Mieszkań za mało, dużo hipermarketów

W 2005 roku budownictwo było najszybciej rozwijającym się sektorem gospodarki, szczególnie wysoką dynamikę produkcji budowlano-montażowej - obejmującej zarówno roboty inwestycyjne, jak i remontowe - odnotowano w maju i czerwcu. Konferencja, zorganizowana 24 kwietnia 2006 roku przez Krajową Izbę Gospodarczą, miała na celu podsumowanie minionego roku w budownictwie, wysunięto też propozycje rozwiązań gwarantujących dalszy pomyślny rozwój branży.

W roku 2005 budownictwo zaczęło odrabiać zaległości powstałe w czasie kryzysu, który trwał w branży od 2000 roku. O stabilizacji świadczy m. in. rosnący udział wartości dodanej w budownictwie w tworzeniu PKB. Ukształtował się on na poziomie 6,5 proc. i był wyższy niż w przemyśle i usługach (dla tych sektorów wynosił - odpowiednio - 3,9 i 3 proc.). W maju i czerwcu ubiegłego roku dynamika produkcji budowlano-montażowej wzrosła w stosunku do analogicznego okresu 2004 roku: o 21,8 proc. - w pracach inwestycyjnych i o 29,9 proc. w pracach remontowych. Tym samym już w styczniu i lutym tego roku przyspieszenie wzrostu w tej kategorii ekonomicznej wyniosło 7,4 proc. Dla porównania: w pierwszych dwóch miesiącach ubiegłego roku zanotowano spadek o 0,9 proc. - Poprawa w budownictwie nie jest chwilowa. Tym bardziej, że ubiegły rok był rokiem przygotowań, a jeszcze nie efektów - mówił Edward Szwarc, przewodniczący Komitetu Budownictwa w Krajowej Izbie Gospodarczej, podczas konferencji podsumowującej 2005 rok w budownictwie. Podczas spotkania zgłoszono też propozycje rozwiązań gwarantujących dalszy pomyślny rozwój branży..

Dynamika produkcji budowlano-montażowej w podziale na roboty inwestycyjne i remontowe
(analogiczny okres roku poprzedniego = 100)

Źródło: ASM - Centrum Badań i Analiz Rynku

O tym, że badania ASM mogą nie być wolne od błędów, przekonywała prof. Zofia Bolkowska z Wyższej Szkoły Zarządzania i Marketingu w Warszawie. - ASM korzysta ze statystyk GUS, a te bazują na danych dotyczących zakładów zatrudniających powyżej dziewięciu osób. My z kolei wiemy, że wśród liczby 170 tys. zakładów istniejących na rynku przeważają zakłady małe. Może warto byłoby dowiedzieć się, w jakim stopniu do wzrostu produkcji przyczynia się produkcja w małych firmach - mówiła.

Według ostatecznych danych GUS w 2005 roku oddano do użytku 114 tys. mieszkań o łącznej powierzchni 12 mln metrów kwadratowych, co oznacza wzrost w stosunku do roku poprzedniego o 5 proc. w ilości i o 3,4 proc. w powierzchni. Mniejsza dynamika wzrostu powierzchni świadczy o tym, że lokale oddawane do użytku są mniejsze, a znaczenie budownictwa indywidualnego - które generuje największe metraże - spada.

Mieszkania oddane do użytku w latach 1992-2005

Źródło: ASM - Centrum Badań i Analiz Rynku

W strukturze mieszkań oddanych do użytku nadal największy odsetek stanowi budownictwo realizowane przez inwestorów indywidualnych, jego pozycja wydaje się przy tym niezagrożona. Łatwiej jest np. zaciągnąć kredyt - według Związku Banków Polskich w 2005 roku osobom budującym i kupującym mieszkania udzielono w sumie ponad 200 tys. kredytów, co stanowi wzrost o 36 proc. w ilości i o 59 proc. w wartości. Obecnie prawie co trzecie mieszkanie jest oddawane do użytku przez deweloperów, budynki mają niekonwencjonalną strukturę architektoniczną i wypierają tradycyjne bloki. To, że najwięcej inwestorów ściąga Warszawa, jest faktem, choć podoba się nie wszystkim: - Na skutek wielkich pieniędzy deweloperskich i nieformalnych układów stolica jest dziś psuta. Takie praktyki trzeba ukrócić - twierdzi Roman Nowicki, przewodniczący Kongresu Budownictwa.

- Należy się spodziewać, że budownictwo spółdzielcze, z którym wiązano tyle nadziei na początku lat dziewięćdziesiątych, już wkrótce straci na znaczeniu - komentowała Sylwia Prośniewska, kierownik Działu Projektów Własnych w ASM.

Struktura mieszkań (pod względem ilości) oddanych d użytku w latach 2000-2005 (%)

Źródło: ASM - Centrum Badań i Analiz Rynku

Deficyt na rynku mieszkań sięga dziś 1,5 mln. A powstawanie nowych bez wątpienia ogranicza brak planów zagospodarowania przestrzennego. Według różnych szacunków aktualnymi planami zagospodarowania przestrzennego objęte jest od 12 do 17 proc. powierzchni Polski. - Charakterystyczne jest to, że mieszkania sprzedaje się już wirtualnie, tj. zanim rzeczywiście powstaną - mówiła Sylwia Prośniewska.

Z kolei na rynku budynków niemieszkalnych dominują hipermarkety, ich kubatura przeważa nad ilością. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, w roku 2005 liczba budynków zamieszkania zbiorowego, użyteczności publicznej, gospodarczo-inwentarskich, przemysłowych i magazynowych wzrosła o 6,6 proc. To wynik najlepszy od sześciu lat. - Budownictwo niekubaturowe, czyli związane z budową wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, magazynów, hoteli, również dróg, będzie miało na pewno miało tendencję rosnącą, dlatego nie należy zniechęcać kapitału zagranicznego. Kapitału polskiego na to bowiem nie mamy - uważa prof. Zofia Bolkowska.

Co przyniesie rok 2006? Według szacunków analityków z ASM w przyszłym roku wartość dodana w budownictwie spadnie do poziomu około 5 proc., ale w kolejnych latach będzie się utrzymywać na poziomie około 6 proc. Z kolei dynamika produkcji budowlano-montażowej wzrośnie o 6 proc. Jeśli chodzi o budynki oddane do użytku - zarówno mieszkalne, jak i niemieszkalne - od 2006 roku wzrost ma wynosić około 2 proc. rocznie. - Wystarczy spojrzeć na to, ile mieszkań jest teraz w budowie - zwraca uwagę Sylwia Prośniewska.

Mieszkania, których budowę rozpoczęto w latach 2000-2005 (tys. szt.)

Źródło: ASM - Centrum Badań i Analiz Rynku

Zdaniem przedstawicieli KIG na razie konieczne wydaje się:

W zakresie rozwoju i finansowania branży

Opracowanie realnego średniookresowego planu rozwoju budownictwa jako ważnego elementu planu rozwoju gospodarczego kraju, z możliwie precyzyjnym określeniem celów oraz środków na ich realizację oraz przeznaczenie w budżecie przyszłych lat środków w wysokości minimum 1-1,5 proc. (środków budżetowych) na rozwój budownictwa, a w szczególności na mieszkalnictwo.

W zakresie infrastruktury prawnej

Okresowa nowelizacja podstawowych dla działalności branży aktów prawnych (takich jak ustawa Prawo Budowlane, ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawa o ochronie środowiska) w celu uniknięcia paraliżu działalności bieżącej. Równolegle winny pracować zespoły przygotowujące nową, spójną treść powyższych aktów. Wprowadzenia istotnych uzupełnień w dalszym ciągu wymaga znowelizowana w ostatnim okresie ustawa Prawo Zamówień Publicznych.

W zakresie usuwania barier procesu inwestycyjnego

Ocena - pod kątem racjonalności ustaleń - raportu "Inwestycyjny Proces Budowlany", przyjętego przez Radę Ministrów 9 marca 2004 roku. Krok następny to wdrożenie ustaleń przyjętych w znowelizowanym dokumencie.

W zakresie polityki edukacyjnej

Możliwie szybkie przywrócenie szkolnictwa zawodowego, opartego o nowoczesne programy i metody szkolenia w podstawowych zawodach budowlanych.

W zakresie ochrony interesów przedsiębiorstw

Podjęcie działań w kierunku 

• wprowadzenia zasady występowania obowiązku podatkowego VAT po uzyskaniu zapłaty za wykonane prace;
•  obniżenia kosztów usługi eksportowej poprzez zmniejszenie wysokości składki ZUS do poziomu naliczanego od średniej krajowej z zastosowaniem odpowiedniego mnożnika, a nie w odniesieniu do poziomu naliczanego od płacy brutto rozwiniętych krajów zachodnioeuropejskich;
• możliwości dokonywania przeglądu warunków współpracy odnośnie wzajemnego świadczenia usługi budowlanej wewnątrz Unii Europejskiej i krajów trzecich.

Pełna wersja raportu >>