Deficyt magazynów na Ukrainie

Deficyt miejsc magazynowych w stolicy Ukrainy znacznie spowalnia aktywność biznesową w Kijowie. Niemniej jednak rok 2004 zapoczątkował nową tendencję: po dużych inwestycjach w przestrzeń biurową i centra handlowe inwestorzy zajęli się przestrzenią magazynową.

Stan obecny i potrzeby

Porównując do rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych i przestrzeni biurowej rynek powierzchni magazynowej wygląda naprawdę ubogo. Około 70% proponowanej przestrzeni to zmodernizowane garaże i budynki mieszkalne, stare magazyny zakładowe i składy warzywne. W tym samym czasie budowane zgodnie z obowiązującymi normami magazyny i centra logistyczne, to najwyżej 10% oferty rynkowej. Pozostałe 20% to zmodernizowane magazyny przyzakładowe.

Ogólny metraż magazynów na terenie Kijowa wynosi obecnie 0,5 miliona mkw., przy zapotrzebowaniu rzędu 0,8 - 1 miliona mkw. Dodatkowo 3/4 pomieszczeń używanych w celach magazynowych nie jest zarejestrowanych. Według ocen agencji nieruchomości "Polesie" w roku 2003 pojawiło się około 100 tysięcy mkw. tego typu pomieszczeń magazynowych. W większości wypadków były to przekształcone garaże, mieszkania, a także stawiane naprędce konstrukcje stalowe. Poniższy deficyt tego typu budynków wyjaśniany jest niechęcią firm developerskich do inwestowania dużych pieniędzy w ten rodzaj budownictwa do roku 2004. Podstawowym powodem wydaje się fakt, iż okres zwrotu środków przeznaczonych na inwestycję w powierzchnię magazynową, jest dwa razy dłuższy niż w wypadku budownictwa mieszkaniowego czy przestrzeni biurowej. Jednak według ekspertów do spraw nieruchomości tendencja ta ma ulec odwróceniu, a duzi inwestorzy coraz częściej kontaktują się z władzami miejskimi na temat lokalizacji tego typu obiektów.

Struktura popytu

Mimo niskiej jakości większości magazynów popyt na nie ciągle znacznie przewyższa podaż. Także stare domy zaadaptowane do celów magazynowych  nie są zamykane. Dodatkowo stawki najmu znacząco nie rosną głównie dlatego, że jakość proponowanych obiektów jest poniżej wszelkiej krytyki. Według ocen ekspertów popyt w tym segmencie przewyższa podaż - mniej więcej 3-4 razy. Wymagania najemców jednak także się zmieniają. Aby je zaspokoić nie wystarczy już duża liczba podjazdów i ogrzewanie, coraz częściej oczekują oni także usług celnych, wykwalifikowanego personelu obsługi, klimatyzacji, prowadzenia kont itp. Niektórzy gotowi są dopłacić za dodatkową ochronę, łączność i inne dodatkowe udogodnienia. Co ciekawe, w zapytaniach kierowanych do agencji nieruchomości wymagana wysokość sufitu podniosła się z 8 do 11-13 metrów, jak miało to miejsce w większości europejskich państw.

Ceny

W odróżnieniu od Rosji i Unii Europejskiej, gdzie magazyny klasyfikowane są według charakterystyk technicznych na Ukrainie podział jest prosty - należą one do sektora taniego, średniego albo drogiego. Tanie położone są zazwyczaj w strefie podmiejskiej i nie mają bezpośredniego dojścia do dużych arterii transportowych. Koszt wynajmu takich pomieszczeń waha się do 1 USD za 1 mkw. na miesiąc. Sektor pomieszczeń średniej klasy to ceny rzędu 1,5 USD do 4 USD za metr kwadratowy na miesiąc. Są to pomieszczenia wybudowane z betonowych bloków lub cegły, bez ogrzewania, z asfaltowym podłożem, jednak z dobrze rozwiniętą infrastrukturą. Najwyższa stawka za wynajem przestrzeni magazynowej to około 5-9 USD na miesiąc za 1 mkw. w profesjonalnym magazynie.

Prognoza na przyszłość

To, czy dla wszystkich ulokowanych w Kijowie przedsiębiorstw wystarczy przestrzeni magazynowej w najbliższej przyszłości, zależy przede wszystkim od realizacji przez władzę Generalnego Planu Rozwoju Kijowa do 2020 roku. Zgodnie z tym dokumentem strefy przemysłowe i przedsiębiorstwa stwarzające zagrożenie ekologiczne powinny być przeniesione poza granice miasta. Stwarza to podstawy do rozwoju centrów logistycznych poza Kijowem. Obecnie, w promieniu 20 kilometrów od miasta prowadzone są prace przy budowie nowoczesnych kompleksów logistycznych. Według prognoz firmy Colliers International Ukraine największe natężenie transportu następuje ze strony Lwowa, Odessy i Białorusi, a najbardziej popularnym miejscem dla budowy obiektów magazynowych będzie najprawdopodobniej prawy brzeg Dniepru. Takiej lokacji sprzyja także fakt bliskiego położenia portu lotniczego "Boryspol". Według prognoz ekspertów zgłaszane zapotrzebowanie na spełniające współczesne wymagania centra logistyczne doprowadzi do wybudowania, już w roku 2004 20 tysięcy mkw. budynków tego typu.

Miesięczne stawki za wynajem pomieszczeń magazynowych

Foto: Prekon