Nieruchomości w Polsce - wolumen transakcji zawartych w 2009 najniższy od 2003 roku
Rok 2009 w Polsce charakteryzował się postępującym spowolnieniem aktywności inwestycyjnej we wszystkich sektorach rynku - podaje najnowszy raport Jones Lang LaSalle: "Warsaw City Report – Q4 2009" (Warszawski Rynek Nieruchomości – 4 kw. 2009). Zawarto tylko kilka znaczących transakcji jak np. Atrium City, Grzybowska Park, Marynarska Point czy portfel obiektów Mayland. Te cztery transakcje stanowiły ponad 60% wartości całego rynku, który osiągnął 725 mln euro.
- Wolumen transakcji zawartych w sektorze nieruchomości w Polsce w 2009 r. jest najniższy od 2003 roku - mówi Tomasz Trzósło, dyrektor działu inwestycji nieruchomościowych w Europie Środkowo-Wschodniej w Jones Lang LaSalle. - W zeszłym roku zawarto 21 transakcji o łącznej wartości 725 milionów Euro. Dla porównania: w 2008 r. w Polsce zawarto transakcje o wartości 1,7 mld euro, w 2009 r. wolumen wyniósł 3,2 mld euro, a w rekordowym 2006 r. wolumen transakcji inwestycyjnych w nieruchomości w Polsce osiągnął 5,0 mld euro. Tak znaczący spadek wartości inwestycji nie był zaskoczeniem, ale odzwierciedleniem analogicznej sytuacji jaka zaistniała w całej Europie, gdzie w skutek kryzysu finansowego nastąpiła znacząca redukcja wolumenu transakcji.
Analitycy Jones Lang LaSalle szacują, że w 4 kw. 2009 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów biurowych kształtowały się na poziomie 7,25-7,50%, ok. 7% w sektorze handlowym, a na rynku magazynowym 8,50-8,75% dla budynków wynajętych na 10 lat oraz bliżej 9% przy krótszych umowach. Dla produktów biurowych i handlowych o drugorzędnej jakości (krótsze umowy najmu, obiekty starsze, gorsza jakość wykończenia, gorsza lokalizacja) stopy kapitalizacji będą oscylowały wokół 9% i nie zmieni się to w przewidywalnej przyszłości. Głównym powodem jest ograniczona pula potencjalnych kupujących, a sytuacja ta ulegnie zmianie tylko pod warunkiem zastosowania znaczących korekt cen.
- Od jakiegoś czasu obserwujemy na rynku nieznaczną kompresję stóp kapitalizacji i naszym zdaniem można mówić o zatrzymaniu dekompresji stóp – istnieją inwestorzy skłoni zakupić biurowce na poziomie 7% i jednocześnie są gotowi zejść na 8,5% i poniżej w przypadku obiektów magazynowych. Tak samo jest w odniesieniu do obiektów handlowych, gdzie naszym zdaniem w przypadku najlepszych centrów handlowych jest szansa na zawarcie transakcji na poziomie nawet poniżej 7,0% - dodaje Tomasz Trzósło. - W przypadku nieruchomości gorszej jakości niestety wciąż istnieje niekorzystna sytuacja. Głównym powodem różnicy w poziomie stóp kapitalizacji za nieruchomości o drugorzędnej jakości jest ograniczona pula potencjalnych kupujących. Zainteresowanie inwestorów może wzrosnąć, jeśli wystąpią znaczące obniżki cen tychże nieruchomości. Jednakże w takiej sytuacji potwierdzą się znaczne redukcje wartości takich aktywów.
Podsumowując, analitycy Jones Lang LaSalle zauważają obecnie pewną, choć nadal ograniczoną w stosunku do lat 2006-2007, aktywność na rynku oraz znaczącą poprawę nastawienia inwestorów w stosunku do ich nastrojów sprzed chociażby 6 miesięcy. Ostatnio zawarte transakcje oraz te obecnie uzgadniane potwierdzają poprawę nastrojów na rynku. W połączeniu ze stosunkowo dobrymi podstawami polskiej gospodarki powinno to doprowadzić do poprawy wyników rynku i stabilizacji stóp kapitalizacji w 2010 r.
