Końcówka roku pod znakiem normalizacji

Zanim pojawią się tegoroczne dane z rynku nieruchomości, analizowane będą jeszcze ostatnie miesiące roku 2007. A wynika z nich, że ceny nieruchomości w listopadzie uległy normalizacji, mimo to wciąż duży popyt na mieszkania nadal był ograniczony zbyt wysokimi cenami.

Listopad 2007 był kolejnym miesiącem, który przyniósł niewielką korektę średnich cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym. Jak wskazuje analiza ofert wystawionych do sprzedaży w serwisie OFERTY.NET, w miastach, które w ciągu ostatnich trzech lat odnotowały największe wzrosty w minionym miesiącu nastąpiły niewielkie zmiany - w Poznaniu, Krakowie i Warszawie średnie ceny spadły o 1,2-2,3% , a w Gdańsku i Wrocławiu minimalnie wzrosły - odpowiednio o 0,8 i 1,3%.
Nieznaczne spadki cen ofertowych nastąpiły w Szczecinie, Rzeszowie, Bydgoszczy i Łodzi (od 1,5-2,2%). Odmienna sytuacja miała miejsce w Gdyni i Katowicach - w tych miastach ostatni miesiąc przyniósł wysokie 5-procentowe wzrosty średnich stawek ofertowych. 


Ceny nieruchomości w wybranych miastach Polski

* na podstawie cen z listopada br.
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy

Wysoka cena nie dla wszystkich jest przeszkodą

Zmiany średnich cen ofertowych z listopada 2007 potwierdzają tezę o postępującej normalizacji sytuacji na wtórnym rynku mieszkaniowym. Zapotrzebowanie na lokale mieszkalne wciąż jest ogromne, ale z racji wysokich cen popyt, został znacznie ograniczony. Osoby o najniższych dochodach - niewystarczających na zaciągnięcie kredytu - siłą rzeczy zostały zmuszone do odłożenia, przynajmniej na jakiś czas, planów związanych z zakupem własnego M, co przejawia się spadkiem zainteresowania ofertami sprzedaży mieszkań o niższym standardzie (w blokach, w częściach miast oddalonych od centrum). Sprzedaż nieatrakcyjnych i jednocześnie drogich mieszkań praktycznie stanęła. Inaczej przedstawia się sytuacja na rynku mieszkań ze średniej lub wyższej półki. Dobra koniunktura gospodarcza i rosnące płace sprawiają, że osób dobrze sytuowanych stale przybywa. Jednocześnie rośnie zamożność osób, których sytuacja materialna już wcześniej była bardzo dobra. Obie te grupy są bardzo aktywne na rynku nieruchomości i generowany przez nie popyt wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Zakupy mieszkań dokonywane w związku z dążeniem do poprawy komfortu życia (mieszkania większe, nowocześniejsze o wyższym standardzie) oraz zakupy będące formą lokaty kapitału przekładają się na wysokie i wciąż rosnące ceny mieszkań w prestiżowych lokalizacjach, w eleganckich kamienicach, w nowych i ekskluzywnych inwestycjach.

Normalizacja cen

Całkowity brak zainteresowania klientów wieloma wystawionymi do sprzedaży mieszkaniami powodują, że ich właściciele podejmują decyzje o obniżeniu cen ofertowych. Zmuszeni przez rynek, który stał się "rynkiem kupującego", dokonują przecen, o których wcześniej nawet nie chcieli słyszeć. By doprowadzić do długo oczekiwanej transakcji idą na dodatkowe ustępstwa podczas bezpośrednich negocjacji z kupującym, co w niektórych przypadkach przynosi efekt w cenie transakcyjnej niższej nawet o ponad 10% od pierwotnie oczekiwanej.
Również właściciele mieszkań obecnie wystawianych do sprzedaży są znacznie bardziej powściągliwi w oczekiwaniach finansowych. Realna ocena wartości oferowanego mieszkania bierze górę nad subiektywnym przekonaniem o wyjątkowej atrakcyjności tego co "moje". Naturalne mechanizmy kształtujące rynek unaoczniają sprzedającym, że mieszkanie na peryferiach nie może kosztować tyle samo co w centrum, że za mieszkanie w starym bloku nie można żądać takiej samej ceny jak za mieszkanie oferowane w pobliskim, nowym i kameralnym budynku.

Warszawa - sprzedać czy wynająć?

Wydłużający się średni czas sprzedaży mieszkań oraz spadki cen na rynku wtórnym otwierają przed właścicielami tego typu nieruchomości nową perspektywę - zamiast sprzedawać mieszkanie korzystniej jest je wynająć.
Jak wskazują wyniki listopadowej analizy cen wynajmu mieszkań przygotowanej przez serwis OFERTY.NET, w Warszawie średnie stawki za wynajem poszły w ostatnich miesiącach mocno w górę. Dotyczy to zarówno mieszkań popularnych, jak również tych o średnim i wysokim standardzie.
Choć wymagania najemców względem standardu wynajmowanych lokali cały czas rosną, to mimo wszystko są one daleko mniejsze od wymagań klientów planujących ich zakup. Z uwagi na względnie krótki czas korzystania z wynajmowanego lokalu, dla wynajmującego niewielkie znaczenie ma technologia w jakiej został wzniesiony budynek.
Wysokość stawek za wynajem małych i średnich mieszkań jest bardzo zbliżona niezależnie od tego, czy mieszkanie znajduje się w kamienicy z cegły, w budynku w "ramie H" czy w bloku z wielkiej płyty. Ważniejsza jest lokalizacja, komunikacja i zaplecze usługowo-handlowe. W sytuacji kiedy popyt na mieszkania osłabł i trudniej znaleźć kupca dla tych właścicieli, którzy mogą odłożyć sprzedaż na później, wynajem staje się bardzo korzystnym rozwiązaniem.

Złotowe drożeją, franki stabilnie

Pod koniec roku 2007 rynkowe stopy WIBOR, o które opiera się oprocentowanie kredytów hipotecznych, wzrosły o kolejne 35 punktów bazowych - wynika z informacji gromadzonych przez OPEN FINANCE. Oznacza to, że wraz z nowym rokiem banki zaczną wysyłać do swoich klientów nowe harmonogramy spłat. Oprocentowanie kredytów złotowych wzrosło do 6,7% wobec 5,2% na koniec I kwartału 2007.
Dynamika wzrostu rynkowych stóp procentowych wynika w znacznej mierze z obaw uczestników rynku o wzrost inflacji w Polsce i na świecie, ale także rykoszetem uderza nas kryzys płynności na międzynarodowym rynku międzybankowym.

styczeń 2008 r.