Pozytywnych trendów ciąg dalszy

W pierwszym kwartale 2006 roku na rynku magazynowo-logistycznym utrwaliły się pozytywne trendy roku poprzedniego. Wzrosły zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej oraz popyt na te powierzchnie, spadły natomiast wskaźniki powierzchni niewynajętej. Z końcem zimy rozpoczęto budowy nowych obiektów magazynowych.

CB Richard Ellis, wydała kwartalny raport z serii "M2-Big Box Poland" - Rynek Powierzchni Magazynowych w Polsce. Raport ten zawiera przegląd rynku nowoczesnych, komercyjnych powierzchni magazynowo-logistycznych w pierwszym kwartale 2006 roku. Analitycy donoszą, że na koniec 1 kwartału 2006 w budowie znajdowało się 358 tys. mkw. magazynów, z czego duża część jest już wynajęta. Najwięcej buduje się poza Warszawą, w rejonie Katowic, Poznania, Łodzi i Wrocławia.

Duża aktywność deweloperów ma swoje uzasadnienie w popycie. Transakcje zawarte w pierwszym kwartale stanowią ok. 40 proc. zeszłorocznego popytu i w  analizowanym okresie zawarto transakcje najmu na powierzchnie magazynowe o wielkości 174,000 mkw. Najemcy najbardziej zainteresowani byli powierzchniami magazynowymi położonymi w Sektorze 3 (parki logistyczne zlokalizowane w promieniu ponad 100 km od Warszawy, w głównych miastach Polski i ich okolicach). W Sektorze tym wynajęto ponad 136 tys. mkw. magazynów.W większości były to umowy najmu podpisane przed oddaniem obiektu do użytku (tzw. pre-let) na powierzchnię powyżej 40 tys. mkw.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej dla całego rynku magazynowo-logistycznego w Polsce wyniósł w pierwszym kwartale 2006 roku 11,72%. Był on niższy w stosunku do poprzedniego kwartału o 1,94 punkty procentowe., co było spowodowane znacznym popytem oraz sezonowym zmniejszeniem aktywności w budownictwie.

Aktualnie dostępna powierzchania magazynowa to 222 tys. mkw. Najwięcej wolnej powierzchni w istniejących budynkach znajduje się w Sektorze 2. Stawki czynszów w ostatnim okresie czasu pozostały na niezmienionym poziomie. Analitycy prognozują, że efektywne czynsze mogą być niższe od ofertowych, co jest konsekwencją konkurencji wśród deweloperów, którzy pozyskując klientów, mogą oferować okresy zwolnień z czynszów. Poza tym na polski rynek wchodzą nowi międzynarodowi deweloperzy logistyczni, którzy zdobywając rynek, mogą oferować korzystne warunki najmu. Tak więc, jak wynika z analiz, ofertowe stawki czynszów w najbliższym okresie czasu pozostaną na podobnym poziomie.

W pierwszym kwartale 2006 r. na rynku powierzchni magazynowo-logistycznych nie odnotowano transakcji inwestycyjnych. Obecnie na rynku możliwe są do osiągnięcia stopy kapitalizacji poniżej 7,5 proc. Inwestorzy poszukują dobrych produktów inwestycyjnych w celu dywersyfikacji swoich portfeli. Chociaż preferują duże transakcje portfelowe, szukają aktywów o wartości powyżej 10 mln Euro. Poniższe zestawienie przedstawia podział rynku na sektory:

Poniżej graficznie przedstwaiono strukturę rynku powierzchni magazynowych: