Co dalej na rynku inwestycji komercyjnych?
Polska, wraz z innymi krajami Środkowej Europy, jest obecnie pod dużym wpływem globalnej recesji. Jones Lang LaSalle w najnowszym raporcie "CEE Capital Markets Outlook 2009" (perspektywy dla sektora inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie Środkowej i Wschodniej) zauważa, że szczególnie mocny wpływ recesji jest widoczny na rynku nieruchomości, gdzie aktywność inwestorów i deweloperów zmniejszyła się dramatycznie.
Obecnie zainteresowanie nabywców budzą tylko nieruchomości najlepszej jakości i w najlepszych lokalizacjach, ale ich wycena jest bardzo wyraźnie niższa niż zaledwie 18 miesięcy temu. Wartości nieruchomości gwałtownie się obniżają i z pewnością spowoduje to problemy dla kredytobiorców i banków - banki będą wymagać dodatkowych kapitałów od kredytobiorców dla utrzymania wskaźników wartości kredytu do wartości rynkowej (LTVs).
- Stopy kapitalizacji w Europie Środkowej istotnie wzrosły i są obecnie na poziomie 7-7,5% dla najlepszych biur i powierzchni handlowych i powyżej 8% dla powierzchni magazynowych. To około 1,5% więcej niż średni poziom rynkowych stóp kapitalizacji w krajach Europy Zachodniej (stabilnych, bez uwzględniania transakcji wynikających z problemów finansowych sprzedających), jak również w Wielkiej Brytanii, gdzie obecne stopy dla nieruchomości, przy niewymuszonych sprzedażach, wynoszą około 6% - komentuje Tomasz Trzósło, dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowowschodniej w Jones Lang LaSalle. - Aktywność funduszy nieruchomościowych niskiego ryzyka jest obecnie w Europie Środkowej bardzo ograniczona. O wiele bardziej aktywne są fundusze oportunistyczne, które mają wysokie oczekiwania zyskowności i są przekonane, że w Europie Środkowej pojawią się możliwości inwestycyjne umożliwiające osiągnięcie wysokich zwrotów z inwestycji. Jak dotąd jednakże fundusze te nie dokonały wielu transakcji w Europie Środkowej.
- Jesteśmy zdania, że ceny nieruchomości komercyjnych będą nadal spadać w ciągu najbliższych miesięcy, a proces ten zatrzyma się najwcześniej jesienią 2009. Wówczas aktywność inwestorów powinna zacząć się zwiększać, również na skutek korekty cen, i większa grupa inwestorów powinna powrócić na nasz rynek z chęcią nabycia produktu nieruchomościowego, zachęcana mocno zdyskontowanymi cenami nieruchomości i zdrowymi podstawami makro-ekonomicznymi i demograficznymi większości krajów regionu (a najbardziej Polski i Czech). Taka zwiększona aktywność inwestorów zatrzyma spadek cen, a w konsekwencji spowoduje powrót stóp kapitalizacji do długoterminowego stabilnego poziomu, który szacujemy na około 7% dla najlepszych produktów biurowych i handlowych - podsumowuje Trzósło.
