Cushman & Wakefield: wzrost inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce
Pomimo, że rynek nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej nie jest stabilny, to Polska cieszy się największym zainteresowaniem wśród inwestorów. Firma doradcza Cushman & Wakefield prognozuje, że jesień 2011 będzie okresem, kiedy w stolicy wzrosną czynsze za powierzchnie biurowe i handlowe.
Rynek inwestycyjny
Obecnie aktywność w nieruchomości komercyjne na rynkach światowych nie jest stabilna. Jednakże, na tle innych krajów Europy Śrdokowo-Wschodniej, Polska ma szansę na utrzymanie wiodącej pozycji. Badania przeprowadzone przez Cushman & Wakefield wykazują, że rośnie wartość zawartych transkacji w nieruchomości komercyjne.
W I połowie 2011 roku, wartość zawartych transakcji opiewała na 900 mln EUR. Największym powodzeniem wsód inwestorów cieszą się powierzchnie handlowe i biurowe.
W I połowie 2011 roku, wartość zawartych transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła 960 mln EUR. Wskaźnik ten, był o 23% wyższy, w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego.
Rosnący popyt na nieruchomości komercyjne był zrównoważony przez zwiekszoną aktywność funduszy, które upłynniając swoje portfele nieruchomości, stały się głównym żródłem podaży.
- Inwestowanie w nieruchomości uważane jest za bezpieczną alternatywę podczas niepewności na rynkach finansowych. Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w pierwszej połowie 2011 r. była stabilna. Jednak wolimy zachować ostrożny optymizm. Przy założeniu utrzymania pozytywnego klimatu inwestycyjnego w drugim półroczu, wolumen transakcji za rok 2011 ma szansę przewyższyć wynik ok. 2 mld EUR z ubiegłego roku – komentuje Wojciech Pisz, dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield.
Powierzchnie biurowe
Największym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości biurowe. Powierzchnie te stanowiły 55% całego wolumenu transakcji. Wśród najemców dominowali inwestorzy z Austrii i Niemiec.
Największą, bo poand trzykrotną dynamiką wzrostu wyróżnił się rynek handlowy. Wynik ten, w większości został osiągnięty poprzez zakup warszawskiego centrum handlowego Promenada, przez Atrium European Real Estate za 171 mln EUR. Spadek odnotowały powierzchnie magazynowe, które w porównaniu z rokiem 2010 odnotowały spadek na poziomie 36%.
Obiekty handlowe i magazynowe zostały zdominowane przez najemców z Wielkiej Brytanii i Holandii. Ilość wynajętej powierzchni biurowej w Warszawie w i połowie 2011 roku wyniosła 324.300 m2 i osiągnęła poziom rekordowy, przewyższając tym samym średnia z tego samego okresu z ostatnich 5 lat. W I połowie 2011 roku oddano do użytku niespełna 57 300 m2, co stanowi 43% podaży z tego samego okresu 2010 roku oraz zaledwie 33% z roku 2009. Poziom pustostanów osiągnął bardzo niską średnią wartość 6,17% i będzie spadać. Pomimo spadku podaży, nic nie wskazuje na to, że warunki finansowania przez banki, będą łatwiejsze. W związku z powyższym coraz bardziej popularnymi czynnikami, które będą generować podaż staną się transakcje typu pre-let.
Zasoby powierzchni biurowej w stolicy (3,5 mln m2) są o ok. 80% od całkowitych zasobów biurowych wszystkich głównych rynków regionalnych. Powierzchnie w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Łodzi liczą łącznie ponad 1,9 mln m2. W budowie w regionach znajduje się ok. 250.000 m2. powierzchni biurowej.
- Znaczny wzrost popytu, o 36% względem średniej z ostatnich 5 lat, w zestawieniu ze zdecydowanym spadkiem podaży, daje mocne podstawy do oczekiwania dalszego spadku pustostanów do rekordowych minimów. Taka sytuacja powinna być impulsem do zwiększenia podaży, jednak ograniczenia związane z finansowaniem oraz powrót niepewności na rynkach finansowych będą w dalszym ciągu hamować podaż spekulacyjną. W związku z tym, spodziewamy się dalszego wzrostu udziału transakcji typu pre-let jako czynnika regulującego podaż – podsumowuje Paulina Misiak, Partner z działu powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield.
Nieruchomości handlowe
Powierzchnie handlowe W pierwszej połowie 2011 roku oddano do uźytku ok. 300 tys. m2 nowoczesnej powierzchni handlowej. Wynik ten, jest porównywalny z podażą z tego samego okresu 2010 roku. Wzrost aktywności deweloperów będzie widoczny w 2013 roku, w postaci nowych powierzchni handlowych.
Centra handlowe oddane do użytku w latach 2009-2010 odnotowują obecnie wzrost obrotów. Wśród nowo wybudowanych centrów handlowych powierzchnie wynajęte w 100% są rzadkością. Najemcy wybierają najczęsciej obiekty w dobrej lokalizacji, o sprawdzonym koncepcie komunikacyjnym i ustabilizowanej pozycji handlowej.
Największe czynsze w tego typu obiektach wynoszą nawet 75-80 mln EUR za m2 - miesięcznie za lokal o wielkości od 100 do 150 m2. W pozostałych aglomeracjach kwoty kształtują się na poziomie 37-40 mln EUR.
- Na koniec drugiego kwartału 2011 r. w Polsce działało 378 centrów handlowych, o łącznej powierzchni najmu brutto (GLA) blisko 7,4 mln m2. Systematycznie zwiększa się udział miast średniej wielkości i małych w całkowitych zasobach centrów handlowych – na koniec pierwszego półrocza 2011 r. wynosił aż 44,2%. W czerwcu 2010 r. było to 40,7%. Przeważająca liczba centrów handlowych oddanych do użytku w tym roku była zlokalizowana w mniejszych ośrodkach miejskich. - mówi Katarzyna Michnikowska, Starszy Analityk, dział Wycen i Doradztwa, Cushman & Wakefield.
Powierzchnie magazynowe Pierwsze półrocze 2011 roku nie sprzyjało inwestycjom na rynku nieruchomości magazynowych. Popyt wzrósł o 40%, a budowanych obiektów było prawie dwukrotnie więcej, niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Łącznie zostało wynajętych 941 tys. m2, a w budowie jest kolejnych 336 tys. m2. Aktualnie zasoby powierzchni magazynowych w Polsce wynoszą już 6,7 mln m2.
Współczynnik pustostanów obniżał się we wszystkich regionach, co przyczyniło się na wzrost stawek czynszu.
- Inwestycje są rwalizowane dopiero po podpisaniu umowów najmu, przynajmniej na połowę planowanej powierzchni. Obecnie budowane magazyny to najczęściej obiekty zaprojektowane pod kątenm konkretnego najemcy, czyli tzw. BTS (built-to-suit). W przeciewieństwie do inwestycji spekulacyjnych, są one również zdecydowanie chętniej finansowane przez banki. - kome4ntuje Marek Skrzydlak, nagocjator, dział powierzchni przemysłowo-magazynowych, Cushman & Wakefield.
Rynek hotelowy
Sytuacja w sektorze turystycznym i na rynku hotlelarskim w Polsce, jest coraz lepsza. W pierwszych 6-ciu miesiącach 2011 roku, baza hotelowa w kraju powiększyła się o 87, skategoryzowanych obiektów, kóre oferują ok. 7500 miejsc noclegowych w prawie 3700 pokojach. Liczba podrówzy służbowych oraz turystycznych wzrasta, co ma odzwierciedlenie na zwiększenie popytu na usługi hotelowe. Istotny wpływ na wyniki hotelu ma objęcie przez Polskę prezydencji w UE oraz organizacja Euro 2012. W dalszym ciągu rośnie obłożenie w hotelach, ale co ważniejsze utrzymany jest trend wzrostu średnich cen.
- Jednym z wydarzeń na rynku była decyzja grupy hotelowej Hilton o wprowadzeniu na polski rynek swojej marki ekonomicznej Hampton by Hilton w Świnoujściu. Kolejne hotele Hampton by Hilton planowane są m.in. w Warszawie i Gdańsku w pobliżu lotnisk. Rozwój hoteli ekonomicznych świadczy o dojrzewaniu rynku hotelowego w Polsce. Ciekawym zjawiskiem jest rozwój nowego trendu – tzw. hoteli holistycznych, zapoczątkowany kilka lat temu przez sieć hoteli Spa Dr Irena Eris, których oferta wellness & spa jest wzbogacona o usługi związane z szeroko pojętym zdrowym stylem życia, takie jak: medytacja, joga, fizykoterapia, zdrowe odżywianie, warsztaty z samodoskonalenia – podsumowuje Dorota Malinowska, konsultant ds. nieruchomości hotelowych, Cushman & Wakefield.
