawienia się zupełnie nowych liderów rynku nieruchomości handlowych oraz obserwować interesujące przetasowania – uważa Łukasik, choć jak dodaje, z drugiej strony obecnie na rynku trudniej jest uzyskać finansowanie, co w pewnym stopniu ogranicza ilość nowych projektów handlowych, które mogłyby zostać otwarte w ciągu najbliższych 2 lat.