Hoteli mniej chociaż tańsze w budowie

Tegoroczne inwestycje w nowe hotele mogą wynieść tylko 1,2 mld zł, wobec 1,5 mld zł w ubiegłym roku. W ciągu ostatnich dwóch lat (lipiec 2007 - lipiec 2009) średnio co trzy dni swych pierwszych gości przyjmował nowy hotel. W przyszłym roku liczba otwieranych hoteli znacznie spadnie, a inwestycje zapewne nie przekroczą 800 mln zł. Mimo tego miejsc noclegowych dla gości EURO 2012 z pewnością nie zabraknie.

W połowie lipca 2009 w Polsce funkcjonowało 1745 hoteli, które oferowały łącznie niemal 152,4 tys. miejsc noclegowych. Od lipca 2007 roku przybyło ponad 230 hoteli  (niemal 15,3% zaś liczba łóżek o 20,9 tys. (15,9%) - wynika z raportu "Rynek hoteli w Polsce 2009 - inwestycje", przygotowanego przez Instytut Hotelarstwa. Według szacunków Instytutu, udział hoteli w całym rynku miejsc noclegowych w Polsce obejmującym także motele, hostele, zajazdy, pensjonaty, ośrodki wczasowe, wypoczynkowe i konferencyjne, apartamenty, schroniska, kwatery prywatne, a także "szarą strefę noclegową", który łącznie obejmuje niemal 900 tys. łóżek, wynosi ok. 17%. Tak duża baza noclegowa pozwala twierdzić, że niezależnie od tempa budowy nowych hoteli, miejsc dla kibiców i gości EURO 2012 nie zabraknie.

Jaki kryzys

Pierwsze sześć miesięcy 2009 r. nie zahamowało znacząco tempa inwestycji w branży noclegowej.
- Inwestycje wstrzymali deweloperzy, którym wraz z załamaniem sprzedaży mieszkań skończyły się środki finansowe. Także osoby myślące o małych obiektach hotelarskich, liczące na finansowanie projektu z kredytu i środków unijnych w niektórych przypadkach odstąpiły od zamysłu inwestycji - mówi Jacek Piasta, ekspert hotelarski.

Inwestycje kontynuują lub przystąpiły do nich duże firmy oraz przedsiębiorstwa silne kapitałowo, które wiedzą, że inwestycje w kryzysie są najtańsze.
- O ile w 2008 roku przyjmowało się, że koszt budowy 1 m² hotelu wynosi 4,5-5 tys. zł, to obecnie nawet duże firmy wykonawcze podpisując umowy oferują koszt  na poziomie 2,5-3 tys. zł/m². Postawienie budynku do tzw. stanu deweloperskiego, czyli bez białego montażu i wyposażenia, do niedawna nie było tak korzystne jak obecnie - ocenia Piasta.

Prognozy i mity

Nie sprawdzą się prognozy mówiące, że do EURO 2012 powstanie w Polsce 600 i więcej nowych hoteli, w tym kilkadziesiąt o najwyższym standardzie. Wiele z zapowiadanych inwestycji było i pozostanie tylko "na papierze". Jednak to nie tylko obecna sytuacja w gospodarce, ale rzeczywiste potrzeby i pojemność naszego rynku noclegowego zweryfikowały prognozy oparte przede wszystkim na zapowiedziach potencjalnych inwestorów.

Rok temu w różnych stadiach budowy lub adaptacji znajdowało się ponad 120 hoteli, zaś do końca 2011 nie powstanie więcej niż 280 nowych obiektów, a rynek będzie się rozwijał w tempie 7-8% w skali roku. Dziś prognoza ta jest nadal aktualna. Inwestorzy, którzy poważnie myśleli o budowie hotelu, nadal o tym myślą lub realizują swoje plany. Entuzjazm związany z EURO 2012 zwrócił uwagę nowych inwestorów na branżę hotelarską, ale zapał wielu z nich wygasł wraz z poznaniem realiów tego rynku (hotel to inwestycja, która przy dobrym wykorzystaniu miejsc zwraca się dopiero po kilku lub nawet kilkunastu latach), światową recesję i spadkiem liczby turystów przyjeżdżających do Polski.

- W tym roku oddawane są do eksploatacji hotele, o budowie których zdecydowano 2-3 lata temu, gdy nikt nie myślał o kryzysie. Obecne wstrzymanie wielu inwestycji da o sobie znać dopiero w przyszłym roku lub za 2 lata, gdy liczba otwieranych hoteli spadnie z obiecanych 100-110 o połowę - uważa Andrzej Szafrański, analityk rynku hotelowego.

Uwzględniając średnie ceny budowy i wyposażenia pokoi w hotelach poszczególnych kategorii, Instytut Hotelarstwa szacuje, że wartość inwestycji w obiekty oddane do eksploatacji w tym roku wyniesie ok. 1,2 mld zł - w 2008 roku było to 1,5 mld zł. W przyszłym roku łączne inwestycje w hotele, które po raz pierwszy przyjmą gości raczej nie przekroczą 800 mln zł.

Ekonomiczna nie najbardziej

Mitem okazała się nie tylko liczba planowanych hoteli.
- Najlepszym segmentem do inwestycji na rynku hotelowym miały być hotele budżetowe o standardzie 1 i 2 gwiazdek. Tymczasem takich obiektów buduje się najmniej - w ciągu ostatnich 2 lat przybyło ich zaledwie 44. Zmniejszył się przy tym ich udział w rynku, zarówno pod względem liczby obiektów (spadek o 3,7%), jak i liczby oferowanych miejsc noclegowych (o 4,4%) - uważa Andrzej Szafrański. Jego zdaniem hotele tej klasy nie są atrakcyjne dla pojedynczych inwestorów. O wiele lepiej funkcjonują w większych grupach powiązanych kapitałowo lub marketingowo, wykorzystując tzw. efekt skali. Duża konkurencja chociażby ze strony kwater prywatnych czy hosteli z jednej strony, a hoteli wyższej klasy z drugiej, które w dobie kryzysu obniżają ceny nawet o 70%, nie pozostawia obiektom budżetowym możliwości manewru cenowego. Spośród ponad 40 hoteli, które w ciągu ostatnich 2 lat zaprzestały działalności ponad połowa należała do najniższego segmentu rynku.

Udział hoteli poszczególnych kategorii w rynku według liczby obiektów - lipiec 2009 (w %)

Wyższy standard

Zmiana kategorii hoteli na wyższą to jeden z silniejszych obecnie trendów. Wśród ośmiu obiektów o które powiększył się w ciągu ostatnicj lat segment hoteli 5* znalazły się tylko trzy wybudowane od podstaw. Pozostałe działały jako hotele o standardzie 4*. Wśród 42 "nowych" czterogwiazdkowców jest aż 15 obiektów, które podwyższyły standard. Trend ten wynika ze złagodzenia wymagań kategoryzacyjnych (np. hotele 4* nie muszą mieć już klimatyzacji w pokojach ani basenu) oraz łaskawszej interpretacji przepisów przez władze lokalne (kategoryzacji dokonują Urzędy Marszałkowskie), które przed EURO 2012 chcą wykazać się obiektami o odpowiednim standardzie. Nie zmienia to faktu, że w Polsce powstają obecnie obiekty lepiej wyposażone i większe niż w latach poprzednich. Podczas gdy w lipcu 2007 roku statystyczny hotel oferował niespełna 87 miejsc hotelowych, to nowo wybudowane obiekty dysponują przeciętnie 96 łóżkami.
- W roku 2007 pracowaliśmy głównie przy obiektach 60-pokojowych, w 2008 były to już 90-pokojowe, w tym roku są to "setki" i większe - mówi Jacek Piasta.

Udział hoteli poszczególnych kategorii w rynku według liczby miejsc - lipiec 2009 (w %)

Klasa średnia

Najbezpieczniejszym i najpopularniejszym segmentem rynku są jednak "średniaki", czyli hotele 3*. Obecnie jest ich ponad 750 (43,1% wszystkich hoteli) i dysponują ponad 66,3 tys. miejsc noclegowych (43,5% miejsc we wszystkich hotelach). Dynamika wzrostu ich liczby w ciągu ostatnich 24 miesięcy była o połowę niższa niż hoteli o standardzie 4*, jednak nie zmienia to faktu, że była to ponad połowa powstałych w tym czasie obiektów. O ich atrakcyjności decyduje nie tylko najkorzystniejsza relacja: koszt inwestycji - czas zwrotu, ale i stosunkowa łatwość manewrowania cenami oraz... zmniejszenia lub podwyższenia standardu. Do tej klasy zaczęły ostatnio dołączać niekategoryzowane wcześniej, a licznie w Polsce funkcjonujące, ośrodki wczasowo-wypoczynkowe i obiekty konferencyjne. Na marginesie warto wspomnieć, że po dynamicznym rozwoju hosteli mającym miejsce 2-3 lata temu, rynek nasycił się tego typu obiektami (w 2007 roku funkcjonowało ich 110, obecnie ok. 140) i teraz ich właściciele walczą o klienta podnoszeniem standardu, przy czym jakość usług oferowanych (jako tzw. pokoje prywatne) nierzadko nie odbiega od hoteli klasy średniej.

Geografia inwestycji

Ani zapowiedzi EURO 2012, ani kryzys nie zmieniły dotychczasowej mapy inwestycji. Najwięcej nowych hoteli powstaje w Małopolsce (pas przy pasmach górskich, Kraków i okolice), na Pomorzu (pas przymorski i Trójmiasto) oraz w województwie dolnośląskim. W mazowieckim daje się zauważyć zwiększoną aktywność inwestorów poza tradycyjnym obszarem, czyli stolicą. Z pewnym spowolnieniem mamy do czynienia w zachodniopomorskim i warmińsko-mazurskim. Natomiast zwiększyła się dynamika wzrostu liczby hoteli w kujawsko-pomorskim, śląskim i świętokrzyskim.

Autorzy raportu:
Jacek Piasta, w hotelarstwie od 15 lat; właściciel eksperckiej firmy hotelarskiej; praktyk; ekspert i doradca hotelarski i inwestycyjny, wcześniej dyrektor hoteli 4* i 3*, szkoleniowiec; autor licznych publikacji w prasie fachowej oraz podręcznika "Marketing w hotelarstwie. Podręcznik praktyczny", członek zarządu Stowarzyszenia Konferencje i Kongresy w Polsce, inicjator Instytutu Hotelarstwa.
Andrzej Szafrański, analityk, dziennikarz ekonomiczny, z branżą hotelarską związany od kilku lat, w l.2006-2009 redaktor naczelny miesięcznika branżowego Hotelarz, autor m.in. Raportów z rynku hotelarskiego 2007 i 2008