Biurowce w złotówkach
W ostatnich dniach stycznia 2008 roku rozpocznie się sprzedaż certyfikatów nowego funduszu rynku nieruchomości, tj. Skarbiec-Rynku Nieruchomości II FIZ. Biorąc pod uwagę ostatnie spadki na giełdzie, to dobra wiadomość dla inwestorów. Biznes na nieruchomościach może się opłacić tym bardziej, że Skarbiec będzie sprzedawał prawa współwłasności obiektów komercyjnych. A temu rynkowi analitycy wróżą najlepsze stopy zwrotu.
Do tej pory Skarbiec TFI oferował trzy fundusze. Skarbiec Rynku Nieruchomości, realizujący marżę deweloperską, czyli zarabiający na budowie mieszkań, został utworzony w 2004 roku. Kolejny fundusz, czyli Skarbiec Rynku Mieszkaniowego, prowadził subskrypcję od 1 do 23 grudnia 2005 roku. Zarabia on na zakupie mieszkań celem dalszej ich odsprzedaży. Skarbiec Rynku Nieruchomości został utworzony na dziesięć lat, zaś Skarbiec Rynku Mieszkaniowego na cztery lata. 21 maja 2007 roku ruszyła sprzedaż jednostek funduszu Skarbiec Sektora Nieruchomości FIO. Zakłada on, że inwestorzy będą czerpać zyski na bazie dobrej koniunktury w sektorze nieruchomości, budownictwa, materiałów budowlanych i wykończeniowych. Przy czym zysk miałby być pochodną nie zakupu nieruchomości, ale inwestowania w spółki giełdowe. To informacja o tyle ważna, że wtedy - gdy wprowadzono fundusz - spodziewano się mocnej korekty cen spółek z branży budowlanej i nieruchomości. I rzeczywiście, od wakacji 2007 roku wartość indeksu WIG spadła o prawie jedną trzecią. Sektor budowlany stracił najwięcej: do 16 stycznia 2008 roku ponad 45 proc. (por. serwis internetowy www.wseinternational.eu, komentarz Marcina Kiepasa z dnia 17.01.2008).
Klasyfikacja Skarbca nie obejmuje funduszu City Living FIZAN, który uruchomiono w 2006 roku. Jak przypuszczamy, powodem może być to, że fundusz jest skierowany wyłącznie do inwestorów zagranicznych. Ma też odmienną politykę inwestycyjną od pozostałych, np. nie został z góry określony czas trwania inwestycji. Obecnie na polskim rynku działa dziesięć funduszy nieruchomości. Nowy produkt Skrabca będzie jedenastym.
O komentarz, dotyczący funduszu Skarbiec-Rynku Nieruchomości II FIZ, poprosiliśmy Piotra Kubę, wiceprezesa zarządu Skarbiec TFI.
Magdalena Stopa: Fundusz Skarbiec-Rynku Nieruchomości II FIZ będzie pozyskiwał środki w oparciu o zasadę capital call, czyli pod konkretne projekty. Jakie to mają być projekty, tj. z jakiego segmentu nieruchomości? Czy zdradzi Pan nazwę któregoś z nich?
Piotr Kuba: Chcemy inwestować w projekty deweloperskie, oferujące najatrakcyjniejsze stopy zwrotu. Oczywiście nie zamierzamy ograniczać się do jednego segmentu czy też regionu geograficznego Polski. Większość projektów, którym fundusz obecnie się przygląda i które wydają nam się interesujące, pochodzi z segmentu nieruchomości komercyjnych.
Czy w Polsce ktoś już stosował metodę capital call?
Nie. Natomiast metoda jest powszechnie stosowana na świecie w przypadku funduszy inwestycyjnych, które dokonują lokat na rynkach niepłynnych. Mam na myśli rynki, na których proces inwestycyjny trwa dłużej niż wtedy, gdy sprzedawane są choćby akcje spółek publicznych. Tę konstrukcję prawdopodobnie najczęściej wykorzystują fundusze inwestycyjne typu private equity oraz fundusze nieruchomości.
Ile będą kosztowały certyfikaty inwestycyjne nowego funduszu? Kiedy rozpocznie się ich sprzedaż?
Cena jednego CI wynosi 1000 zł, przy czym fundusz nie będzie pobierał opłaty dystrybucyjnej. Ważne jest, że w chwili emisji wystarczy opłacić jedynie 2 proc. ceny. Resztę, czyli 98 proc. będzie można opłacać, jak portfel inwestycyjny będzie się zapełniał kolejnymi projektami. To właśnie umożliwia zasada capital call. Subskrypcję chcemy przeprowadzić pod koniec stycznia 2008 roku.
Jaki jest zakładany horyzont czasowy inwestycji w Skarbiec-Rynku Nieruchomości II FIZ?
Fundusz został utworzony na dziesięć lat. To będzie maksymalny czas trwania inwestycji.
Ile wynosi szacowana stopa zysku w ciągu roku?
Powinna ona znacząco przewyższać stopę zwrotu z bonów skarbowych. Benchmark dla opłaty za sukces (ang. punkt odniesienia, wzorzec) został ustawiony na poziomie 12 proc. rocznie. Innymi słowy, Skarbiec pobierze opłatę za sukces jedynie wtedy, gdy fundusz osiągnie stopę zwrotu wyższą niż 12 proc.
Jaki procent wartości aktywów wszystkich TFI, działających w Polsce, stanowią dziś aktywa funduszy sektora nieruchomości?
Według wyliczeń, które robiliśmy pod koniec grudnia 2007 roku, jest to 1,76 proc.
Czy w obliczu zmiennej sytuacji na giełdzie inwestorzy, lokujący środki w fundusze nieruchomości, mają czego się obawiać?
Myślę, że nie. Dla inwestorów ważne jest to, że korelacja funduszy z tym, co dzieje się na giełdzie, jest bardzo niska. Innymi słowy: wyniki inwestycyjne typowych funduszy nieruchomości są powiązane z realną gospodarką, a nie z tym co dzieje się na giełdzie papierów wartościowych. Dzieje się tak dlatego, że fundusze nieruchomości inwestują w rzeczywiste projekty, m.in. budują mieszkania, kupują biurowce i centra logistyczne. Fundamenty i perspektywy polskiej gospodarki są dobre, można więc oczekiwać, że fundusze nieruchomości będą nadal sobie dobrze radzić. Oczywiście, wyniki inwestycyjne poszczególnych funduszy będą zależały od ich strategii inwestycyjnych, jednak - próbując generalizować - rok 2008 powinien być kolejnym udanym rokiem dla funduszy nieruchomości. Przez ostatnie lata w Polsce rosły zarówno ceny akcji na giełdzie, jak i wyceny certyfikatów funduszy nieruchomości. Spodziewamy się, że pomimo zmiennej sytuacji na giełdzie wyceny tych ostatnich w dalszym ciągu będą rosnąć.
styczeń 2008 r.
Zobacz także:
