Czy mieszkania wreszcie zaczną tanieć?

2007-06-25 17:45

Wbrew zapowiedziom w maju nie zmieniło się wiele na wtórnym rynku mieszkaniowym. Oprócz Gdańska, we wszystkich większych miastach ceny znowu poszybowały w górę. W Warszawie blisko 2-procentowy wzrost zdaje się stać w sprzeczności z powszechnie prognozowaną stabilizacją czy nawet oczekiwanym już spadkiem cen.  

Najwyższy wzrost średniej ceny ofertowej nastąpił w Poznaniu - o niecałe 6% w stosunku do kwietnia (z 5918 zł do 6265 zł za m2). Warto zwrócić uwagę, że w ciągu ostatnich trzech miesięcy mieszkania podrożały już tutaj o  25%! Druga pod względem najwyższych wzrostów była Łódź. Po kwietniowym skoku aż o 13%, w maju 2007 r. za metr kwadratowy trzeba było średnio zapłacić o 3,7% więcej. Tak więc od lutego br. łódzkie mieszkania podrożały już o blisko 20%. Także znaczny - ponad 3-procentowy - wzrost cen nastąpił w Krakowie. To dużo, zważywszy, że w poprzednim miesiącu ceny pod Wawelem wzrosły tylko o 1%. O 3% zwiększyły się w ciągu ostatniego miesiąca również średnie ceny we Wrocławiu. Liczne atuty - m.in. prężny rozwój gospodarczy, przyznanie organizacji Euro 2012, aktywne starania o Expo 2012, modernizacja infrastruktury komunikacyjnej miasta - przekładają się na niesłabnące zainteresowanie nieruchomościami w stolicy Dolnego Śląska, i to nie tylko mieszkaniowymi. Wzrosty także w Warszawie, w dodatku wyższe niż w kwietniu. Mieszkania podrożały tutaj o blisko 2% i było to dwa razy więcej niż miesiąc wcześniej. Jest to efekt "wysypu" nowych mieszkań zakupionych na rynku pierwotnym. O ile bowiem ceny lokali w starym budownictwie (nie wliczając w to kamienic) stabilizują się, a w przypadku wielkiej płyty niekiedy nawet spadają, o tyle ceny nowych mieszkań, często także komfortowo wykończonych apartamentów, ciągną stołeczną średnią w górę.

Jedno na dwieście za 200 tys. zł

Wystarczająca jeszcze 2 lata temu na zakup 2-pokojowego mieszkania kwota 200 tys. zł stanowi już w Warszawie dolną granicę cenową, poniżej której zakup mieszkania niemalże graniczy z cudem. W maju zaledwie jedna na dwieście wystawianych do sprzedaży ofert miała cenę nieprzekraczającą 200 tys. zł. Były to przede wszystkim mieszkania o skrajnie małej powierzchni - od 14 do 20 m2.
Zdecydowanie łatwiej jest znaleźć ofertę, dysponując kwotą od 200 do 300 tys. zł. W takim przedziale cenowym plasuje się co dziesiąte mieszkanie w Warszawie. Zwykle jest to kawalerka, rzadziej mieszkanie 2-pokojowe (małe, w słabej lokalizacji albo do remontu).
Blisko połowę ofert wystawionych do sprzedaży w maju stanowiły mieszkania w cenie od 300 do 500 tys. zł. Tutaj wachlarz ofert jest szeroki - od dużych kawalerek przez nowocześnie wykończone i wyposażone mieszkania 2- i 3-pokojowe po 4 pokoje o niższym standardzie (w budynkach z lat 60-tych - 80-tych).
Nie najgorzej przedstawia się również sytuacja, jeśli chodzi o mieszkania w cenie od 500 do 800 tys. zł.  W tym przypadku wybór też jest duży. Lokale te stanowiły bowiem blisko 30 proc. wszystkich ofert wystawionych w maju. Można wśród nich znaleźć zarówno małe, luksusowe apartamenty na Starówce, średniej wielkości mieszkania przy Trakcie Królewskim oraz szeroki zakres ofert sprzedaży mieszkań 4- i 5-pokojowych w pozostałych częściach Warszawy.
Na klientów gotowych przeznaczyć na zakup mieszkania ponad 800 tys. zł czekają zaś nowocześnie urządzone i wyposażone, duże i bardzo duże lokale w nowoczesnych apartamentowcach lub eleganckich, odrestaurowanych kamienicach w prestiżowych lokalizacjach. Ten segment ofert miał blisko 13-procentowy udział w podaży w maju.

Rosną ceny, ale  i liczba zamożnych klientów

Blisko 2-procentowy wzrost średniej ceny ofertowej mieszkań w Warszawie zdaje się stać w sprzeczności z powszechnie prognozowaną stabilizacją czy nawet oczekiwanym spadkiem cen. Skoro od dłuższego czasu widać, że "przeciętny Kowalski", który jeszcze rok temu mógł sobie pozwolić na zakup własnego M, teraz może o nim tylko pomarzyć. Dlaczego zatem średnie ceny rosną, zamiast spadać? Przecież mieszkania są już niesłychanie drogie.
Z badań struktury popytu, przeprowadzonych przez Oferty.Net., wynika że w Warszawie stale przybywa klientów, którzy są gotowi zapłacić za mieszkanie kwotę zdecydowanie wyższą od tej, którą dysponuje "przeciętny Kowalski". Na przestrzeni ostatniego półrocza odsetek klientów poszukujących mieszkań w cenie pow. 300 tys. wzrósł z nieco ponad 42% do ponad 58%.
Na uwagę zasługuje również fakt, że we wspomnianym okresie znacząco wzrósł odsetek klientów zamożnych - zainteresowanych zakupem w Warszawie mieszkań najdroższych - w cenie pow. 500 tys. zł. O ile w listopadzie 2006 r. taką chęć wykazywało niespełna 18% poszukujących o tyle w maju br. grupa ta stanowiła już ponad 26%. Można wysnuć wniosek, że powiększające się grono zamożnych klientów w dalszym ciągu będzie stymulować  wzrosty cen w segmencie mieszkań nowych i o podwyższonym standardzie.

7 proc. do utargowania

Trwająca do niedawna galopada cen mieszkań skutkowała często sytuacjami, w których do co atrakcyjniejszych ofert ustawiały się kolejki klientów gotowych do natychmiastowego zakupu. Sprzedawcy, wykorzystując tak wielkie zainteresowanie, podbijali cenę nieruchomości i doprowadzali do swoistej licytacji między zainteresowanymi. W efekcie tego "wyścigu" nabywca płacił cenę znacznie wyższą od pierwotnie oferowanej, nawet o kilkanaście procent.
Sytuacja zaczęła się zmieniać, kiedy ceny osiągnęły górne pułapy akceptowalne przez kupujących. W ciągu ostatnich miesięcy popyt został wyraźnie zahamowany, a podaż ofert zaczęła rosnąć. Konsekwencją tego stało się wydłużenie czasu sprzedaży nieruchomości oraz ostudzenie apetytów osób zbywających. Cena ofertowa (niekiedy będąca tzw. "ceną marzeń") w większości przypadków jest punktem wyjścia do negocjacji na temat jej obniżenia.
Z przeprowadzonego przez Oferty.Net porównania cen ofertowych oraz cen z transakcji zrealizowanych w maju przez agencje nieruchomości wynika, że obecnie kwota transakcyjna (zawarta w akcie notarialnym) jest średnio o ok. 7% niższa od ceny ofertowej. Do największych obniżek dochodzi przy sprzedaży mieszkań 3- i 4-pokojowych, w blokach z lat 60-tych - 80-tych, wymagających remontu. Najtrudniej zbić cenę przy zakupie kawalerek i mieszkań 2-pokojowych oraz nowych mieszkań o wysokim standardzie wykończenia.

czerwiec 2007 r.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Nasi Partnerzy polecają
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej