Bez wyraźnych spadków cen, czyli polski rynek mieszkaniowy 2007 roku

Nadal obserwujemy duże zróżnicowanie polskiego rynku nieruchomości w zależności od części kraju. W II połowie roku w niektórych regionach wzrost cen mieszkań wyhamował (w przypadku niektórych inwestycji miała miejsce nawet kilkuprocentowa przecena), w innych zaś ceny nieruchomości podążały za trendami wyznaczanymi przez największe aglomeracje - i rosły. Najdroższym rynkiem mieszkaniowym niezmiennie pozostaje Warszawa.

Na wielu rynkach lokalnych początek roku 2007 zaczął się optymistycznie dla firm deweloperskich. Lokalizacje, w których tuż przed rokiem 2007 nieruchomości mieszkaniowe zyskiwały na wartości nieco wolniej, odnotowały w okresie styczeń-czerwiec 2007 umiarkowane podwyżki rzędu 15-25%. Chodzi tu w szczególności o Trójmiasto i Łódź.

Brak znacznego wzrostu cen zaobserwowano w trzech miastach Polski, gdzie wcześniej ceny mieszkań bardzo dynamicznie szły w górę, czyli w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. W tych aglomeracjach odnotowano jedynie kilkuprocentowe wzrosty.

Poznań - lider wzrostów cen wśród dużych miast

Wzrosty były dużo wyższe w miastach, w których na początku roku 2007 ceny mieszkań były na relatywnie niskim poziomie. Na pierwszy plan w tej grupie wysunął się Poznań, gdzie w czerwcu za lokal mieszkalny trzeba było zapłacić o ok. 50% więcej niż w styczniu.

Nieruchomości turystyczne

Rozwój rynku nieruchomości w miejscowościach turystycznych przyniósł szybki wzrost cen w tych miejscach. Jednym z najdynamiczniej rozwijających się rynków był Kołobrzeg, w którym pojawienie się kilku ekskluzywnych projektów apartamentowo-hotelowych (przy dużym popycie na tego rodzaju inwestycje) spowodowało skok cen o przeszło 60%. Podobna sytuacja miała miejsce w kilku innych miejscowościach położonych w linii wybrzeża Bałtyku, a także w polskich górach, w miejscach takich jak Wisła czy Szczyrk.

W mniejszych miastach ceny idą w górę

Z podwyżkami musieli liczyć się też nabywcy nieruchomości mieszkalnych w średniej wielkości miastach Polski, tj. w Szczecinie, Gorzowie Wielkopolskim czy Olsztynie. W większości tego typu lokalizacji m² kosztował na początku roku 3500-4000 zł. Biorąc pod uwagę, że w chwili obecnej podobne pieniądze deweloper musi zapłacić za samo wybudowanie inwestycji, widać, że dalsze podwyżki cen w najbliższej przyszłości są nieuniknione.

W kontekście miast położonych bardzo blisko zachodniej granicy zaobserwowano zjawisko, które zmniejsza zainteresowanie produktem rodzimych deweloperów. Mianowicie, polskie rodziny decydują się na kupno mieszkań w przygranicznych miastach wschodnich Niemiec, gdzie w skutek masowej emigracji wewnętrznej poza aglomeracje miejskie - ceny nieruchomości są wyjątkowo niskie (np. lokale mieszkalne we Frankfurcie nad Odrą kosztują niekiedy ok. 2000 zł/m²). Po wejściu Polski do strefy Schengen to zjawisko zapewne się rozszerzy.

Przyczyny spowolnienia wzrostu cen w 2007

Przyczyn spowolnienia wzrostu cen mieszkań należy upatrywać w kilku kwestiach. Najważniejsza z nich to aspekt psychologiczny. Nabywcy, którzy w 2005 czy 2006 roku bardzo szybko podejmowali decyzję o zakupie mieszkania, w obawie przed dalszym wzrostem jego ceny, teraz z podobnych pobudek postanawiali wstrzymać się z taką decyzją w nadziei, że za rok będą mogli kupić lokum taniej. Taką sytuację spotęgowało pojawienie się na rynku większej liczby inwestycji w trakcie realizacji (czyli również w trakcie sprzedaży). Miało to miejsce właściwie we wszystkich największych polskich miastach. Większy wybór opóźniał proces podejmowania decyzji.

Powodem mniejszej liczby transakcji na rynku mieszkaniowym była także malejąca siła nabywcza kupujących. Doprowadził do tego wzrost stóp procentowych na rynku międzybankowym oraz rosnące ceny mieszkań (te zjawiska częściowo były rekompensowane przez wyższe wynagrodzenia Polaków spowodowane wzrostem pensji brutto oraz obniżeniem składek rentowych).

Prognoza rynkowych trendów na rok 2008

Zdaniem analityków CEE Property Group, rok 2008 nie przyniesie prawdopodobnie dużych zmian na rynku mieszkaniowym. Ceny mieszkań będą dość stabilne. Nie należy oczekiwać ich spadku, poza wyjątkowymi "przecenami" trudnych do sprzedaży lokali.

Deweloperzy nie mają dużych możliwości obniżania cen lokali za sprawą wysokich kosztów robót i materiałów budowlanych oraz rosnących cen działek pod inwestycje. Rentowność projektów mieszkaniowych nie przekracza obecnie 16-17%, a często kształtuje się znacznie poniżej tego poziomu, co sprawia iż firmy deweloperskie nie mogą pozwolić sobie na sprzedaż produkty po niższych cenach.

Psychologiczna awersja do kupowania mieszkań po obecnych cenach będzie stopniowo zanikać, tym bardziej, że w sposób ciągły powinny iść w górę wynagrodzenia nabywców. Efektem przeciwnym do wzrostu wynagrodzeń mogą być rosnące koszty kredytów hipotecznych spowodowane podniesieniem stóp procentowych, większą ostrożnością banków oraz zaostrzeniem przez regulatora zasad udzielania kredytów na cele mieszkaniowe. Spodziewamy się jednak, iż w ogólnym rozrachunku zdolność nabywcza klientów wzrośnie.

W II połowie roku może to spowodować wzrost liczby transakcji, w szczególności na rynku nowobudowanych mieszkań. Niezależnie od tego, przynajmniej połowa mieszkań w projektach deweloperskich sprzedawanych w przyszłym roku znajdzie nabywców dopiero po zakończeniu prac budowlanych lub na ich finalnym etapie, co również odróżni ten roku od lat poprzednich, gdy kupowano "dziury w ziemi".

Nie przewidujemy znaczącego wzrostu podaży projektów mieszkaniowych. Chociaż zwiększona liczba wydancyh pozwoleń na budowę w 2007 roku, jak i rozpoczętych w tym czasie inwestycji, mogłaby sugerować nawet 40-50% wyższą liczbę lokali oddanych do użytku w tym roku - scenariusz taki prawdopodobnie się nie ziści, a to za sprawą trudności, które mogą napotkać deweloperzy na etapie realizacji inwestycji. Główną barierą okażą się prawdopodobnie problemy z płynnością oraz z pozyskaniem kapitału, w szczególności przez mniejsze firmy deweloperskie. Wiele projektów może zatem nie dojść do skutku. Będą one przejmowane przez banki lub inne firmy deweloperskie, które zrealizują je najpewniej w późniejszym terminie.

W obliczu bardzo szybkiego wzrostu cen nieruchomości, coraz częściej pojawiają się opinie, że mamy do czynienia z "bańką spekulacyjną", której pęknięcie doprowadzi do spadku cen. Trudno jednak doszukać się czynników mogących uprawdopodobnić taki scenariusz. Szybki wzrost cen nieruchomości do tej pory wynikał z dużego niedoszacowania tych cen w przeszłości i głodu mieszkaniowego spowodowanego brakiem nowych mieszkań. Jeszcze w 2005 roku na gospodarstwo domowe w Polsce przypadało 0,93 mieszkania, a więc nie każde gospodarstwo miało mieszkanie. Ten wskaźnik jest znacznie niższy niż w innych krajach Europy Środkowej. Dla przykładu w Czechach ten wskaźnik wyniósł 1,06; na Węgrzech 1,09; na Słowacji 1,16. Kraje Europy Zachodniej mają jeszcze wyższą liczbę mieszkań przypadajacych na gospodarstwo domowe.

Analitycy CEE Property Group spodziewają się, że obecnie Polska wchodzi w okres stabilnego wzrostu, prawdopodobnie o średnich wzrostach rzędu 10-15% rocznie.

styczeń 2008 r.