Kupię mieszkanie - do wynajęcia
Zakup mieszkania pod wynajem stanowi jeden z najciekawszych i najkorzystniejszych sposobów inwestowania kapitału, przynoszący dochód w postaci comiesięcznego czynszu z najmu oraz wzrostu wartości nieruchomości w momencie jej sprzedaży. W wielu metropoliach bowiem wynajęcie mieszkania na wolnym rynku stanowi dla części mieszkańców jedyną dostępną możliwość samodzielnego zamieszkania.
Planując taką inwestycję w Warszawie, należy mieć świadomość zróżnicowania czynszów w zależności od lokalizacji i wielkości mieszkania. Wśród mieszkań znajdujących się w warszawskiej ofercie najmu widoczne jest wyraźne zróżnicowanie lokalizacyjne. Średni miesięczny czynsz ofertowy brutto za metr kwadratowy wynajmowanego w danej dzielnicy lokalu waha się od około 20 zł w Wesołej i Rembertowie do ponad 45 zł w Śródmieściu. Średni oferowany czynsz dla całej Warszawy wynosi 39 zł. Powyżej średniej plasują się tylko trzy dzielnice: Śródmieście, Wilanów i Mokotów. W przypadku Śródmieścia i Mokotowa na wysokie przeciętne czynsze za metr kwadratowy wpływa duży popyt w segmencie mieszkań popularnych z powodu małej odległości od centrum. Natomiast Wilanów mimo dużej odległości od centrum jest postrzegany jako dzielnica prestiżowa. Drugą przyczyną wysokich czynszów w tych dzielnicach jest duży udział ofert o standardzie luksusowym (11 proc. ofert w każdej z tych dzielnic). Na drugiej stronie skali średnich czynszów znajdują się Białołęka, Wawer, Wesoła i Rembertów - dzielnice, w których w zasadzie nie ma segmentu luksusowego, a przy tym ze względu na dużą odległość od centrum nie stanowią atrakcyjnej lokalizacji dla najemców mieszkań segmentu popularnego.
Mokotów zmniejsza dystans
W niewielkim stopniu w porównaniu z sytuacją w czerwcu 2005 r. zmienił się tzw. "ranking" dzielnic. Na pierwszym miejscu pozostaje Śródmieście, tuż za nim Wilanów i Mokotów. Zmniejszył się "dystans" między Mokotowem a Śródmieściem, gdyż średni czynsz najmu w Śródmieściu nieco spadł (około 5 proc.), natomiast na Mokotowie wzrósł o prawie 10 proc. Największe zmiany odnotowano w mało popularnych dzielnicach, takich jak Ursus i Targówek (wzrost o 10 proc.) i Wawer (spadek o 15 proc.). Wśród ofert najmu najwięcej jest mieszkań dwupokojowych (39 proc.). Można zauważyć generalną zależność, że im większa liczba pokoi tym wyższy czynsz za metr kwadratowy. Wyjątek stanowią lokale jednopokojowe.
Nieco inaczej rysuje się zależność pomiędzy wysokością czynszu a powierzchnią mieszkań oferowanych do wynajmu. Relatywnie wysokie czynsze (przeciętnie 43 zł/m kw.) występują w mieszkaniach do 30 m kw. (są to w 94 proc. kawalerki). Najwięcej takich mieszkań jest oferowanych w Śródmieściu (74 proc.). Dalej ze wzrostem mieszkania czynsz spada. Najniższe czynsze (przeciętnie 36 zł / m kw. ) oferowane są w mieszkaniach o powierzchni 40-70 m kw. W przypadku mieszkań większych niż 70 m kw. wraz ze wzrostem metrażu rośnie również czynsz za m kw., by w przypadku mieszkań o powierzchni powyżej 140 m kw. osiągnąć średni poziom 49 zł / m kw.
Nowe w cenie
Jak można oczekiwać, generalnie im nowszy budynek, tym wyższe spodziewane czynsze. Najniższe są w mieszkaniach wybudowanych w latach 1970 - 1990 - tu średnia z poszczególnych lat oscyluje miedzy 29 a 35 zł / m kw. W przypadku mieszkań oddanych po roku 1990, im nowszy budynek - tym wyższy czynsz w przeliczeniu na metr kwadratowy. W mieszkaniach wybudowanych w ciągu ostatnich 6 lat (stanowiących 29 proc. ofert najmu) średni czynsz wynajmu jednego metra wynosi 40 zł.
Aby zoptymalizować przyszłe przychody z najmu, warto wziąć pod uwagę powyższe zróżnicowanie przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania.
