Górny Śląsk w górę

Tworzona przez 24 średniej wielkości miasta aglomeracja Śląska jest największym zurbanizowanym obszarem w Europie Środkowo-Wschodniej. Coraz więcej inwestorów przyciąga tutaj dogodna lokalizacja, w pobliżu granicy z Czechami i Słowacją czy dobre skomunikowanie drogowe, kolejowe i lotnicze.

Ale komunikacja to nie jedyny powód, dla którego coraz więcej firm zagranicznych jest zainteresowanych ulokowaniem tutaj kapitału. Nie mniej ważny okazuje się dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej. W regionie studiuje blisko 200 tys. osób, z czego około 25 proc. na kierunkach ekonomicznych. Inżynierię i nauki ścisłe wybiera odpowiednio 12 i 7 tys. studentów. Biorąc pod uwagę coraz większy niedobór pracowników we Wrocławiu, Poznaniu czy Krakowie, Śląsk staje się optymalnym miejscem na lokowanie centrów obsługi klientów, ośrodków badawczo-rozwojowych oraz zaplecza finansowo-księgowego.

Źródło: Metropolis Nieruchomości Komercyjne

Wzrost zainteresowania regionem przekłada się na zwiększenie zapotrzebowania na powierzchnie biurowe i magazynowe. Ma to także swoje wyraźne cenowe przełożenie na rynku mieszkań.

Z Warszawy do Katowic

Ubiegły rok można uznać za rekordowy dla katowickiego rynku powierzchni biurowej. Poziom pustostanów w obiektach o najwyższym standardzie obniżył się tutaj do poziomu 2,5 proc. Na te sygnały nie pozostali obojętni inwestorzy. Koncentrujący się wcześniej w przeważającej mierze na rynku warszawskim, planują obecnie budowę kilkudziesięciu tysięcy mkw. powierzchni biurowej. Ma być ona udostępniana do końca 2010 roku.
Obecnie ponad połowa ze 150 tys. mkw. powierzchni biurowej w Katowicach jest zlokalizowana w centrum miasta. Atrakcyjne są również korzystnie skomunikowane tereny w pobliżu skrzyżowania autostrady A4 i DK 86 (Warszawa - granica polsko-czeska). Firmy mają do wyboru zarówno nowoczesne budynki wybudowane w ostatnich kilku latach (powierzchnie typu A), jak i obiekty starsze, ale zmodernizowane (typu B+ i B). Ceny ofertowe powierzchni pierwszego typu kształtują się na poziomie ok. 19 EUR/mkw. + media, przy czym istnieje możliwość negocjacji cen, w zależności od powierzchni najmu, czasu trwania umowy (preferowane są umowy na czas określony - min. 3-letnie) oraz prestiżu i pozycji rynkowej najemcy. Za obiekty klasy B trzeba zapłacić miesięcznie 10-12 EUR/mkw. + media. Stosowana zasada "części wspólnych" skutkuje jednak doliczeniem dodatkowych opłat na poziomie 20-30% ceny wyjściowej. Według szacunków, koszty najmu nie powinny się zmienić, ponieważ osiągnęły już średni poziom krajowy. Ponadto rynek regulowany jest długookresowymi umowami, stąd wahania cen są stosunkowo niewielkie.  

Źródło: Metropolis Nieruchomości Komercyjne 

Magazynowe zaplecze Europy

Charakterystycznym zjawiskiem na Śląsku jest występowanie centrów logistycznych między jednym miastem a drugim. W ten sposób obsługują one zarówno rynek wewnętrzny aglomeracji, jak i podmioty zlokalizowane poza nim. Dostępne obiekty to nowoczesne powierzchnie, w przeważającej mierze budowane w systemie "build-to-suit". Wśród obecnych na rynku deweloperów znajdują się zarówno międzynarodowe firmy typu AIG/Lincoln, ProLogis czy jeden z najnowszych graczy - Panattoni, jak i lokalne podmioty, w tym. m.in. firmy spedycyjne poszerzające zakres oferowanych klientom usług. Deweloperzy najchętniej wybierają tereny położone przy głównych trasach komunikacyjnych regionu: autostradzie A4, DK 86 (między Warszawą a centrum aglomeracji) oraz w pobliżu planowanego przebiegu autostrady A1. Już w 2010 w okolicy Gliwic ma powstać skrzyżowanie autostrad A4 i A1, co znacznie usprawni transport drogowy w kierunku południowych sąsiadów Polski. Według prognoz, zakończenie budowy autostrad, to szansa dla regionu na to, że stanie się magazynowym zapleczem Europy Środkowej. Dlatego też oczekuje się kolejnych projektów.Nowe przedsięwzięcia wymusza popyt na powierzchnie magazynowe. Bezpośrednio wynika on z potencjału lokalnego rynku oraz rozwoju sieci handlowych - sporą część powierzchni magazynowych zajmują tutaj ceramika i chemia budowlana oraz produkty spożywcze. Zasadnicze jednak znaczenie w rozwoju logistyki na Śląsku ma działalność zagranicznych firm produkcyjnych z branży motoryzacyjnej, metalowej czy maszynowej (region przoduje w tych branżach dzięki inwestycjom takich firm jak GM Opel, Fiat, ISUZU, Delphi, TRW, Brembo, Tenneco Automotive itd.). Rozwój centrów logistycznych zlokalizowanych na południe od aglomeracji jest bezpośrednio skorelowany z napływem inwestycji we wspomnianych branżach do Czech i Słowacji.

Wolny czas - w centrum handlowym

Większość centrów handlowych na Śląsku znajduje się przy głównych trasach łączących poszczególne miasta regionu, co ma zwiększyć grupę potencjalnych klientów. W ostatnim jednak czasie coraz więcej inwestycji jest prowadzonych w centrach miast, wpisanych w tkankę miejską np. Silesia City Center w Katowicach (TriGranit), Park Kościuszki w Bytomiu (Braaten+Pedersen plus Partners), Forum (Quinlan Private Golub i Borgestad) i Focus w Gliwicach (Parkridge CE Retail) czy Plaza w Sosnowcu (Plaza Centers Poland). Ze względu na gęstość zabudowy, nowe inwestycje realizowane są na terenach uprzednio zajmowanych przez przemysł, niejednokrotnie doskonale zlokalizowanych.
Choć liczba istniejących obiektów może wskazywać na zapełnienie rynku, to jednak wskaźnik powierzchni handlowej przypadającej na 1000 mieszkańców dowodzi, że rynek będzie się jeszcze rozwijał. Do lokowania nowych obiektów handlowych zachęca również fakt, że blisko 70 proc. Ślązaków wskazuje odwiedzanie centrów handlowych jako ulubiony sposób spędzania wolnego czasu i weekendów. Dlatego też najnowsze inwestycje realizowane w regionie rozwijają także funkcje rozrywkowe, uzupełniając tradycyjną strukturę centrum handlowego (sklep wielkopowierzchniowy i pasaż handlowy) o kina, centra fitness, kręgielnie, restauracje i kluby.
Analitycy rynku zwracają uwagę na fakt, że w regionie jest niewiele parków handlowych. Brak takich graczy, jak chociażby obecny już w Polsce Dixons, oraz bardzo dobrze rozwinięty system drogowy, stanowią dla inwestorów zainteresowanych rozwojem obiektów handlowych w regionie doskonałą okazję.

Kapitał w mieszkaniu

Również na rynku mieszkań obserwuje się wyraźny wzrost zainteresowania inwestorów. Na rynku pierwotnym coraz więcej deweloperów ogłasza nowe projekty, pojawiły się firmy zagraniczne - hiszpańskie i irlandzkie. Plany ich koncentrują się głównie na osiedlach jednorodzinnych lub wielorodzinnych, realizowanych na atrakcyjnie zlokalizowanych terenach znajdujących się poza centrum. Największa liczba nowych przedsięwzięć planowana jest w Katowicach i Gliwicach, ale pod uwagę brane są także miejscowości ościenne, skąd dojazd do głównych ośrodków miejskich nie przekracza 30-40 min.
Od pewnego czasu coraz więcej deweloperów jest zainteresowanych budową mieszkań w w śródmieściu. Ich oferta skierowana jest przede wszystkim do dobrze zarabiających, młodych osób ceniących ofertę kulturalno-rozrywkową miasta. Ta sama grupa nabywców najprawdopodobniej będzie zainteresowana pojawiającymi się na rynku ofertami loftów - kompleksów mieszkaniowych tworzonych w budynkach poprzemysłowych. Okazuje się, że na tego typu lokale, zlokalizowane w centrach miast, jest obecnie duże zapotrzebowanie. Z oferty pośredników w obrocie nieruchomościami znikają praktycznie wszystkie mieszkania znajdujące się w dobrym stanie technicznym. Na zwiększenie popytu wpływają coraz większa liczba zagranicznych nabywców, którzy traktują mieszkania jako lokatę kapitału, rosnący poziom zatrudnienia oraz rozpoczynająca kariery zawodowe grupa młodzieży z fali wyżu demograficznego.
Coraz większy popyt ma swoje przełożenie na ceny mieszkań. Szacuje się, że w ostatnim roku lokale podrożały średnio o 20 proc. Obecnie liderem pod względem stawek są oczywiście Katowice. Mieszkania na rynku wtórnym kosztują tu średnio 500 EUR/mkw. ze względu na ich w przeważającej mierze nie najlepszy stan techniczny, na rynku pierwotnym wahają się w przedziale 750-1250 EUR/mkw. Pojawiają się także oferty dla bardziej wymagających klientów lub w dzielnicach uznawanych za bardziej atrakcyjne w cenie ok. 1250 - 2000 EUR/mkw. Ceny mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym w pozostałych miastach aglomeracji kształtują się na niższym poziomie: od średnio 10% w Gliwicach do 15% w mniejszych ośrodkach, gorzej skomunikowanych ze stolicą regionu.  

Źródło: Metropolis Nieruchomości Komercyjne

kwiecień 2007 r.