Mieszkalnictwo w 2006 roku - ściąga dla samorządów
W 1978 roku własnego mieszkania nie miało 1,6 mln rodzin, obecnie liczba ta sięga 1,8 mln. Spada liczba urodzeń - jest nas dziś o 3 mln mniej niż prognozowano w roku 1980. Na poziomie powyżej 10% od piętnastu lat utrzymuje się bezrobocie. Jednak może być dobrze - twierdzą autorzy "Raportu 2006 o naprawie sytuacji mieszkaniowej". Jego prezentacja odbyła się 11 kwietnia 2007 roku w Warszawie.
Pełny raport liczy 340 tys. znaków. Powstawał w okresie styczeń-czerwiec 2006 roku, jego pierwsza wersja gotowa była 16 lipca 2006 roku. Za wzór posłużył raport, opublikowany w 1981 roku - jeszcze pod szyldem "Solidarności", który później został przyjęty jako oficjalne stanowisko Konferencji Krynickiej. Autorzy szczycą się, że drugie opracowanie powstało społecznie i nie jest powiązane z żadną instytucją. Dlatego stawiane wnioski traktują jako obiektywne.
Raport jest skierowany do samorządów, bowiem to one ponoszą odpowiedzialność za niewystarczającą liczbę mieszkań. Oczywiście w dzisiejszej rzeczywistości często nie mają na to pieniędzy, a te - które mają - muszą przeznaczyć na różne cele. Kosztowny jest np. proces przygotowania planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak zdarza się, że gminy po prostu nie wiedzą, jakie mają prawa i o jakie środki mogą się ubiegać - mówi Piotr Witakowski z Instytutu Techniki Budowlanej, profesor AGH w Krakowie, który przewodniczył zespołowi pracującemu nad raportem.
Obowiązek zapewnienia ludziom mieszkań nakłada na samorządy ustawa o samorządzie gminnym z 8 marca 1990 roku (w rozdziale drugim jest mowa o tym, że zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty, w tym gminne budownictwo mieszkaniowe to jedno z zadań własnych gminy - przyp. red.). Inicjatorzy raportu chcieliby, by właśnie za pośrednictwem gmin: gminnych stowarzyszeń, organizacji pozarządowych - czyli na zasadzie inicjatywy oddolnej, ich postulaty trafiły pod obrady rządu.
Mieszkania i demografia
W 1980 roku średni czas oczekiwania na mieszkanie przekraczał dziesięć lat. Dziś praktycznie skrócił się do zera, ale dotyczy to tylko tych, którzy są w stanie pokryć pełen koszt jego zakupu. Ta grupa stanowi jednak zaledwie 10% polskiego społeczeństwa. Na drugim biegunie są klienci wydziałów opieki społecznej, czyli osoby niepotrafiące się same utrzymać. Reszta, czyli 80% zdolność kredytową osiąga czasami. Według naszych analiz nigdy nie osiągnie jej 15% - mówi prof. Witakowski.
To, że mieszkania stały się towarem, którego ceny reguluje rynek, przekłada się na procesy społeczne i przyrost demograficzny. "Gwałtowny wzrost cen wyeliminował z rynku duże warstwy słabiej uposażonej ludności, a wśród nich najbardziej potrzebujących - młode małżeństwa na dorobku" - stwierdzają autorzy. Ich zdaniem mało kto zdaje sobie sprawę, że liczba zawieranych małżeństw i liczba dzieci przychodzących na świat są pochodnymi tego, ile mieszkań jest oddawanych do użytku.
Mieszkania oddawane do użytku a liczba urodzeń
Udało nam się nawet wygenerować funkcję matematyczną, która określa tę zależność. Współczynnik determinacji jest wysoki, wynosi 93,5 proc. - mówi Jacek Koziński, jeden z autorów raportu. - Ten wynik to dla nas zaskoczenie, choć na razie nie próbujemy go analizować - dodaje.
Mniej ludzi, więcej papieru
Co zmieniło się w ciągu ostatniego ćwierćwiecza? Z 4,5 (w 1978 roku) do 13 (w 2004 roku) wrósł odsetek osób z wyższym wykształceniem. Tym niemniej w budownictwie pracuje dziś trzy razy mniej osób (453 tys. w 2004 roku) niż w roku 1979. Spadło zarówno znaczenie budownictwa, jak i jego udział w tworzeniu PKB. Gdy Polska wstępowała do Unii Europejskiej, wynagrodzenie w budownictwie stanowiło tylko 81 proc. średniego wynagrodzenia w kraju. Było jednym z najniższych w całej gospodarce - komentują autorzy raportu. Koniunktura w budownictwie poprawiła się w 2005 roku, ale realizacja dużych zamówień zaczęła napotykać na inne bariery, związane głównie z brakiem pracowników.
Piotr Witakowski podważa tezę, jakoby tworzenie miejsc pracy w budownictwie było dla państwa drogie: - Wpływy do budżetu z podatków, m.in. z VAT i ZUS oraz oszczędności, wynikające ze spadku bezrobocia, co najmniej trzykrotnie przewyższają odpowiadające im wydatki budżetowe. Budownictwo to bardzo szybko zwracająca się inwestycja. Tzw. efekt mnożnikowy sprawia, że zatrudnienie jednej osoby przyczynia się do powstania dwóch dodatkowych miejsc pracy w innych działach gospodarki.
Jednak władze tego nie dostrzegają. W ostatnim dziesięcioleciu liczba mieszkań oddanych do użytku była 2,5 razy mniejsza niż pod koniec lat 70-ych XX wieku. W latach 2002-2005 udział bezpośrednich wydatków budżetu na budownictwo mieszkaniowe spadał: z 1,20, przez 1,01 i 0,62, aż do 0,44%. Jeśli chodzi o finansowanie mieszkalnictwa, budowę mieszkań należy wyraźnie oddzielić od pomocy społecznej dla warstw najuboższych. Jest to działanie podmiotowe. Gminy powinny nim objąć wszystkie rodziny, zasługujące na dotację - niezależnie od tego, czy mieszkają w lokalu gminnym czy nie - podkreśla prof. z AGH.
By potrzeby mieszkaniowe Polaków zostały zaspokojone, do 2013 roku powinno powstać 2,6 mln nowych mieszkań. Liczba ta uwzględnia lokale modernizowane. Największe niedobory mieszkaniowe są w woj. lubelskim, najmniejsze w podkarpackim.
Spośród uwarunkowań rozwoju budownictwa mieszkaniowego czymś nowym jest nadmiar prawa. Nadzór budowlany jest przy tym traktowany jako instytucja nieprzynosząca pożytku. By zamieszkać w domu, wypełnić trzeba masę dokumentów nie tylko przed jego wybudowaniem, ale i po. Od 1992 roku ich objętość wzrosła o 1200%. "Otwarcie działalności gospodarczej, zatwierdzenie dokumentacji, dokonanie uzgodnień ze służbami gminnymi, uzyskanie zezwolenia na rozpoczęcie budowy - wszystkie te czynności zajmują obecnie więcej czasu niż dwadzieścia pięć lat temu" - czytamy w 26-stronicowym skrócie raportu.
Czyżby forma nad treścią nie zaczęła przeważać również, jeśli chodzi o robienie uprawnień budowlanych? To, że w celu przygotowania się do egzaminu należy przeczytać 110 razy więcej stron (chodzi o strony dokumentów prawnych: ustaw, rozporządzeń ministerialnych - przyp. red.), Jacek Koziński uważa za ciekawostkę.
Trzeba patrzeć na Europę
"Doświadczenia europejskie" to rozdział, którego nie było w raporcie z 1981 roku. Autorzy zwracają uwagę, że w krajach Europy Zachodniej - do poziomu których aspirujemy - polityka mieszkaniowa była i jest elementem polityki gospodarczej i społecznej. Co to znaczy? Że mieszkania nigdy nie były traktowane jako towar i w obrocie nimi nie sprawdzały się metody wyłącznie komercyjne. Kraje starej Unii postawiły na budownictwo społeczne - w tym w znacznej mierze na budownictwo czynszowe, choć stosowano różne jego formy. Inwestycje austriackie są wspierane przez państwo w 80%, w krajach takich jak Dania, Holandia, Hiszpania, Niemcy czy Włochy budownictwo czynszowe sprowadza się do tbs-ów. W Belgii do finansowania tego typu budownictwa powołano dwie spółki - obie o ogólnokrajowym zasięgu. We Francji mieszkania buduje i zarządza nimi organizacja non-profit o nazwie HLM (skrót od "Mieszkania o Umiarkowanych Czynszach"). Od 2000 roku działa ustawa, nakazująca gminom posiadanie w swych zasobach 20% mieszkań społecznych. W Irlandii i Wielkiej Brytanii mieszkania czynszowe są stopniowo odsprzedawane lokatorom. Dzięki temu czynsz płacą oni tylko od części niewykupionej. W Niemczech budownictwo społeczne finansują kasy mieszkaniowe - Bausparkassen. Oszczędzające w nich osoby mogą wykupywać zamieszkiwane lokale na własność. Bausparkassen finansują obecnie 66% nowych domów i mieszkań. Szwedzki program budowy mieszkań opiera się o spółki komunalne, nie ma przy tym pułapu dochodowego, ograniczającego dostęp do budownictwa społecznego. We Włoszech już od czterdziestu lat budownictwo czynszowe jest finansowane z budżetu państwa. Dzieje się tak za sprawą licznych ulg podatkowych, państwo spłaca też w imieniu obywateli część odsetek od kredytów.
Optymizmem może napawać to, że w Polsce wraz z wprowadzeniem zasad wolnego rynku znikły obiektywne przeszkody dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Nadal mamy wprawdzie do czynienia z ograniczeniami subiektywnymi, ale wynikają one z decyzji ludzkich, co znaczy, że można je znieść bądź zmienić - mówi Piotr Witakowski.
Chodzi o wszelkie ograniczenia społeczno-polityczne, administracyjno-prawne, ekonomiczne, kadrowe, w sferze gospodarki komunalnej i ze strony zaplecza naukowo-badawczego. Do zadań samorządów terytorialnych będzie należało • opracowanie gminnej polityki mieszkaniowej, • przygotowanie terenu pod inwestycje mieszkaniowe, • stworzenie systemu zachęt - zarówno dla potencjalnych inwestorów, którzy chcą lokować pieniądze w inwestycjach infrastrukturalnych, jak i inwestorów drobnych (powołanie funduszy gwarancyjnych - przyp. red.) oraz • zapewnienie przyszłym lokatorom warunków niefinansowego inwestowania w budownictwo.
