Mieszkanie wynająć i sprzedać z zyskiem

Wraz z rosnącymi cenami mieszkań idą w górę koszty wynajmu. Można oczekiwać, że coraz wyższe ceny lokali wyeliminują pewną grupę osób spośród kupujących i będą oni zmuszeni do wynajmu. Jak zapewniają analitycy rynku, luka podażowa nam tutaj nie grozi.

W ciągu ostatnich 3 miesięcy najbardziej podrożały kawalerki oraz lokale dwupokojowe. Spadły natomiast ceny wynajmu mieszkań trzy- i czteropokojowych. Taka sytuacja miała miejsce w Krakowie i Poznaniu. Biorąc pod uwagę ciągle rosnące ceny mieszkań, tendencja wzrostu kosztów wynajmu jest zjawiskiem naturalnym i prawidłowym. Można oczekiwać, że spowoduje to wyeliminowanie pewnej grupy osób spośród kupujących, którzy będą zmuszeni do wynajmu. W ten sposób nastąpi zwiększenie popytu. Ponieważ nie grozi nam tutaj luka podazowa, nie należy się spodziewać dynamicznego podwyższania cen najmu, ale można przewidywać stabilne kilkuprocentowe wzrosty w ciągu kwartału.

W I kwartale 2007 najbardziej wzrosły koszty wynajmu mieszkań dwupokojowych: w Warszawie aż o 15% proc. Niewiele mniej podrożały w Katowicach 14 (proc.) i w Poznaniu (o prawie 13 proc.). Również za kawalerki trzeba było zapłacić więcej niż w zeszłym roku. Najbardziej o ponad 8 proc. zdrożały czynsze w Katowicach, ale wzrosty rzędu 5 proc. nastąpiły w Warszawie, Gdańsku i Poznaniu. W Krakowie i Wrocławiu ceny poszły w górę o 3,6 proc. Obecnie już w trzech na pięć miastach koszty wynajmu kawalerki przekraczają tysiąc złotych. W przypadku mieszkań dwupokojowych łatwo wyodrębnić trzy grupy cenowe: najdroższa Warszawa, drugą grupę stanowią Wrocław i Kraków, trzecią - Gdańsk, Poznań i "doszusowujące" do nich Katowice. W przypadku mieszkań większych brak jest już tego typu proporcji i ceny są bardzo zróżnicowane. Na przykład wynajęcie mieszkania czteropokojowego jest ponad cztery razy droższe w Warszawie niż w Katowicach.

Wśród najemców największą popularnością nadal cieszą się mieszkania dwu- i jednopokojowe. Trzeba pamiętać, że analizowane miasta to duże ośrodki akademickie i znaczna część popytu jest generowana przez studentów. Początek roku to jeden z dwóch okresów, kiedy jest większe prawdopodobieństwo, że studenci będą poszukiwali mieszkań do wynajęcia. Być może stworzone przez nich zapotrzebowanie w jakimś stopniu wpłynęło na wzrost cen w ostatnim kwartale.

Źródło "Raport Szybko.pl i Expandera" 

Koszty wynajmu w poszczególnych miastach

Warszawa
I kwartał 2006 roku jest pierwszym okresem od dłuższego czasu, kiedy koszty wynajmu odnotowały tak duże wzrosty i to w przypadku wszystkich rodzajów nieruchomości. Najbardziej, bo o prawie 15 proc., podrożał wynajem mieszkań dwupokojowych. Za trzypokojowe trzeba było zapłacić średnio o 252 złotych więcej (ponad 12 proc. więcej). Relatywnie mniej poszły w górę cztery pokoje (blisko 4 proc.) i kawalerki (około 5 proc.)
Wzrosty cen nie nastąpiły jednak równomiernie we wszystkich dzielnicach. O ponad 30% czyli znacznie powyżej średniej wzrosły koszty wynajmu mieszkań w Wilanowie, zyskały także najpopularniejsze lokalizacje: Mokotów, Centrum i Śródmieście. Najmniej podniosły się koszty wynajmu mieszkań na Gocławiu i Tarchominie. Najdroższe obecnie są czynsze w dzielnicach centralnych: Centrum, Śródmieście, Mokotów, Ochota. Przykładowo za trzypokojowe mieszkanie na Mokotowie można by wynająć dwa takie lokale na Białołęce. Takie dysproporcje są świetnym dowodem na to, jak ważna jest dla wynajmujących lokalizacja.

Kraków
Kraków to specyficzne miasto, jeśli chodzi o rynek wynajmu mieszkań. Po pierwsze największe w Polsce miasto akademickie musi przyjąć i zapewnić mieszkanie kilkudziesięciu tysiącom młodych ludzi tu studiującym. Z drugiej strony, setki tysięcy corocznie odwiedzających Kraków turystów także potrzebują bazy noclegowej. Wiele mieszkań jest więc przeznaczonych na wynajem krótkookresowy, który może być ekonomicznie bardziej opłacalny od tradycyjnej formy. Zazwyczaj pod taki wynajem przeznaczone są mieszkania większe, minimum dwupokojowe. Wymagane jest także, aby prezentowały dobry standard techniczny, były wygodnie i estetycznie wykończone. Ogranicza to ilość dużych mieszkań dostępnych dla tradycyjnego wynajmu.
Wśród wynajmujących nadal największą popularnością cieszą się lokale jedno- i dwupokojowe i to właśnie koszty ich wynajmu wzrosły w ciągu 3 miesięcy najbardziej: kawalerki o ponad 100 złotcych, dwóch pokoi o 89 złotych. Najtaniej w Krakowie można wynająć mieszkanie w dzielnicach Prokocim-Bieżanów i Czyżyny. Tylko tu za kawalerkę płaci się mniej niż 800 złotych miesięcznie. Obok Łagiewnik były to jedyne dzielnice, w których odnotowano wzrosty kosztów wynajmu mieszkań każdej wielkości. Tradycyjnie niedroga jest też Nowa Huta i Bieńczyce. W grupie najdroższych lokalizacji, także podobnie jak w poprzednich okresach znajdują się Stare Miasto, Zwierzyniec i Grzegórzki.

Wrocław
Już w IV kwartale 2006 koszty wynajmu miekszań we Wrocławiu ukształtowały się na poziomie porównywalnym do krakowskiego. W tym momencie, aby wynająć mieszkanie we Wrocławiu, trzeba już dysponować większą gotówką niż w Krakowie. W wyniku ruchów cenowych, które miały miejsce na przestrzeni kwartału za wynajęcie kawalerki trzeba zapłacić o ponad 100 złotych więcej niż w grudniu, za trzy pokoje o 84 złote więcej a za cztery aż o 519 czyli o 23 proc. więcej. Spadły jedynie koszty wynajmu mieszkań dwupokojowych, wydaje się jednak, że jest to zjawisko chwilowe i w kolejnym kwartale można spodziewać się powrotu ceny rzędu 1500 złotych miesięcznie.

Poznań
Stolica Wielkopolski jest w I kwartale 2007 niekwestionowanym liderem wzrostów cen kupna/sprzedaży mieszkań. Nie przełożyło się to dotychczas na stabilną tendencję wzrostu kosztów wynajmu mieszkań. W ciągu kwartału widoczny jest spedek czynszów mieszkań dwu- i trzypokojowych. Sytuację tę można tłumaczyć fluktuacjami popytu. Styczeń jest bowiem miesiącem, kiedy część studentów zmienia mieszkania. W tym okresie skok cen w przypadku mieszkań dwu- i trzypokojowych można wytłumaczyć zapotrzebowaniem ze strony studentów, wśród których lokale te są bardzo popularne. Spadek zaś do poziomu porównywalnego z końcem roku 2006 to efekt wygaśnięcia tego popytu.
Wydaje się, iż w ciągu najbliższych miesięcy powinniśmy mieć jednak do czynienia ze wzrostem stawek wynajmu, który będzie następstwem znacznego podwyższenia cen zakupu nieruchomości w Poznaniu.

Katowice, Gdańsk
W miastach tych w I kwartale 2007 mieliśmy do czynienia z porównywalną dynamiką wzrostu kosztów wynajmu mieszkań. Najwyższy procentowy wzrost miał miejsce w przypadku kawalerek w Gdańsku i wyniósł 16%. W realnych złotówkach jednak wyższe wzrosty nastąpiły w Katowicach. O 183 złote więcej niż w grudniu należy zapłacić za wynajem mieszkania 3 pokojowego, a o 142 za 2 pokojowego.

Nieruchomości lepsze niż akcje?

Analitycy Szybko.pl i Expander przeprowadzili symulację mającą na celu sprawdzenie, jaki można uzyskać przychód z wynajmu. Założono w niej, że mieszkanie kupowane jest na 10 lat po to, by je wynajmować, a potem sprzedać z zyskiem. Nieruchomość finansowana jest w całości z kredytu w złotówkach oprocentowanego stawką 5,3 proc. zaciągniętego na 20 lat. Koszty związane z zakupem (prowizja banku, notariusz, podatek) przyjęto na poziomie 5 proc. W trakcie trwania inwestycji wartość nieruchomości rośnie o 100 proc. (a więc nieco ponad 7 proc. w skali roku). Po 10 latach właściciel sprzedaje mieszkanie, spłacając z przychodu resztę kredytu i inkasując zysk. Przez okres trwania inwestycji dochody uzyskiwane są z wynajmu, które częściowo rekompensują koszty.

Celem symulacji było zbliżenie się do rynkowych realiów, dlatego założono, że przychód z wynajmu uzyskiwany jest średnio przez 10 miesięcy w roku. Jest on oczywiście opodatkowany (ryczałt). Jednocześnie uwzględniono konieczność "odświeżenia" mieszkania - to wydatek rzędu 10 proc. początkowej wartości nieruchomości. I wreszcie, wzięto pod uwagę konieczność płacenia przez właściciela mieszkania czynszu (przyjęto poziom 8 zł za m.kw. mieszkania). Efektem tych założeń są określone przepływy pieniężne w każdym miesiącu trwania 10-letniej inwestycji.

Znając wysokość tych przepływów, ich kierunek (koszt lub dochód) oraz moment, w którym następują, można policzyć wewnętrzną stopę zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem. Wewnętrzna stopa zwrotu (internal rate of return) jest podstawową miarą pozwalającą zmierzyć opłacalność przedsięwzięć inwestycyjnych. Bardzo ważną jej cechą jest to, że uwzględnia moment, w którym ponoszone są koszty czy uzyskiwane przychody. Wartość pieniądza maleje w czasie, w efekcie bardziej opłaca się ponosić koszty możliwie późno (odraczać je w czasie) i jednocześnie przybliżać moment uzyskania przychodów. Taka strategia jest możliwa dzięki wykorzystaniu kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym. Finansując nieruchomość w całości kredytem, odroczone zostają w czasie ujemne przepływy finansowe.

Na konkretnym przypadku przedstawia się to następująco. Rentowność inwestycji w dwupokojowe mieszkanie w Warszawie przy sfinansowaniu go w całości kredytem w złotówkach wyniosła 10,86 proc. Gdyby mieszkanie zostało kupione tylko w 80 proc. za pieniądze z kredytu, a w 20 proc. za własne oszczędności inwestora, wówczas wewnętrzna stopa zwrotu spada do 9,66 proc. W przypadku zakupu mieszkania w całości za gótówkę stopa zwrotu wynosi tylko 7,74 proc. Potencjalnie najwyższą rentowność uzyska się, finansując zakup kredytem we frankach szwajcarskich - w tym przypadku byłoby to 13,99 proc.

Kluczowym elementem symulacji jest poziom wzrostu wartości nieruchomości. I rzeczywiście: każdy "mieszkaniowy inwestor" powinien brać pod uwagę przede wszystkim ten parametr. Dochody z wynajmu mają tylko na bieżąco "amortyzować" koszty. Gdyby założyć pesymistyczne, że mieszkanie w Warszawie podrożeje w ciągu 10 lat nie o 100, ale tylko o 50 proc. wówczas stopa zwrotu spadnie z 10,86 proc. do 3,82 proc. Inwestycja w nieruchomości da zysk na poziomie lokaty bankowej. Gdyby natomiast założyć, że wzrost wartości wyniesie 100 proc., ale przez 10 lat nie będziemy mieszkania wynajmować, wówczas można zyskać (przy tych założeniach) 4,61 proc. Spadek jest więc nieco niższy.

Zdecydowanie warto więc wykorzystywać kredyt jako narzędzie przy inwestowaniu w nieruchomości. Jeśli właściciel chce co miesiąc ponosić relatywnie niskie koszty, wówczas warto zaciągnąć kredyt we frankach szwajcarskich na okres np. 30 lat. Kluczowy jest wybór nieruchomości o dużym potencjale wzrostu - pod uwagę należy wziąc technologię, wysokość budynku, rozkład mieszkania, a przede wszystkim lokalizację. W polskich warunkach można zakładać, że inwestycja w nieruchomość pod wynajem przyniesie zysk rzędu 10-15 proc. rocznie - to znacznie więcej niż lokaty bankowe czy obligacje. Rynek akcji okresowo przynosi zyski znacznie wyższe jednak średniorocznie, w dłuższej perspektywie stopy zwrotu zbliżają się do 10 proc. Nieruchomości są więc bardzo atrakyjną propozycją inwestycyjną. Dodatkowo jest to też jedyna inwestycja, w którą nie trzeba angażować własnych oszczędności, lecz tanio pożyczone pieniądze banku.