Inwestowanie inwestowaniu nie równe

2007-05-22 19:05

Wartość zagranicznych inwestycji w Europie Środkowej ciągle rośnie - donoszą analitycy King Sturge. Największym zainteresowaniem cieszą się sektory: biurowy, magazynowy i handlowy. Widać jednak zasadnicze różnice między preferencjami inwestorów prywatnych a instytucjonalnych. I jedni, i drudzy muszą jednak wykazać coraz większą elastyczność.

Podejście inwestorów instytucjonalnych i prywatnych cechuje spore zróżnicowanie. I tak, pierwsi z nich najczęściej poszukują budynków wysokiej klasy, a drudzy rozglądają się za obiektami zaniedbanymi lub posiadającymi niewykorzystany potencjał, aby następnie podnieść ich wartość.

Nie tylko cena

Inwestowanie w najlepsze nieruchomości jest zazwyczaj bardzo dobrze reklamowane. Polega ono na organizowaniu wieloetapowych przetargów, dzięki którym cena jest wielokrotnie podbijana. W czasie takich przetargów sprzedający zwraca uwagę nie tylko na proponowaną cenę, ale także na oferenta. Nie zawsze wybierany jest ten, który zaoferuje najwyższą kwotę - liczy się bowiem pewność transakcji. Sprzedający wolą wybrać takiego, który ma na swoim koncie sprawdzone kontrakty lub reprezentuje go zespół doświadczonych doradców. Zespół taki odgrywa również niebagatelną rolę z punktu widzenia kupującego - zapewnia mu konkurencyjną przewagę dzięki szerszemu dostępowi do wiedzy na temat rynku, a także ułatwia przeprowadzenie analizy nieruchomości.

Inwestorzy instytucjonalni zazwyczaj dokonują zakupów na większą skalę, zarówno pojedynczych nieruchomości czy całych portfeli, w przeciwieństwie do inwestorów prywatnych, których charakteryzują transakcje mniejsze. W 2005 roku najchętniej wybieraną lokalizacją była Warszawa, która przyciągnęła ponad 50 proc. całkowitej wartości inwestycji. Najbardziej aktywnymi sprzedającymi okazali się Francuzi, Holendrzy, a na trzecim miejscu firmy wielonarodowe. Za wyróżniających się nabywców należy natomiast uznać inwestorów instytucjonalnych z Austrii, Francji oraz Niemiec.

Warszawa na minusie

W 2005 roku popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe dorównał rekordowi z 2004 roku i wyniósł ponad 535 tys. m kw. Kiedy jednak w roku 2004, za prawie 3/4 rynku odpowiadał region warszawski, tak w 2005 jego udział spadł o prawie 15 proc. W porównaniu z 2004 rokiem, zanotowano tutaj również mniej dużych transakcji, a średnia ich wielkość wynosiła około 3 100 m kw. Na rynku tym poszukiwane są raczej niewielkie powierzchnie dobrej jakości, ale ich dostępność jest niewielka. Najszybciej rosnącym rynkiem okazał się Górny Śląsk, któremu przypadło w ubiegłym roku 19 proc. wynajętej powierzchni. Tutaj też miał miejsce najszybszy wzrost podaży - udział w zasobach powierzchni magazynowej tego regionu zwiększył się do 9 proc. Ale zwiększyła się także liczba pustostanów. Miniony rok zaskoczył wielu deweloperów działających na rynku magazynowym wysokim odsetkiem niewynajętej powierzchni. W III kwartale wskaźnik pustostanów na Śląsku osiągnął rekordowy wskaźnik ponad 20 proc. Powierzchnia ta szybko została jednak wynajęta i rok zakończył się na poziomie 1,5 proc.

   

W biurach - rekordy

W 2005 roku osiągnięto najwyższy w historii wynik pod względem wielkości wynajętej powierzchni  biurowej  380 tys. m kw. Podobnie jak w 2004 roku popyt skupiał się na terenach warszawskich, wokół Mokotowa, Alei Jerozolimskich, Centrum, Starej Ochoty. Największa cześć transakcji przypadała na sektor finansów, ubezpieczeń i usług profesjonalnych. Za nimi plasują się firmy farmaceutyczne, kosmetyczne, medialne, wydawnicze, badań oraz sprzętu kosmetycznego. Według analiz King Sturge w 2005 roku spadło znaczenie przedwstępnych umów najmu podpisywanych jeszcze w trakcie budowy. Tego typu kontrakty stanowiły zaledwie 11 proc. w porównaniu z 17 proc. w roku 2004. Ważnym zjawiskiem wydaje się również migracja najemców. Z dziesięciu największych migracji trzy były w stronę Centrum, a jedna odbywała się w kierunku przeciwnym. Tendencję przenosin poza Centrum należy obecnie uznać za schyłkową. Podobnie jak trend budowania mniejszych budynków biurowych o powierzchni 3,5 tys. m kw., utrzymujący się przez cały ubiegły rok. Analitycy King Sturge przewidują bowiem, że w 2006 roku zostanie oddanych od 19 do 30 budynków o średniej wielkości 10 tys. m kw., a szacunkowa wartość  oddanej powierzchni wyniesie 220 tys. m kw., czyli będzie najwyższa od 2002 roku.

W stronę mniejszych miast

Z oddaniem centrów handlowych wiążą się dalsze inwestycje. W 2005 roku budowa powierzchni handlowo-usługowych posuwała się w błyskawicznym tempie. Ukończono budowę czterech dużych centrów handlowych, z których największe to katowickie Silesia City Centre firmy Tri Granit (65 tys. m kw.). Na południu kraju GTC otworzyło krakowską Galerię Kazimierz (33 tys. m kw.). I choć obie inwestycje mają głównie charakter usługowy, to planuje się powiększenie ich o hotele, powierzchnie mieszkaniowe i biurowe. Rok 2006 jest rokiem oddania następujących centrów handlowych: Manufaktura w Łodzi, warszawskie Złote Tarasy, Pasaż Grunwaldzki we Wrocławiu. Zasoby powierzchni handlowej dla stolicy Dolnego Śląska powiększą się jeszcze bardziej w przyszłym roku, kiedy zostanie ukończona budowa Galerii Legnickiej.

Według badań King Sturge rynek handlowo-usługowy w siedmiu największych miastach ulega powoli nasyceniu, dlatego też uwaga deweloperów zwraca się w stronę mniejszych rynków. Coraz większym zainteresowaniem zaczynają się cieszyć miasta liczące od 200 tys. do 400 tys. mieszkańców, gdzie podaż powierzchni handlowo-usługowej jest z reguły niższa. W miastach powyżej 400 tys. mieszkańców na tysiąc osób przypada od 400 do 700 m kw. powierzchni hipermarketów czy centrów handlowo-usługowych.

Zobacz cały raport >>

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Nasi Partnerzy polecają
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej