Mieszkania muszą stanieć

Pierwsza połowa 2008 roku to koniec wzrostów cen mieszkań zarówno w Polsce, jak i w Europie. Druga połowa upłynie pod znakiem obniżek cen i kłopotów branży deweloperskiej. Ceny mieszkań do końca roku mogą spaść nawet o ponad 20 proc. - prognozują m.in analitycy AZ Finanse. Dopiero przy tym poziomie oferta rynkowa spotka się z możliwościami nabywczymi klientów. Innymi prawami rządzi się za to rynek nieruchomości luksusowych. W tym segmencie warszawskie ceny mogą się już równać z Paryżem i Nowym Jorkiem.

Proces obniżek cen przyśpieszy rozprzestrzeniający się kryzys na rynku nieruchomości w krajach europejskich. Po okresie dynamicznych wzrostów cen mieszkań w takich krajach jak Wielka Brytania, Irlandia, Hiszpania i Niemcy rozpoczął się etap dekoniunktury i spadku wartości nieruchomości. W efekcie, wielu zagranicznych inwestorów, którzy kupowali mieszkania w Polsce w celach zarobkowych, zdecyduje się na realizację zysków, zanim objawy kryzysu zaczną być tu widoczne. Przyczyni się to do spadku cen na rynku wtórnym. Jednocześnie deweloperzy będą zmuszeni do sfinansowania poniesionych inwestycji i zapłacenia swoim podwykonawcom. Jedynym sposobem na pozyskanie kapitału będzie zmniejszenie własnych marż. W efekcie również na rynku pierwotnym można spodziewać się znacznych obniżek.

"Rynek nieruchomości w Polsce, jak każdy wolny rynek, uzależniony jest od praw popytu i podaży. Dzisiaj rynek jest w stagnacji, mimo że mamy do czynienia zarówno z dużym potencjałem popytu jak i znaczną podażą. Przyczyną są ceny, które przekroczyły możliwości nabywcze Polaków. Klienci po prostu nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkań po obecnych cenach, bo banki nie chcą udzielać im tak wysokich kredytów. Z naszych analiz wynika, że spadek cen o minimum 20 proc. sprawi, że znaczna grupa potencjalnych nabywców mieszkań odzyska zdolność kredytową" - mówi Mariusz Kacała, prezes zarządu firmy doradztwa finansowego AZ Finanse.

Trudniej o kredyt

Dodatkowym czynnikiem wymuszającym obniżkę cen mieszkań jest wzrost stóp procentowych, czyli podwyższenie rzeczywistych kosztów kredytu. Przyczyną podnoszenia stóp procentowych jest wzrost inflacji zarówno w Polsce, jak i w Szwajcarii, co przekłada się na oprocentowanie kredytu. Dodatkowym zagrożeniem jest ryzyko spadku wartości złotówki co może wpłynąć na wzrost kosztów kredytów walutowych.
"Banki są coraz ostrożniejsze w udzieleniu kredytów mieszkaniowych i ocenie zdolności kredytowej. Wzrost cen energii i ropy przekłada się na podnoszenie kosztów życia. W rzeczywistości oznacza to zmniejszenie możliwości kredytowych Polaków. Dodatkowo prognozowany spadek cen nieruchomości sprawia, że wartość mieszkań może stać się niższa niż wysokość zobowiązań klientów. Nic dziwnego, że banki starają się nie wpaść w taką pułapkę jak w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii lub Hiszpani" - tłumaczy Mariusz Kacała.

Ceny już spadają

Spadek cen jest już widoczny w statystykach pokazujących średnie wartości ofert w Polsce. W Krakowie spadek cen na rynku wtórnym od początku roku wynosi 6 proc. W tym samym czasie w Gdańsku ceny na rynku pierwotnym spadły średnio o 3 proc. Statystycznie znaczny wzrost cen na rynku pierwotnym odnotowano we Wrocławiu, ale jest to efekt wprowadzenia na rynek znacznej liczby luksusowych apartamentów w budynku Sky Tower. Ceny w tej inwestycji zaczynają się od 10 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania z pełnym wykończeniem.
Analiza ofert sprzedaży nieruchomości pokazuje nie tylko coraz wyraźniejszą tendencję spadkową w cenach mieszkań. Wydłuża się także czas ekspozycji ogłoszeń, co dowodzi, że przy obecnym poziomie cen mieszkania są niesprzedawalne. Wyraźnie widać też, że ceny na rynku wtórnym zawyżane są nie tylko przez właścicieli. Coraz częściej to samo mieszkanie na rynku oferowane jest przez różnych pośredników, rywalizujących ze sobą. Okazuje się, że w zależności od agencji cena mieszkania może się różnić nawet o 10 proc. To pokazuje, jak wysokie marże stosowano na tym rynku. Stagnacja zmusi właścicieli do obniżenia oczekiwań cenowych, a pośredników do zmniejszenia marż. W konsekwencji już teraz można w trakcie negocjacji zmniejszyć cenę o ponad 10 proc.

Luksusowe inwestycje

Pogorszenie koniunktury nie dotknęło jeszcze segmentu nieruchomości luksusowych, który rządzi się własnymi prawami.
"Cały czas jest duże zainteresowanie luksusowymi nieruchomościami w prestiżowych lokalizacjach, szczególnie w centrum miast bądź blisko terenów zielonych" - mówi Dariusz Przewocki z agencji nieruchomości Crystal House. Ceny takich nieruchomości osiągają zawrotne ceny, sięgające nawet do 50 tys. zł za metr kwadratowy. Większość tego typu inwestycji pojawia się w Warszawie. Tu do najbardziej prestiżowych i luksusowych inwestycji apartamentowych można zaliczyć powstającą 192-metrową wieżę, w ścisłym centrum Warszawy przy ul. Złotej. Ceny dochodzą tam nawet do 45 tys. zł za metr kwadratowy. Równie wysokie ceny osiąga inwestycja realizowana na warszawskim Powiślu o nazwie Nowe Powiśle (Menolly Group). Najdroższe apartamenty - penthousy kosztują ponad 40 tys. zł za mer kwadratowy. W zamian za taką cenę oferowany jest piękny widok na centrum Warszawy i na Wisłę oraz dodatkowy duży taras.

lipiec 2008 r.