Cushman & Wakefield: rynek nieruchomości w Polsce

Cushman & Wakefield obchodzi w tym roku dwudziestolecie działalności w Polsce. Z tej okazji eksperci firmy przygotowali podsumowanie rynku nieruchomości biurowych, handlowych i przemysłowo-magazynowych za miniony okres, przedstawili aktualne trendy i prognozowane zmiany.

- 20 lat temu rynek nieruchomości w Polsce dopiero się rodził. Nasza firma miała misję przede wszystkim edukacyjną. Podstawą działalności było prowadzenie kursów obsługi nieruchomości - wspominał Jerzy Dobrowolski, członek zarządu Cushman & Wakefield.

Rynek biurowy

Lata dziewięćdziesiąte
Początek polskiego rynku nowoczesnych powierzchni komercyjnych przypada na lata 90., a więc na okres istotnych przemian ustrojowo-gospodarczych. Pierwsze biurowce były budynkami przede wszystkim przebudowywanymi. Następnie rozwój gospodarki wolnorynkowej spowodował wzrost zainteresowania polskim rynkiem ze strony inwestorów zagranicznych. Na początku lat 90. mieli oni do dyspozycji tylko kilka nowoczesnych budynków biurowych, w tym Intraco (wybudowane w latach 70.), budynek Elektrimu czy Błękitny Wieżowiec. Stawki czynszów sięgały zawrotnych kwot za metr kwadratowy. Typowe biura mieściły się głównie w administracyjnych budynkach lub kamienicach. Były to małe pokoiki usytuowane po obu stronach długiego korytarza.

Sytuacja obecna
Obecnie inwestorzy zagraniczni postrzegają Polskę jako rynek stabilny. Warszawa znajduje się w czołówce europejskich miast postrzeganych jako atrakcyjna lokalizacja dla przyszłej ekspansji firm. Stolica zajmuje wysokie miejsca w rankingu pod względem niskich kosztów zatrudnienia pracowników, niskich kosztów i dostępności powierzchni biurowej oraz przyjaznego klimatu biznesowego tworzonego przez rząd.

Rynek oferuje duże możliwości wyboru powierzchni, a średnie stawki czynszowe spadły ponad dwukrotnie w porównaniu do poprzedniego okresu. Bazowe stawki czynszu w najlepszych lokalizacjach w centrum wynoszą 24-27 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza centrum 15,5-16,5 EUR. Wyraźnym trendem na rynku jest rozwój parków biznesowych, które są atrakcyjne głównie ze względu na niższe koszty najmu oraz możliwość ekspansji najemców. Warszawa wciąż pozostaje głównym rynkiem biurowym kraju. Wśród miast regionalnych największe zasoby powierzchni biurowej (łącznie 1.913.000 mkw.) znajdują się w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Łodzi. Czynsze wywoławcze w tych miastach wahają się między 12 a 16 EUR/mkw./miesiąc.

Prognozy
Wraz z postępem technologicznym i związanym z nim rozwojem technologii mobilnej zmieni się podejście pracodawców do kwestii środowiska pracy, wzrośnie popularność pracy z domu lub dowolnego innego miejsca. Biura nadal będą miejscem spotkań, prezentacji oraz tzw. spokojnej pracy.

Nowym trendem jest zielone budownictwo, dla deweloperów coraz ważniejsze stają się kwestie związane z poszanowaniem środowiska. Także wśród najemców zielone koncepcje i ekologiczne inicjatywy staną się ważnym kryterium wyboru.

Rynek handlowy

Lata dziewięćdziesiąte
Lata 90-te to okres tworzenia się wolnego rynku, którego symbolem były wszechobecne stoliki, łóżka polowe i budki. Do największych lokalizacji handlowych stolicy należały bazary - Stadion Dzięsięciolecia oraz Plac Defilad. Istniał nadal oficjalny handel państwowy, który odbywał się w Domach Towarowych Centrum oraz Domu Towarowym Smyk. Pierwszym centrum handlowym, które powstało w Warszawie była otwarta w 1993 r. Panorama. Szybko zaczęły powstawać kolejne centra, obiekty pierwszej, drugiej i trzeciej generacji.

- Prawdziwą sensacją na rynku było otwarcie pierwszego sklepu IKEA w Polsce w Al. Jerozolimskich w Warszawie. W sektorze spożywczym wydarzeniem było wejście na polski rynek supermarketów Billa, a także dynamiczny rozwój rodzimej sieci supermarketów MarcPol. Powierzchnie handlowe pod wynajem osiągały astronomiczne wówczas stawki czynszowe 60-80 USD/mkw./miesiąc – mówi Katarzyna Michnikowska, starszy analityk w dziale Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield.

Sytuacja obecna
Obecnie polski rynek handlowy jest dojrzały, atrakcyjny dla inwestorów instytucjonalnych, deweloperów, sieci handlowych oraz klientów. W tej chwili w Polsce działa ponad 370 centrów handlowych o łącznej powierzchni 7,2 mln mkw., z czego 56,5% zlokalizowanych jest w głównych aglomeracjach miejskich. Wśród głównych graczy na rynku spożywczym należy wymienić Tesco, Carrefour, Real i Auchan. Sektor sklepów z art. budowlanymi reprezentują Castorama, OBI, Leroy Merlin i Praktiker. Najwyższe czynsze osiągają powierzchnie w śródmiejskich centrach handlowych w Warszawie – na poziomie 75-80 EUR/mkw./miesiąc.

Prognozy
Zmiany stylu życia znajdują odbicie w ofercie centrów handlowych. Coraz większy nacisk kładzie się na rozbudowę części gastronomicznej i rozrywkowej. Szybki rozwój handlu internetowego, tzw. e-tailing, może przyczynić się do ograniczania oferty obiektów handlowych, szczególnie w sektorze spożywczym oraz multimediów. Już dziś widzimy powstawanie nowych kanałów dystrybucji, jakimi są galerie internetowe czy koncepty biznesowe realizowane za pomocą portali społecznościowych.

Rynek powierzchni magazynowo-przemysłowych

Lata dziewięćdziesiąte
Sprowadzenie do Polski sieci handlowych, szybko zapełniające się półki i zaplecza sklepowe spowodowały wzrost zapotrzebowania na usługi magazynowania towarów i usługi logistyczne. Siłą napędową rynku była dostępność towarów i usług, otwarcie rynku konsumentów, rozwój technologii informatycznych i telekomunikacyjnych.

W latach 90-tych powstał pierwszy nowoczesny magazyn. Czynsze wówczas były dwukrotnie wyższe niż dzisiaj - mówi Marek Skrzydlak, negocjator z działu powierzchni przemysłowo-magazynowych, Cushman & Wakefield.

Sytuacja obecna
Polski rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej obejmuje obecnie 6,5 mln mkw. Większość powstała między 2004 a 2008 r. Lata 2006-2008 to okres boomu magazynowego, kiedy to popyt na powierzchnię przekraczał tempo powstawania nowych inwestycji, a kolejne magazyny znajdowały nabywców przed zakończeniem budowy.

- Kryzys z 2009 r. sprawił, że deweloperzy nie chcą już budować w systemie spekulacyjnym. Wzrosło zainteresowanie najemców obiektami szytymi na miarę, które poza dostosowaniem specyfikacji technicznej do indywidualnych wymagań, oferują również możliwość realizacji obiektu w wybranej przez użytkownika lokalizacji - mówi Marek Skrzydlak.

Prognozy
Widoczna jest tendencja do powstawania wyspecjalizowanych kompleksów magazynowych, którą wymusza postępująca globalizacja oraz zmiany na rynku logistycznym. W przyszłości będzie rosło znaczenie magazynów przyprodukcyjnych o bardzo wysokim standardzie technicznym i w pełni zautomatyzowanych. Z kolei centra magazynowe zmienią się w miasteczka magazynowe z pełną infrastrukturą i obsługą w systemie just-in-time. Moduły będą mogły być swobodnie aranżowane, a ich wielkość będzie dostosowana do indywidualnych potrzeb najemców zarówno tych wynajmujących powierzchnię 50 mkw., jak i 5.000 mkw. – mówi Joanna Sinkiewicz, negocjator z działu powierzchni przemysłowo-magazynowych firmy Cushman & Wakefield.

Rozwój infrastruktury drogowej spowoduje ożywienie na terenach dotąd pomijanych, jak okolice Rzeszowa, Mielca czy przy granicy z Ukrainą. Przewidywane jest również znacznie ożywienie ściany wschodniej.