Rynek nieruchomości biurowych dostosowuje się

Po spowolnieniu, jakie rozpoczęło się pod koniec 2008 roku, II kwartał 2009 r. wygląda bardziej optymistycznie. Spadki czynszów i zwiększenie liczby zachęt dla najemców zaowocowały lekkim wzrostem wolumenu transakcji najmu w stosunku do I kw br. Wciąż jednak problemy związane z zabezpieczeniem finasowym projektu sprawiają, że wiele planowanych inwestycji zostało wstrzymanych. Na rynku rośnie liczba biur oferowanych do podnajmu przez najemców, którzy w poszukiwaniu oszczędności, redukują wynajmowaną przez siebie powierzchnię.

Trendy w podaży
Na skutek bardziej rygorystycznej polityki kredytowej banków, które wymagają wysokiego poziomu kapitału własnego oraz wynajęcia nawet od 40% do 80% powierzchni w projekcie, jak również trudnej sytuacji gospodarczej i niskiego popytu, część projektów została wstrzymana. W celu zmniejszenia ryzyka, niektóre z nich są przeprojektowywane (zwiększenie liczby etapów projektowych). W II kw. 2009 w Warszawie, dostarczono ponad 86 000 m² nowoczesnej powierzchni biurowej (m.in. Deloitte House, Cristal Park, Trinity Park III). Większość tych obiektów była już jednak wynajęta dużo wcześniej (umowy pre-let).

Trendy w popycie
Spadek czynszów zaowocował zwiększeniem popytu. Wolumen transakcji w Warszawie w II kw. wyniósł około 62 000 m² i był nieco wyższy niż w ubiegłym kwartale. Już od połowy I kw. obserwowano wzrost aktywności najemców, którzy korzystają ze spadku czynszów i większej puli zachęt pozaczynszowych. Trend ten jest jednak ograniczany powszechną polityką oszczędności firm, prowadzącą do zmniejszeniazapotrzebowania najemców na powierzchnię biurową oraz wzrostu zainteresowania renegocjowaniem warunków istniejących umów najmu. Preferowane obecnie lokalizacje to coraz częściej parki biurowe położone w strefach pozacentralnych, które oferują najemcom zdecydowanie niższe stawki czynszowe.

Prognoza
Obecnie budowane obiekty są już w dużej mierze wynajęte. Przewiduje się, że podaż powierzchni biurowej od ok. II poł. 2010 będzie niska. W konsekwencji, w okresie poprawy koniunktury może zabraknąć dostępnej powierzchni biurowej, co może skutkować nagłym wzrostem stawek czynszowych. Dlatego też, już dzisiaj widoczne jest stałe zainteresowanie umowami pre-lease (szczególnie w przypadku najemców poszukujących możliwości na redukcję kosztów, których umowy najmu kończą się za kilka lat). W perspektywie krótkoterminowej współczynnik pustostanów będzie jeszcze rósł (na rynku warszawskim osiągnął on ok. 5%), natomiast czynsze efektywne będą spadać. W związku z taką sytuacją spadek podaży powinien w końcu zrównoważyć spadek popytu. W dłuższym okresie obserwowane dzisiaj ograniczenie inwestycji może nawet skutkować odwróceniem obecnego trendu rynkowego.