Deweloperzy przenoszą się do mniejszych miast
Dotychczas powierzchnia najmu skoncentrowana była w największych miastach. Tymczasem wskaźniki nasycenia powierzchnią najmu osiągają tam przejściowo pułap nasycenia. Zaczyna też brakować atrakcyjnych terenów pod nowe inwestycje. Nie oznacza to jednak końca tego typu przedsięwzięć w Polsce. Deweloperzy zaczęli bowiem rozszerzać swoją działalność na mniejsze miejscowości.
Polska z ponad 38 milionami mieszkańców jest jednym z największych i mających największy potencjał rozwoju rynków konsumenckich Unii Europejskiej. Od momentu przystąpienia do UE można zaobserwować rosnący popyt konsumpcyjny, ożywienie inwestycyjne oraz ciągły spadek bezrobocia. To nie koniec dobrych prognoz. Przewiduje się, że dynamika PKB pozostanie w 2006 roku na stabilnym poziomie 5 proc. w porównaniu do spodziewanego 2,7-proc. wzrostu PKB w całej UE. Ożywienie widać we wzroście płac, co przekłada się bezpośrednio na zwiększającą się sprzedaż detaliczną. Szczególnie wysoki popyt był w ostatnim czasie na meble, sprzęt AGD i RTV. Możliwości zakupowe Polaków ciągle rosną, co przekłada się na zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię handlową, również w mniejszych miastach, takich jak Białystok, Bielsko Biała, Kielce, Rzeszów, Lublin czy Rybnik.
Obecnie w Polsce jest ponad 6,3 mln m powierzchni najmu (GLA) w nowoczesnych obiektach handlowych. 70 proc. z tego przypada na centra handlowe. Jak dotąd skoncentrowane były one przeważnie w głównych ośrodkach miejskich, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań, Łódź, Wrocław, Trójmiasto, Szczecin czy aglomeracja śląska. Wskaźniki nasycenia powierzchnią najmu osiągają tutaj chwilowo poziom nasycenia. Problemem dla deweloperów okazał się również brak atrakcyjnych terenów pod tego typu inwestycje. Dlatego zwrócili się oni w kierunku mniejszych miast, o liczbie mieszkańców pomiędzy 100 a 400 tysięcy. I tak, wśród inwestorów realizujących tam swoje obiekty są m.in. Parkridge CE Retail, TK Development, Caelum, Plaza Centers, EF Rank Progress, Echo Investment, JWK Invest. Nie brak także inwestorów lokalnych.
Miasta średniej wielkości okazują się atrakcyjne z kilku względów. Po pierwsze, poziom nasycenia powierzchnią handlową nie jest tam jeszcze wysoki, a po drugie, powstałe dotychczas obiekty nie stanowią silnej konkurencji dla nowych projektów. W położonych 180 km od Warszawy Kielcach niedobór wystarczającego zaplecza handlowego dostrzegła firma Echo Investment, która realizuje tu inwestycję Pasaż Świętokrzyski. Popyt jest silny. Dowodzi tego nie tylko brak wolnych powierzchni w działających obiektach (Galeria Echo - 25 000 mkw., kompleks handlowy obejmujący Real, Praktiker, Media Markt - 35 000 mkw., ulica Sienkiewicza, Mała, Duża), ale także już prawie w całości wynajęty Pasaż Świętokrzyski. Czynsz za najlepsze kieleckie lokale handlowe (ok. 100 mkw.) to koszt rzędu 30-39 euro/m/miesiąc. Nieco niższe ceny są w Lublinie. Najwyższe czynsze są w centrum, co wynika z braku dostępnych lokali. Przy Krakowskim Przedmieściu ceny wahają się w granicy 20 euro/m/miesiąc, a najwyższe stawki dochodzą nawet do 35 euro. Lublin jak do tej pory nie cieszył się dużym zainteresowaniem deweloperów. Obecnie sytuacja się zmienia i przygotowywanych jest kilka dużych inwestycji handlowych, a najbardziej zaawansowana z nich to centrum handlowe Felicity we wschodniej części miasta. Na nowe powierzchnie handlowe czekają w Lublinie głównie rodzimi i zagraniczni handlowcy. Powierzchni handlowej brakuje również w Rzeszowie. Zasoby dużych obiektów handlowych szacowane są tutaj na 104 000 mkw. Wśród obecnie realizowanych inwestycji warto wymienić Nowy Świat lub Millenium Hall. Do Rzeszowa inwestorów może przyciągać zmodernizowana ostatnio infrastruktura transportowa: droga E4, trasa północ-południe, lotnisko międzynarodowe.
W średnich miastach powstało dotychczas około 848 000 m powierzchni handlowej. Już niebawem przybędzie 433 000 m, a w planach jest kolejne 545 000 m. Analitycy Jones Lang LaSalle nakazują jednak pewną ostrożność przy podejmowaniu kolejnych decyzji inwestycyjnych. Jeśli bowiem wszystkie te przedsięwzięcia dojdą do skutku, wówczas rynek mniejszych miast również zacznie się zbliżać do poziomu nasycenia. I będzie taka sama sytuacja jak w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu, zwłaszcza, jeśli weźmie się pod uwagę niższą siłę nabywczą mieszkańców średnich miast.
Foto: Jones Lang LaSalle
