Powierzchnie biurowe w końcu zaczną drożeć

2009-09-23 15:18
W II kwartale 2010 spodziewajmy się wzrostu cen o 8-15%
Autor: Jones Lang LaSalle

Najwięcej wolnych powierzchni biurowych można znaleźć dziś w Łodzi (26%) i Wrocławiu (12%), a jeśli chodzi o Warszawę, to najwięcej biur czeka na najemców na Służewcu Przemysłowym na Mokotowie. Sytuacja ta jednak nie będzie trwała wiecznie. Z kwartału na kwartał liczba pustostanów będzie malała, i to w całym kraju.

Wynika to z faktu wprowadzania na rynek biurowy coraz mniejszej liczby nowych obiektów. Na fali spowolnienia gospodarczego wiele firm zamroziło swoje decyzje w zakresie ekspansji, decydując się często na renegocjację dotychczasowych umów. Brak nowych najemców, zwłaszcza w opcji pre-lease czyli podpisania umowy przed rozpoczęciem budowy biurowca, przełożył się z kolei na usztywnienie polityki banków w zakresie kredytowania inwestycji. Zatem zgodnie z prawami rynku, gdy maleje podaż, ceny powierzchni biurowych na pewno pójdą w górę. Już w II kwartale 2010spodziewajmy się wzrostu cen w zależności od rynku o 8-15%.

Rynek powierzchni biurowych w Warszawie
 I połowa 2008 r.I połowa 2009 r.
podaż poza centrum (m2)
klasa A i B
1 749 3005 2 029 510
wolna powierzchnia poza centrum 1,25% 5,14%
podaż w centrum (m2)
klasa A i B
1 091 590 1 123 450
wolna powierzchnia w centrum 3,49% 6,65%
całkowita podaż (m2)
klasa A i B
2 840 895 3 152 960
całkowita wolna powierzchnia
klasa A i B
2,11% 5,68%

Zbliża się koniec rynku najemcy

Wraz ze wzrostem cen zmaleje elastyczność właścicieli biurowców i deweloperów w zakresie oferowanych dziś zachęt dla najemców. Jeśli zatem firma poszukuje dziś biura, namawiam do aktywnych działań w tym zakresie, gdyż powoli wychodzimy z rynku najemcy, a wchodzimy w cykl rynku, na którym warunki dyktuje właściciel biura bądź deweloper.

Renegocjuj

Firmy, które zdecydują się dziś na przeprowadzkę do nowego biura mogą oczekiwać wyjątkowo atrakcyjnych ofert w zakresie długości okresu zwolnienia z czynszu. W zależności od rynku i sytuacji konkretnego budynku, można wynegocjować nawet do 12 miesięcy wakacji czynszowych. Z kolei renegocjacje obecnej umowy najmu mogą przynieść korzystne zmiany nawet 1,5 roku, 2 lata przed jej zakończeniem. Negocjacjom cenowym na tak elastycznym rynku podlegają dziś nawet opłaty eksploatacyjne. W wyniku poprawnie przeprowadzonych renegocjacji obie strony zyskują – najemca oszczędności w czynszu bieżącym, a właściciel przedłużenie umowy ze sprawdzonym najemcą na kolejnych kilkadziesiąt miesięcy i utrzymanie portfolio. Kilka lat temu renegocjacjom podlegało zaledwie kilka procent umów – firmy zainteresowane ekspansją przenosiły się po prostu do nowego biura. W ostatnich kilkunastu miesiącach odsetek ten regularnie rósł i obecnie renegocjacje dotyczą praktycznie co trzeciej nowo zawieranej umowy najmu.

Korzystaj z umów pre-lease

Największe korzyści najemcy mogą osiągnąć przy podpisaniu tzw. umowy pre-lease. Nawet mała firma może uzyskać bardzo korzystne warunki najmu na etapie, gdy inwestor otwiera pulę najemców niezbędną do uruchomienia finansowania bankowego. Oznacza to, że firma, która będzie pierwszym najemcą i wynajmie na przykład 2000 m2 może mieć dużo lepszą średnią stawkę niż kolejny najemca na 5000 m2.
Podobna sytuacja może mieć miejsce w przypadku biurowców przeznaczonych na sprzedaż. Gdy inwestor zostaje z 15-25% wolnej powierzchni, której wynajem jest konieczny do spełnienia wszystkich warunków do sprzedaży biurowca, wówczas na tym etapie też jest w stanie zaoferować większe zachęty w zakresie cen i okresu zwolnienia z czynszu.

Rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych
I połowa 2008 r.I połowa 2009 r.
miasto podaż (m2) współczynnik pow. wolnej podaż (m2) współczynnik pow. wolnej
Kraków 221 800 1,00% 273 300 6,60%
Wrocław 223 600 7,70% 285 800 12,50%
Poznań 114 700 3,60% 147 000 5,10%
Trójmiasto 160 000 3,50% 179 900 6,80%
Katowice 101 000 6,80% 123 500 6,60%
Łódź 78 900 9,70% 131 500 26,20%
Lublin 35 000 2,00% 42 500 5,40%
Szczecin 29 000 0,00% 29 000 4,30%
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej