Inwestowanie inwestowaniu nie równe
Wartość zagranicznych inwestycji w Europie Środkowej ciągle rośnie - donoszą analitycy King Sturge. Największym zainteresowaniem cieszą się sektory: biurowy, magazynowy i handlowy. Widać jednak zasadnicze różnice między preferencjami inwestorów prywatnych a instytucjonalnych. I jedni, i drudzy muszą jednak wykazać coraz większą elastyczność.
Podejście inwestorów instytucjonalnych i prywatnych cechuje spore zróżnicowanie. I tak, pierwsi z nich najczęściej poszukują budynków wysokiej klasy, a drudzy rozglądają się za obiektami zaniedbanymi lub posiadającymi niewykorzystany potencjał, aby następnie podnieść ich wartość.
Nie tylko cena
Inwestowanie w najlepsze nieruchomości jest zazwyczaj bardzo dobrze reklamowane. Polega ono na organizowaniu wieloetapowych przetargów, dzięki którym cena jest wielokrotnie podbijana. W czasie takich przetargów sprzedający zwraca uwagę nie tylko na proponowaną cenę, ale także na oferenta. Nie zawsze wybierany jest ten, który zaoferuje najwyższą kwotę - liczy się bowiem pewność transakcji. Sprzedający wolą wybrać takiego, który ma na swoim koncie sprawdzone kontrakty lub reprezentuje go zespół doświadczonych doradców. Zespół taki odgrywa również niebagatelną rolę z punktu widzenia kupującego - zapewnia mu konkurencyjną przewagę dzięki szerszemu dostępowi do wiedzy na temat rynku, a także ułatwia przeprowadzenie analizy nieruchomości.
Inwestorzy instytucjonalni zazwyczaj dokonują zakupów na większą skalę, zarówno pojedynczych nieruchomości czy całych portfeli, w przeciwieństwie do inwestorów prywatnych, których charakteryzują transakcje mniejsze. W 2005 roku najchętniej wybieraną lokalizacją była Warszawa, która przyciągnęła ponad 50 proc. całkowitej wartości inwestycji. Najbardziej aktywnymi sprzedającymi okazali się Francuzi, Holendrzy, a na trzecim miejscu firmy wielonarodowe. Za wyróżniających się nabywców należy natomiast uznać inwestorów instytucjonalnych z Austrii, Francji oraz Niemiec.
Warszawa na minusie
W 2005 roku popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe dorównał rekordowi z 2004 roku i wyniósł ponad 535 tys. m kw. Kiedy jednak w roku 2004, za prawie 3/4 rynku odpowiadał region warszawski, tak w 2005 jego udział spadł o prawie 15 proc. W porównaniu z 2004 rokiem, zanotowano tutaj również mniej dużych transakcji, a średnia ich wielkość wynosiła około 3 100 m kw. Na rynku tym poszukiwane są raczej niewielkie powierzchnie dobrej jakości, ale ich dostępność jest niewielka. Najszybciej rosnącym rynkiem okazał się Górny Śląsk, któremu przypadło w ubiegłym roku 19 proc. wynajętej powierzchni. Tutaj też miał miejsce najszybszy wzrost podaży - udział w zasobach powierzchni magazynowej tego regionu zwiększył się do 9 proc. Ale zwiększyła się także liczba pustostanów. Miniony rok zaskoczył wielu deweloperów działających na rynku magazynowym wysokim odsetkiem niewynajętej powierzchni. W III kwartale wskaźnik pustostanów na Śląsku osiągnął rekordowy wskaźnik ponad 20 proc. Powierzchnia ta szybko została jednak wynajęta i rok zakończył się na poziomie 1,5 proc.
W biurach - rekordy
W 2005 roku osiągnięto najwyższy w historii wynik pod względem wielkości wynajętej powierzchni biurowej 380 tys. m kw. Podobnie jak w 2004 roku popyt skupiał się na terenach warszawskich, wokół Mokotowa, Alei Jerozolimskich, Centrum, Starej Ochoty. Największa cześć transakcji przypadała na sektor finansów, ubezpieczeń i usług profesjonalnych. Za nimi plasują się firmy farmaceutyczne, kosmetyczne, medialne, wydawnicze, badań oraz sprzętu kosmetycznego. Według analiz King Sturge w 2005 roku spadło znaczenie przedwstępnych umów najmu podpisywanych jeszcze w trakcie budowy. Tego typu kontrakty stanowiły zaledwie 11 proc. w porównaniu z 17 proc. w roku 2004. Ważnym zjawiskiem wydaje się również migracja najemców. Z dziesięciu największych migracji trzy były w stronę Centrum, a jedna odbywała się w kierunku przeciwnym. Tendencję przenosin poza Centrum należy obecnie uznać za schyłkową. Podobnie jak trend budowania mniejszych budynków biurowych o powierzchni 3,5 tys. m kw., utrzymujący się przez cały ubiegły rok. Analitycy King Sturge przewidują bowiem, że w 2006 roku zostanie oddanych od 19 do 30 budynków o średniej wielkości 10 tys. m kw., a szacunkowa wartość oddanej powierzchni wyniesie 220 tys. m kw., czyli będzie najwyższa od 2002 roku.
W stronę mniejszych miast
Z oddaniem centrów handlowych wiążą się dalsze inwestycje. W 2005 roku budowa powierzchni handlowo-usługowych posuwała się w błyskawicznym tempie. Ukończono budowę czterech dużych centrów handlowych, z których największe to katowickie Silesia City Centre firmy Tri Granit (65 tys. m kw.). Na południu kraju GTC otworzyło krakowską Galerię Kazimierz (33 tys. m kw.). I choć obie inwestycje mają głównie charakter usługowy, to planuje się powiększenie ich o hotele, powierzchnie mieszkaniowe i biurowe. Rok 2006 jest rokiem oddania następujących centrów handlowych: Manufaktura w Łodzi, warszawskie Złote Tarasy, Pasaż Grunwaldzki we Wrocławiu. Zasoby powierzchni handlowej dla stolicy Dolnego Śląska powiększą się jeszcze bardziej w przyszłym roku, kiedy zostanie ukończona budowa Galerii Legnickiej.
Według badań King Sturge rynek handlowo-usługowy w siedmiu największych miastach ulega powoli nasyceniu, dlatego też uwaga deweloperów zwraca się w stronę mniejszych rynków. Coraz większym zainteresowaniem zaczynają się cieszyć miasta liczące od 200 tys. do 400 tys. mieszkańców, gdzie podaż powierzchni handlowo-usługowej jest z reguły niższa. W miastach powyżej 400 tys. mieszkańców na tysiąc osób przypada od 400 do 700 m kw. powierzchni hipermarketów czy centrów handlowo-usługowych.
