Ceny mieszkań - nieco wolniej, ale ciągle w górę

Ostatnie dwanaście miesięcy zaskakiwało przede wszystkim dynamicznym wzrostem cen nieruchomości. Rok 2007 nie przyniesie raczej już tylu niespodzianek, choć trend wzrostowy najpewniej będzie kontynuowany.

Ceny będą rosły nadal, ponieważ nie nastąpiły, ani nie są przewidywane żadne radykalne zmiany legislacyjne czy też gospodarcze. Według Marty Kosińskiej, eksperta portalu nieruchomości szybko.pl w 2007 roku prognozuje się wzrost gospodarczy na poziomie porównywalnym do zeszłego roku, czyli 5,2-5,5%, przewidywany jest nieznaczny, ale jednak spadek bezrobocia. Kredyty hipoteczne nie powinny znacząco zdrożeć i przede wszystkim nie możemy liczyć na zwiększenie liczby budowanych mieszkań!

Nawet jeśli firmy budowlane zechcą budować więcej, z powodu specyfiki branży budowlanej, zwiększenie podaży jest odroczone w czasie - mówi Marta Kosińska. Dodatkowo, jak powszechnie wiadomo, istnieją poważne bariery w postaci braku planów zagospodarownania przestrzennego, które skutecznie blokują i wydłużają czas realizacji nowych inwestycji. Na rynku wtórnym w 2007 roku mogą pojawić się mieszkania, kupione w latach ubiegłych w celach spekulacyjnych. Będzie to jednak następowało stopniowo (większość sprzedających będzie chciała uniknąć płacenia podatków). Podaż nie zwiększy się tak znacząco, aby mogła nastąpić korekta cen.

7 razy taniej niż w Londynie

Za wzrostem cen przemawia jednak przede wszystkim fakt, że w dalszym ciągu mieszkania w Polsce są tańsze niż w Unii Europejskiej. Należy się zatem spodziewać kolejnych inwestycji firm i prywatnych inwestorów z UE. Przykładowo, mieszkanie w Warszawie jest około 3 razy tańsze niż w Dublinie i 7 razy tańsze niż w Londynie. Oczywiście, nasza siła nabywacza jest niższa niż Irlandczyków czy Brytyjczyków, ale nawet  uwzględniając tę różnicę pozostaje  jeszcze spore pole do wzrostu cen nieruchomości. Co więcej, Polacy zarabiający w Unii zechcą zainwestować pieniądze w mieszkania w kraju, tym bardziej, iż często zakup mieszkania jest głównym motywem wyjazdu.

Poza tym, jeżeli chcemy prognozować, bazując na historii innych rynków nieruchomości, wydaje się, iż właściwym jest porównywanie Polski do któregoś z rynków Unii Europejskiej. Oczywiście nie jest możliwe znalezienie idealnego odpowiednika, ale liczba ludności, poziom rozwoju gospodarczego i możliwości, które stoją przed Polską w związku z członkostwem w Unii Europejskiej, skłaniają do porównania Polski, np. z Hiszpanią. W kraju tym ceny rosną od 15 lat. Jest to trend stabilny i długotrwały i mimo iż w tym okresie Hiszpania przechodziła wiele przemian gospodarczych i borykała się z podobnymi problemami jak Polska (bezrobocie, konieczność restrykcyjnej polityki pieniężnej w związku z wysoką inflacją) trwa on nieprzerwanie.

Konsekwencji rosnących cen jest kilka

Po pierwsze, następuje przeniesienie popytu z dzielnic centralnych do peryferyjnych i podmiejskich, gdzie ceny są niższe. Zjawisko to będzie się nasilać, jeśli w dużych miastach pojawią się sprawne rozwiązania komunikacyjne (obwodnice, autostrady, kolej podmiejska).

Po drugie, ze względu na to, że koszt budowy metra kwadratowego domu jednorodzinnego zarówno w systemie gospodarczym, ale także przez firmy budowlane, jest niższy niż koszt zakupu metra mieszkania, część nabywców zdecyduje się na budowę lub zakup domu pod miastem. Dodatkowym argumentem "za" będzie możliwość uzyskania na ten cel kredytu z dopłatą do odsetek. Skutkiem tego będzie niewątpliwie wzrost cen działek budowlanych.

Trzecie zjawisko to możliwa zmiana preferencji kupujących. Obecnie najbardziej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe. Wynika to oczywiscie z faktu, iż chcemy mieszkać możliwie wygodnie. Jednak równie dobrze determinantą tego wyboru może być fakt, że zdolność kredytowa przeciętnie zarabiającego Polaka pozwala na zakup dwóch pokoi. Jako że ceny wzrosły znacząco w stosunku do zmiany zdolności kredytowej, bardzo prawdopodobne jest, że część kupujących będzie musiała zdecydować się na kawalerki i w ten sposób popyt na nie wzrośnie.

Tańsze mieszkania będą drożeć bardziej

W najdroższych obecnie miastach, czyli w Warszawie i Krakowie, gdzie średnie ceny na rynku wtórnym wynoszą odpowiednio 7 903 i 7 172, w 2007 roku można się spodziewać kwartalnych wzrostów na poziomie 5 do 10%. Po roku zaowocuje to cenami nawet powyżej 11 000 za metr kwadratowy. Są to bardzo duże sumy, ale jeszcze większej dynamiki zmian cen możemy się spodziewać w miastach, gdzie w chwili obecnej mieszkania są stosunkowo "tanie", czyli w Poznaniu (XII 2006 - 4783 złote za metr), Łodzi (3322 złote), Katowicach (XII 2006 - 2911 złotych), Gdyni (5307 złotych). Tempo wzrostu może być bardzo szybkie, jeśli na dobrą sytuację makroekonomiczą, z którą mamy do czynienia w skali kraju, nałoży się dynamiczny rozwój regionu. Świetnym przykładem takiego rozwoju sytuacji jest Wrocław.