Czy mieszkania wreszcie zaczną tanieć?

Wbrew zapowiedziom w maju nie zmieniło się wiele na wtórnym rynku mieszkaniowym. Oprócz Gdańska, we wszystkich większych miastach ceny znowu poszybowały w górę. W Warszawie blisko 2-procentowy wzrost zdaje się stać w sprzeczności z powszechnie prognozowaną stabilizacją czy nawet oczekiwanym już spadkiem cen.  

Najwyższy wzrost średniej ceny ofertowej nastąpił w Poznaniu - o niecałe 6% w stosunku do kwietnia (z 5918 zł do 6265 zł za m2). Warto zwrócić uwagę, że w ciągu ostatnich trzech miesięcy mieszkania podrożały już tutaj o  25%! Druga pod względem najwyższych wzrostów była Łódź. Po kwietniowym skoku aż o 13%, w maju 2007 r. za metr kwadratowy trzeba było średnio zapłacić o 3,7% więcej. Tak więc od lutego br. łódzkie mieszkania podrożały już o blisko 20%. Także znaczny - ponad 3-procentowy - wzrost cen nastąpił w Krakowie. To dużo, zważywszy, że w poprzednim miesiącu ceny pod Wawelem wzrosły tylko o 1%. O 3% zwiększyły się w ciągu ostatniego miesiąca również średnie ceny we Wrocławiu. Liczne atuty - m.in. prężny rozwój gospodarczy, przyznanie organizacji Euro 2012, aktywne starania o Expo 2012, modernizacja infrastruktury komunikacyjnej miasta - przekładają się na niesłabnące zainteresowanie nieruchomościami w stolicy Dolnego Śląska, i to nie tylko mieszkaniowymi. Wzrosty także w Warszawie, w dodatku wyższe niż w kwietniu. Mieszkania podrożały tutaj o blisko 2% i było to dwa razy więcej niż miesiąc wcześniej. Jest to efekt "wysypu" nowych mieszkań zakupionych na rynku pierwotnym. O ile bowiem ceny lokali w starym budownictwie (nie wliczając w to kamienic) stabilizują się, a w przypadku wielkiej płyty niekiedy nawet spadają, o tyle ceny nowych mieszkań, często także komfortowo wykończonych apartamentów, ciągną stołeczną średnią w górę.

Jedno na dwieście za 200 tys. zł

Wystarczająca jeszcze 2 lata temu na zakup 2-pokojowego mieszkania kwota 200 tys. zł stanowi już w Warszawie dolną granicę cenową, poniżej której zakup mieszkania niemalże graniczy z cudem. W maju zaledwie jedna na dwieście wystawianych do sprzedaży ofert miała cenę nieprzekraczającą 200 tys. zł. Były to przede wszystkim mieszkania o skrajnie małej powierzchni - od 14 do 20 m2.
Zdecydowanie łatwiej jest znaleźć ofertę, dysponując kwotą od 200 do 300 tys. zł. W takim przedziale cenowym plasuje się co dziesiąte mieszkanie w Warszawie. Zwykle jest to kawalerka, rzadziej mieszkanie 2-pokojowe (małe, w słabej lokalizacji albo do remontu).
Blisko połowę ofert wystawionych do sprzedaży w maju stanowiły mieszkania w cenie od 300 do 500 tys. zł. Tutaj wachlarz ofert jest szeroki - od dużych kawalerek przez nowocześnie wykończone i wyposażone mieszkania 2- i 3-pokojowe po 4 pokoje o niższym standardzie (w budynkach z lat 60-tych - 80-tych).
Nie najgorzej przedstawia się również sytuacja, jeśli chodzi o mieszkania w cenie od 500 do 800 tys. zł.  W tym przypadku wybór też jest duży. Lokale te stanowiły bowiem blisko 30 proc. wszystkich ofert wystawionych w maju. Można wśród nich znaleźć zarówno małe, luksusowe apartamenty na Starówce, średniej wielkości mieszkania przy Trakcie Królewskim oraz szeroki zakres ofert sprzedaży mieszkań 4- i 5-pokojowych w pozostałych częściach Warszawy.
Na klientów gotowych przeznaczyć na zakup mieszkania ponad 800 tys. zł czekają zaś nowocześnie urządzone i wyposażone, duże i bardzo duże lokale w nowoczesnych apartamentowcach lub eleganckich, odrestaurowanych kamienicach w prestiżowych lokalizacjach. Ten segment ofert miał blisko 13-procentowy udział w podaży w maju.

Rosną ceny, ale  i liczba zamożnych klientów

Blisko 2-procentowy wzrost średniej ceny ofertowej mieszkań w Warszawie zdaje się stać w sprzeczności z powszechnie prognozowaną stabilizacją czy nawet oczekiwanym spadkiem cen. Skoro od dłuższego czasu widać, że "przeciętny Kowalski", który jeszcze rok temu mógł sobie pozwolić na zakup własnego M, teraz może o nim tylko pomarzyć. Dlaczego zatem średnie ceny rosną, zamiast spadać? Przecież mieszkania są już niesłychanie drogie.
Z badań struktury popytu, przeprowadzonych przez Oferty.Net., wynika że w Warszawie stale przybywa klientów, którzy są gotowi zapłacić za mieszkanie kwotę zdecydowanie wyższą od tej, którą dysponuje "przeciętny Kowalski". Na przestrzeni ostatniego półrocza odsetek klientów poszukujących mieszkań w cenie pow. 300 tys. wzrósł z nieco ponad 42% do ponad 58%.
Na uwagę zasługuje również fakt, że we wspomnianym okresie znacząco wzrósł odsetek klientów zamożnych - zainteresowanych zakupem w Warszawie mieszkań najdroższych - w cenie pow. 500 tys. zł. O ile w listopadzie 2006 r. taką chęć wykazywało niespełna 18% poszukujących o tyle w maju br. grupa ta stanowiła już ponad 26%. Można wysnuć wniosek, że powiększające się grono zamożnych klientów w dalszym ciągu będzie stymulować  wzrosty cen w segmencie mieszkań nowych i o podwyższonym standardzie.

7 proc. do utargowania

Trwająca do niedawna galopada cen mieszkań skutkowała często sytuacjami, w których do co atrakcyjniejszych ofert ustawiały się kolejki klientów gotowych do natychmiastowego zakupu. Sprzedawcy, wykorzystując tak wielkie zainteresowanie, podbijali cenę nieruchomości i doprowadzali do swoistej licytacji między zainteresowanymi. W efekcie tego "wyścigu" nabywca płacił cenę znacznie wyższą od pierwotnie oferowanej, nawet o kilkanaście procent.
Sytuacja zaczęła się zmieniać, kiedy ceny osiągnęły górne pułapy akceptowalne przez kupujących. W ciągu ostatnich miesięcy popyt został wyraźnie zahamowany, a podaż ofert zaczęła rosnąć. Konsekwencją tego stało się wydłużenie czasu sprzedaży nieruchomości oraz ostudzenie apetytów osób zbywających. Cena ofertowa (niekiedy będąca tzw. "ceną marzeń") w większości przypadków jest punktem wyjścia do negocjacji na temat jej obniżenia.
Z przeprowadzonego przez Oferty.Net porównania cen ofertowych oraz cen z transakcji zrealizowanych w maju przez agencje nieruchomości wynika, że obecnie kwota transakcyjna (zawarta w akcie notarialnym) jest średnio o ok. 7% niższa od ceny ofertowej. Do największych obniżek dochodzi przy sprzedaży mieszkań 3- i 4-pokojowych, w blokach z lat 60-tych - 80-tych, wymagających remontu. Najtrudniej zbić cenę przy zakupie kawalerek i mieszkań 2-pokojowych oraz nowych mieszkań o wysokim standardzie wykończenia.

czerwiec 2007 r.