Bratysława, Budapeszt, Praga i Warszawa – która stolica wygrywa powierzchnią biurową?
W krajach, które mają opóźnienia w podaży nowoczesnych powierzchni biurowych biurowców, oczywiście, powstaje najwięcej. Są już regiony, które notują nasycenie takimi inwestycjami, ale są też takie, w których inwestorzy nadal budują biurowce. A jaki to jest rynek dla kilku stolic Europy Środkowej - Bratysławy, Budapesztu, Pragi i Warszawy, przeanalizowała firma doradcza Cushman & Wakefield. Która z tych stolic jest liderem oferowanej i budowanej powierzchni biurowej?
Wśród czterech wybranych przez Cushman & Wakefield stolic, największym rynkiem biurowym Europy Środkowej jest Warszawa. Jest ona liderem pod względem zasobów, wolumenu transakcji najmu oraz planowanej podaży nowej powierzchni. Całkowite zasoby powierzchni biurowej w czterech analizowanych miastach wynoszą obecnie ponad 11 500 000 m2, co pokazuje ich pozycję jako lokalizacje biznesowe.
Warszawa ma biura, Warszawa buduje biura
Na koniec czerwca 2013 Warszawa dysponowała ponad 4 000 000 m2 powierzchni biurowej. Na drugim miejscu uplasował się Budapeszt – 3 164 000 m2. Cushman & Wakefield przewiduje, że w połowie roku 2014 w Pradze będzie 3 000 000 m2 biur. Natomiast Bratysława osiągnęła poziom 1 466 000 m2.
Pod koniec czerwca 2013 w Europie Środkowej w trakcie budowy było ponad 845 000 m2 powierzchni biurowych, z czego tylko na Warszawę przypadło blisko 448 000 m2 (druga jest Praga z 291 400 m2). Największym kompleksem biurowym w regionie, jaki oddany zostanie do końca tego roku będzie Miasteczko Orange, które wzbogaci stolicę o 44 000 m2 nowej powierzchni. W dłuższej perspektywie w Warszawie najwięcej nowej powierzchni przybywać będzie na tzw. Bliskiej Woli, która jest atrakcyjną lokalizacją dla najemców szukających biur na obrzeżach Centralnego Obszaru Biznesu. Tylko w okolicach samego Ronda Daszyńskiego w najbliższych latach pojawi się ponad 100 000 m2 powierzchni z przeznaczeniem na biura.
- Biorąc pod uwagę liczbę planowanych projektów i aktywność najemców Warszawa i Praga dominują w regionie. Zwiększająca się podaż zaostrzy konkurencję między deweloperami, którzy będą starali się zawierać jak najwięcej umów przednajmu. Najemcy będą z kolei wywierali większą presję na deweloperach zarówno jeśli chodzi o czynsze, jak i zachęty pozaczynszowe. W dalszej perspektywie poprawa sytuacji ekonomicznej w Europie może przełożyć się na zmniejszenie tej presji. W Budapeszcie obserwujemy stabilizację rynku. W Bratysławie w dalszym ciągu możemy mówić o rynku najemcy – komentuje ostatni raport Jonathan Hallett, partner zarządzający firmy Cushman & Wakefield w Europie Środkowej.
Jak wynika z planów inwestorów, do końca 2015 roku rynek warszawski wzbogaci się o kolejne 500 000 m2 powierzchni biurowej, z czego już 400 000 m2 jest w budowie. Taka podaż biur wpływa na wzrost wskaźnika pustostanów, który wynosi obecnie około 10% i będzie jeszcze większy. Tym samym maleją czynsze, bo zaostrza się konkurencja między deweloperami o pozyskanie najemców w ramach umów przednajmu.
Z analizy Cushman & Wakefield wynika, że najemcy powierzchni biurowej są bardzo zainteresowani Europą Środkową. Największy udział na tym rynku mają firmy zagraniczne, które przyciąga w ten region wysoko wykwalifikowana kadra (ceniona szczególnie w przypadku centrów outsourcingowych), niższe koszty najmu, dobry standard budynków, ale również stabilność gospodarcza.
Najwyższe czynsze zanotowano w czterech stolicach w tzw. Centralnych Obszarach Biznesu i ich stawki są stabilne, jedynie w Warszawie nieco spadły - obecnie to 25,50 euro m2/miesiąc. W Pradze i Budapeszcie najwyższe czynsze w najlepszych obiektach, w najbardziej prestiżowych lokalizacjach ustalane są na poziomie 21 euro, a w Bratysławie 15 euro. To w porównaniu z najdroższą powierzchnią biurową niewiele - za metr kwadratowy na londyńskim West Endzie trzeba zapłacić 112 euro.
