Powierzchnie biurowe w końcu zaczną drożeć

Najwięcej wolnych powierzchni biurowych można znaleźć dziś w Łodzi (26%) i Wrocławiu (12%), a jeśli chodzi o Warszawę, to najwięcej biur czeka na najemców na Służewcu Przemysłowym na Mokotowie. Sytuacja ta jednak nie będzie trwała wiecznie. Z kwartału na kwartał liczba pustostanów będzie malała, i to w całym kraju.

Wynika to z faktu wprowadzania na rynek biurowy coraz mniejszej liczby nowych obiektów. Na fali spowolnienia gospodarczego wiele firm zamroziło swoje decyzje w zakresie ekspansji, decydując się często na renegocjację dotychczasowych umów. Brak nowych najemców, zwłaszcza w opcji pre-lease czyli podpisania umowy przed rozpoczęciem budowy biurowca, przełożył się z kolei na usztywnienie polityki banków w zakresie kredytowania inwestycji. Zatem zgodnie z prawami rynku, gdy maleje podaż, ceny powierzchni biurowych na pewno pójdą w górę. Już w II kwartale 2010spodziewajmy się wzrostu cen w zależności od rynku o 8-15%.

Zbliża się koniec rynku najemcy

Wraz ze wzrostem cen zmaleje elastyczność właścicieli biurowców i deweloperów w zakresie oferowanych dziś zachęt dla najemców. Jeśli zatem firma poszukuje dziś biura, namawiam do aktywnych działań w tym zakresie, gdyż powoli wychodzimy z rynku najemcy, a wchodzimy w cykl rynku, na którym warunki dyktuje właściciel biura bądź deweloper.

Renegocjuj

Firmy, które zdecydują się dziś na przeprowadzkę do nowego biura mogą oczekiwać wyjątkowo atrakcyjnych ofert w zakresie długości okresu zwolnienia z czynszu. W zależności od rynku i sytuacji konkretnego budynku, można wynegocjować nawet do 12 miesięcy wakacji czynszowych. Z kolei renegocjacje obecnej umowy najmu mogą przynieść korzystne zmiany nawet 1,5 roku, 2 lata przed jej zakończeniem. Negocjacjom cenowym na tak elastycznym rynku podlegają dziś nawet opłaty eksploatacyjne. W wyniku poprawnie przeprowadzonych renegocjacji obie strony zyskują – najemca oszczędności w czynszu bieżącym, a właściciel przedłużenie umowy ze sprawdzonym najemcą na kolejnych kilkadziesiąt miesięcy i utrzymanie portfolio. Kilka lat temu renegocjacjom podlegało zaledwie kilka procent umów – firmy zainteresowane ekspansją przenosiły się po prostu do nowego biura. W ostatnich kilkunastu miesiącach odsetek ten regularnie rósł i obecnie renegocjacje dotyczą praktycznie co trzeciej nowo zawieranej umowy najmu.

Korzystaj z umów pre-lease

Największe korzyści najemcy mogą osiągnąć przy podpisaniu tzw. umowy pre-lease. Nawet mała firma może uzyskać bardzo korzystne warunki najmu na etapie, gdy inwestor otwiera pulę najemców niezbędną do uruchomienia finansowania bankowego. Oznacza to, że firma, która będzie pierwszym najemcą i wynajmie na przykład 2000 m² może mieć dużo lepszą średnią stawkę niż kolejny najemca na 5000 m².
Podobna sytuacja może mieć miejsce w przypadku biurowców przeznaczonych na sprzedaż. Gdy inwestor zostaje z 15-25% wolnej powierzchni, której wynajem jest konieczny do spełnienia wszystkich warunków do sprzedaży biurowca, wówczas na tym etapie też jest w stanie zaoferować większe zachęty w zakresie cen i okresu zwolnienia z czynszu.