Ceny nieruchomości na rynku wtórnym w I i II kw. 2007

Już w ubiegłym roku ceny nieruchomości ostro poszły w górę. Oczywiście, w porównaniu z innymi krajami, nie są to jeszcze najwyższe w UE, ale też i siła nabywcza polskich inwestorów jest o wiele niższa. Pozostaje jednak pytanie, na jakim pułapie nasz rynek powstrzyma galopadę cen.

Na jakim poziomie zatrzyma się galopada cen na rynku nieruchomości...

Sytuacja w największych polskich miastach

Mimo iż  II kw. 2007 zakończył się wzrostem średnich cen mieszkań na rynku wtórnym, to jednak wyróżnia się na tle ostatnich kilkunastu miesięcy.

Po raz pierwszy od półtora roku odnotowano spadki cen: we Wrocławiu - w maju o 2%, w Krakowie - w maju o 0,3% i w czerwcu o 1,8%. W rezultacie, w stosunku do końca I kwartału średnia cena metra kwadratowego mieszkania we Wrocławiu wzrosła jedynie o 0,57% i wynosi obecnie 7015 zł. W Krakowie cena zmieniła się o 1,55% in plus i to w wyniku wysokiego wzrostu, który nastąpił w kwietniu.

Porównanie z II kwartałem 2006 roku, który był rekordowy jeśli chodzi o tempo wzrostu cen, wskazuje na wyraźne wyhamowanie cen w trzech najdroższych polskich aglomeracjach. W Gdańsku ceny w II kwartale 2007 rosły w tempie porównywalnym z zeszłorocznym. Poznań, który wśród "wielkiej piątki" jest obecnie liderem wzrostów i odnotował w ostatnim kwartale skok cen rzędu 11,5% (a więc dwukrotnie więcej niż w analogicznym czasie w 2006 roku). Wyhamowanie cen na poziomie 7000 zł we Wrocławiu i 8000 zł w Krakowie wskazuje, iż jest to poziom, który znacznie ograniczył popyt. Można przewidywać, że podobnie zachowają się średnie ceny w Poznaniu i Gdańsku: ustabilizują się po osiągnięciu pułapu około 7000 zł.

Obserwując tendencję stabilizacji cen w pierwszej trójce nie warto tracić z oczu reszty Polski, a tu nadal królują wzrosty. Najbardziej bo o 26% wzrosły ceny we wspominanym już Sopocie, na drugim miejscu jest Łódź ze wzrostem 16%, w Gdyni ceny wzrosły o 13%, w Szczecinie o 8%, a w Toruniu o 6%. W kwestii tempa wzrostu cen w II kw., mieszkania ustąpiły miejsca domom i działkom budowlanym. W analizie pojawiają się nowe miasta: Olsztyn i Opole i nie są to bynajmniej lokalizacje należące do grupy najtańszych. W Olsztynie za metr mieszkania na rynku wtórnym płaci się średnio 5409 zł (jest to 15% więcej niż w Łodzi i prawie 30% więcej niż w Katowicach). Nie jest to zaskakujące, jeśli weźmie się pod uwagę fakt, iż Olsztyn to obok Białegostoku największe miasto w regionie północno-wschodnim, duży ośrodek akademicki, do tego pięknie położony wśród lasów i jezior. W Opolu średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w II kw. 2007 wynosi 4314 zł i jest porównywalna z cenami w aglomeracji katowickiej, ale już daleko jej do cen wrocławskich.

Ceny domów w Warszawie i okolicach

Zgodnie z przewidywaniami, silnym trendem na rynku nieruchomości w II kw. 2007, był wzrost zainteresowania działkami budowlanymi, a także gotowymi domami z rynku wtórnego.
Pomimo lekkiego wyhamowania cen mieszkań, dla osób poszukujących lokali o dużym metrażu, zakup używanego domu a także jego budowa mogą być atrakcyjną alternatywą. Zwiększony popyt spowodował, iż ceny domów bynajmniej nie stoją w miejscu. W Krakowie średnie ceny domów o powierzchni do 150 mkw. wzrosły o około 3,7 %. Największy skok zanotował Poznań, gdzie za taki sam dom trzeba zapłacić już o 100 000 zł więcej niż w poprzednim kwartale. Nie zmieniły się natomiast ceny w Warszawie i Wrocławiu. Może to być związane z faktem, że są to zazwyczaj domy typu "bliźniak" lub w zabudowie szeregowej, z mikroskopijnymi działkami. Tego typu nieruchomości nie są w centrum zainteresowania kupujących. Dodatkowo oferta jest bardzo ograniczona, co oznacza, że tak naprawdę nie ma w czym wybierać, a przecież kupując własny dom myślimy przede wszystkim o zwiększeniu komfortu życia.

Jak wyglądają zależności pomiędzy cenami mieszkań i domów? Dysponując w Warszawie kwotą ok. 715 000 zł - czyli wartością ok. 70-m mieszkania na Mokotowie, Ochocie lub Kabatach, można rozglądać się za domem o powierzchni do 150 m², przy czym zazwyczaj będzie to część bliźniaka albo w zabudowa szeregowa (o powierzchni domu ok. 100-110 m² i nie za bardzo atrakcyjna lokalizacja. Natomiast "już" za 600 000 zł - wartość 50-metrowego mieszkania w centrum stolicy - można znaleźć 150-metrowy dom w jednej z podstołecznych miejscowości. Niewielkie domy położone pod Warszawą zanotowały jeden z najwyższych w skali kraju wskaźników wzrostu wartości - ponad 21%, czyli średnio o 100 000 zł w ciągu 3 miesięcy.

Średnia cena domów w II kw. 2007

Należałoby określić powód tak wysokiego wzrostu ceny pod Warszawą, przy jednoczesnym braku zmian w stolicy. Po pierwsze poziom wyjściowy był mocno zróżnicowany. W I kw. 2007 mały domek pod Warszawą można było znaleźć za niecałe 500 000 zł, czyli o 220 tysięcy mniej niż w granicach miasta. Poza tym, w przypadku takich aglomeracji jak Warszawa nie jest wykluczone, iż dojazd spoza granic miasta będzie szybszy niż w jego granicach. Dodatkowo większość nowych inwestycji tego typu (osiedla domów szeregowych lub jednorodzinnych) jest realizowana w miejscowościach podwarszawskich, a więc domy są nowsze, szerzej dostępne niż w granicach stolicy - co oznacza większy wybór, a dodatkowo są usytuowane na większych działkach. W Warszawie natomiast jest to dość wąska oferta, najczęściej domów sprzed kilkudziesięciu lat, wymagających gruntownych remontów.

Jeszcze inaczej jest z najbardziej popularnymi domami o powierzchni 230-300 m² - w ich przypadku mamy do czynienia ze znacznymi wzrostami cen w przypadku wszystkich dużych miast. W porównaniu do cen krajowych, w ostatnim kwartale najbardziej zdrożały rezydencje warszawskie - o prawie 500 000 zł, co oznacza 38% więcej w porównaniu do I kw. 2007 roku. O 160 000 zł więcej trzeba zapłacić za dom w Poznaniu, nieco mniejszy skok (o 110 000 zł) zanotował Wrocław. W Krakowie, za dom spełniający oczekiwania większości Polaków, w II kw. 2007 trzeba zapłacić o 120 000 zł więcej niż na początku roku. W przypadku takich domów górna granica możliwości finansowych kupujących pojawi się znacznie szybciej niż w przypadku mieszkań.

Kogo stać na kupno gotowego domu?

Przy założeniu, że 4-osobowa rodzina chce zakup domu sfinansować w całości z kredytu, musi wykazać określone dochody w zależności od miejsca zamieszkania.

W Warszawie zakup domu do 150 m² za około 715 000 zł można sfinansować w stu procentach kredytem, przy miesięcznych dochodach netto rzędu 7500 zł, ale już przy zakupie większego domu (230-300 m²) dochody muszą wynosić 17 630 zł. W Krakowie 150-metrowy dom kosztuje 610 000 zł i żeby sfinansować go w całości kredytem rodzina 4-osobowa powinna mieć dochody netto w wysokości 4738 zł miesięcznie, na duży dom (za 1 100 000 zł) wymagany jest dochód 8500 zł netto. W Poznaniu te proporcje to - 4270 i 6600 zł, we Wrocławiu - 4200 i 6650 zł. Mimo iż dość oczywiste jest, że na domy stać osoby zamożne, powyższe dane obiektywnie obrazują tę sytuację, co nie zmienia faktu, że dalszy wzrost cen będzie tę grupę ograniczać w szybkim tempie.

Trzeba pamiętać, że ceny w miastach wojewódzkich są kilkukrotnie wyższe niż na terenie województwa - największe aglomeracje są swego rodzaju enklawami, wyspami na tle reszty kraju.

Działki budowlane

Ponieważ dom jest często spełnieniem marzeń i aspiracji, nie da się takiego kupić na rynku wtórnym. Wiele osób zatem decyduje się na samodzielną budowę. Jest to swego rodzaju gwarancja, iż dom będzie spełniał wymogi i oczekiwania mieszkańców, ale także co nie mniej ważne - inwestycja taka może mieć korzystniejszy bilans kosztów niż gotowa nieruchomość. W takim rozwiązaniu o kosztach takich przedsięwzięć decyduj ceny działek, a na te wyraźne wzrasta zainteresowanie. Nadal najbardziej opłaca się zakup gruntu i wybudowanie na nim własnego domu o powierzchni ok. 200 m² niż np. kupno mieszkania w centrum Warszawy. Oczywiście, wraz ze wzrostem zainteresowania, wzrastają też ceny. I to nie tylko gotowych domów, ale także ziemi. Już teraz postawienie domu w atrakcyjnej lokalizacji nie jest łatwe, takie grunty to zasoby ograniczone.

W Warszawie ceny działek, które w I kw. 2007 roku wahały się w przedziale 50-1500 zł/m², w II kw. wzrosły dwukrotnie i w tej chwili przedział ten wynosi 100 -3000 zł/m². Podobnie sytuacja ma się również w innych, dręczonych gorączką cen nieruchomości, miastach Polski. Na podstawie ogłoszeń w Szybko.pl można wykazać, że w Krakowie górna średnia cena metra kwadratowego skoczyła z 400 do 1000 zł. Również Poznań zanotował podwojenie cen - skok z 300 do 600 zł. Największy skok spośród piątki czołowych miast Polski odnotował Wrocław - tam w I kw. średnie ceny zamykały się w przedziale 50-300 zł, natomiast już w II kw. wyliczenia wskazały momentami nawet ponad trzykrotnie wyższy przedział - 70-1000 zł/m²! W stolicy Dolnego Śląska skok ten jednak można tłumaczyć również dużym zainteresowaniem obcego kapitału tym regionem. Wrocław jest obecnie najdynamiczniej rozwijającym się miastem w Polsce, więc tego typu wzrosty są naturalnym następstwem dynamicznego rozwoju.

Ponieważ przedziały cenowe analizowanych przez autorów raportu działek są dość duże, postanowili uśrednić ceny z każdego miasta a także uśrednić metraż przeciętnej działki. Najdroższy jest metr kwadratowy gruntu w Warszawie - średnio 886 zł/m² - to prawie 3 razy więcej niż w drugim na liście Krakowie. Jednocześnie działki sprzedawane w Warszawie są zazwyczaj mniejsze od krakowskich czy wrocławskich. Wiąże się to z brakiem gruntów pod inwestycje w granicach miasta oraz dużym popytem na działki budowlane. Spośród "wielkiej piątki" najniższą ceną za metr kwadratowy gruntu może pochwalić się Gdańsk - 160 zł/m², to niemal pięć i pół razy mniej niż w Warszawie i 2 razy mniej niż w Krakowie. Tam też w porównaniu do I kw. 2007 zanotowano najniższy (w zestawieniu z innymi miastami) wzrost cen: wprawdzie dolna średnia podwoiła się, to jednak górna granica wzrosła "jedynie" o 50%. Sytuacja taka wynikać może z tego, iż spora część Gdańska jest objęta planami zagospodarowania przestrzennego, co gwarantuje podaż działek budowlanych.

lipiec 2007 r.