Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce w 2009 r.

W I połowie 2008 roku na rynku nieruchomości utrzymywał się stabilny poziom cen, w drugiej zaś obserwowany kryzys finansowy i znaczne obostrzenia w udzielaniu kredytów hipotecznych osobom prywatnym stały się impulsem do rozpoczęcia korekty cen.

Jednak obserwowany silny spadek popytu przy krótkookresowym wzroście podaży w dłuższej perspektywie będzie się zmniejszać, przez co presja na spadek cen powinna maleć. W krótkim okresie otwiera to drogę do budownictwa pod wynajem, czy budownictwa tańszych mniejszych mieszkań, dostępnych poprzez finansowanie ze środków własnych.

W 2008 roku nastąpił znaczny wzrost podaży mieszkań na rynku pierwotnym. W całym roku oddano łącznie 165,8 tys. mieszkań, tj. o 24,0 % więcej r/r. Jednak obserwowany w ciągu roku spadek popytu, zaostrzony ze względu na ograniczenie akcji kredytowej banków w IV kwartale, wyhamował procesy podażowe.

Rozpoczęto budowę 174,1 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 5,6% r/r oraz wydano 230,1 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, tj. mniej o 7,1% r/r. Co więcej, szacujemy, że znaczna cześć wydanych w 2008r. pozwoleń nie zostanie zrealizowana. Już teraz przedsiębiorstwa deweloperskie zapowiadają zmniejszenie skali inwestycji w 2009 r. i skupienie się na zakończeniu tych, które są w trakcie realizacji. Oczekuje,  że liczba mieszkań oddanych do użytkowania, szczególnie w drugiej połowie 2009r. istotnie się zmniejszy.

W 2009r. wzrostu zainteresowania nieruchomościami można spodziewaćsię ze strony gospodarstw domowych chcących skorzystać z rządowego programu „Rodzina na swoim”.Dodatkowym impulsem popytowym może być zamiar wprowadzenia przez KNF nowej Rekomendacji T, co podobnie jak przy wprowadzaniu rekomendacji S, zwiększy popyt wśród części kredytobiorców, która będzie chciała zaciągnąć kredyt jeszcze przed wprowadzeniem obostrzeń. Niemniej jednak czynnikami ograniczającymi popyt będą wysokie koszty kredytów hipotecznych oraz niska dostępność kredytów hipotecznych związana z niekorzystną sytuacją płynnościową sektora bankowego. Spadek zainteresowania nabyciem nieruchomości będzie również wynikał z pogorszenia się koniunktury na rynku pracy.

Negatywnie na popyt na rynku nieruchomości będzie oddziaływało podwyższone ryzyko kursowe. Słaba waluta krajowa będzie wpływała na zwiększenie kosztów obsługi kredytów walutowych, co w połączeniu z pogorszeniem sytuacji na rynku pracy może doprowadzić do wzrostu liczby nieobsługiwanych kredytów.

W 2009 r. szacujemy średnioroczny spadek cen lokali mieszkalnychw Polsce na poziomie ok. 18,9% r/r, nieruchomości niemieszkalnych ok. 15,2% r/r oraz gruntów zabudowanych i zurbanizowanych o ok. 13,2% r/r. Jednocześnie nie wykluczamy wydłużenia się okresu dekoniunktury w Polsce na 2010 r. Wielkość korekty na rynku nieruchomości będzie w znacznym stopniu zależała od długości i głębokości spowolnienia gospodarczego w Polsce jak również od długości trwania kryzysu finansowego na świecie.

W sytuacji niepewności na rynkach finansowych w 2008r. nadal utrzymywało się zainteresowanie kapitału spekulacyjnego ziemią. W 2008r. notowany był stały wzrost cen gruntów ornych pochodzących z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Z kolei w obrocie prywatnym silny trend wzrostowy został zaburzony zmianami sezonowymi. Zmniejsza się różnica cen gruntów sprzedawanych przez ANR (średnio w III kw. 12 297 zl/ha) oraz w obrocie prywatnym (15 333 zł/ha). W związku ze spadkiem cen upraw polowych, a tym samym zmniejszeniem się opłacalności produkcji rolniczej, oczekuje się, iż dynamika wzrostu cen w skali roku 2009 istotnie osłabnie.

Zasoby mieszkaniowe kraju stanowiły na koniec grudnia 2007 r. 13,0 mlnmieszkań, w których zlokalizowane były 48,0 mln izb o powierzchni użytkowej 907,2 mln m². Porównując przedstawione dane względem 2006r. liczba mieszkań wzrosła ookoło117,0 tys. mieszkań (tj. o ok. 0,9% r/r), 12146,4 tys. m. kw. powierzchni użytkowej (ok. 1,4%), oraz 499,9 tys. izb (ok. 1,1%). W pięciu największych miastach tj.: Warszawie, Łodzi, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu, gdzie mieszka ok. 18,9% ludności miejskiej, skupia się ponad 22,0% mieszkań spośród wszystkich zasobów mieszkaniowych.

Zasoby mieszkaniowe kraju i ich struktura

W 2007 r. największy rozwój budownictwa nastąpił na obszarze centralnej i północnej Polski, tj. w woj. mazowieckim i pomorskim (wzrost o 1,4% r/r), a najmniejszy w woj. opolskim i świętokrzyskim (0,4% r/r). Szacujemy, że w 2008 r. znaczny wzrost budownictwa mieszkaniowego miał miejsce również w dwóch pierwszych ww. województwach, jak również w małopolskim, dolnośląskim oraz wielkopolskim, tj. województwach na terenach których skupione są największe aglomeracje miejskie.

W 2008 r., według szacunków AM, zasoby mieszkaniowe zwiększyły się w skali istotnie wyższej od obserwowanej w 2007 r. W I-III kwartale 2008 r. przekazano do użytkowania 48 847 nowych budynków mieszkalnych, na które składało się 99 993 mieszkań. Wśród nich 67 067 (ok. 67,1%) to nowe mieszkania w miastach, a pozostałe 32,9% czyli 32 926 to nowe lokale na wsi.

Charakterystyka zasobów mieszkaniowych w przekroju regionalnym

Na koniec grudnia 2007 r. w dziewięciu województwach powierzchnia użytkowa jednego mieszkania nie przekroczyła 70,4 mkw.-średniej krajowej. Wielkość ta jest nieznacznie tj. o 0,3 mkw. większa od średniej w 2006r., równej 70,1 mkw. mieszkania o największej przeciętnej powierzchni użytkowej zlokalizowane są w woj.: podkarpackim (77,7 mkw), wielkopolskim (77,1 mkw) i opolskim(77,0 mkw.). Najmniejsze natomiast w woj.: warmińsko-mazurskim (65,3 mkw), łódzkim (65,5 mkw.) oraz kujawsko-pomorskim (66,0 mkw.).

Przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na 1 osobę wzrosła w 2007r. o 0,6 mkw. i wyniosła 23,9 mkw. Jednocześnie była większa na wsi niż w miastach o ok. 6,5% (wzrost w miastach z 22,8 mkw. do 23,2 mkw., na wsi z 24,5 do 24,7 mkw). Wskaźnik charakteryzujący tę wielkość w układzie regionalnym wahał się od 21,4 mkw. w województwie warmińsko-mazurskim do 25,2 mkw. w mazowieckim.

Mieszkania wiejskie są bardziej zaludnione od mieszkań miejskich: na 1 mieszkanie w miastach przypadało przeciętnie 2,67 osoby, a na wsi 3,48. Widoczna jest ujemna zależność pomiędzy wielkością miasta a liczbą izb w mieszkaniu, czyli im większe miasto tym mniejsza liczba izb.Najwięcejosób w 1 mieszkaniu znajdowało się województwie podkarpackim tj. 3,44, najmniej zaś w województwach: łódzkim tj. 2,67.

Główne czynniki decydujące o podaży mieszkań: