Belgia najlepszym miejscem w Europie na ulokowanie centrum dystrybucyjnego

Według raportu European Distribution, przygotowanego przez Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W/H&B), europejski oddział międzynarodowej firmy doradczej w zakresie nieruchomości Cushman & Wakefield, Belgia jest najlepszym krajem europejskim do lokalizacji centrum dystrybucyjnego.

Belgia utrzymała pozycję lidera nie tylko za swoje centralne położenie w Unii Europejskiej, ale także za rozbudowaną sieć dróg. Francja awansowała w rankingu o dwa miejsca, zajmując drugą pozycję. Dobrze oceniono sieć dróg do przewozu towarów.
Wśród innych kryteriów, które przyczyniły się do tego awansu, należy wymienić niskie ceny gruntów oraz dobre połączenia transportowe. Niemcy natomiast zachowują trzecią pozycję w rankingu dzięki efektywnym lotniczym i kolejowym systemom przewozu towarów. Największy wzrost w tym zestawieniu odnotowała Hiszpania, która przesunęła się o trzy miejsca na pozycję 12. dzięki poprawie systemu transportu.

W rankingu uwzględniono 15 czynników uznawanych przez operatorów za istotne przy podejmowaniu decyzji o lokalizacji centrum dystrybucyjnego (patrz Tabela A). W raporcie porównano również czynsze za powierzchnie w centrach dystrybucyjnych w najlepszych lokalizacjach w 42 miejscach w całej Europie. Najwyższy poziom czynszów w Europie występuje przy obwodnicy Londynu M25, a w szczególności w okolicach Heathrow, następnie w Sztokholmie i Moskwie (patrz Tabela B).
Obecnie kraje Europy Zachodniej zajmują wysokie pozycje w rankingu jako "najlepsze państwa do lokalizacji centrum dystrybucyjnego", ale przyszła ekspansja i zainteresowanie koncentruje się na Wschodzie, co wiąże się z poszukiwaniem nowych rynków i tańszych miejsc produkcji. Najwyżej notowanym krajem wśród państw tego regionu są Czechy, które zajmują 5. miejsce w rankingu, Polska plasuje się na 6. pozycji.

Ekspansja UE na Wschód zwiększy liczbę konsumentów Unii Europejskiej o 75 milionów osób i stworzy największy pod względem ludności rynek zbytu na świecie. Według raportu przesunięcie się środka ciężkości UE na Wschód spowoduje wkrótce przemieszczenie sektora logistycznego.
"Dotychczasowe arterie dystrybucyjne Europy skupiają się wokół istniejących centrów Europy Zachodniej. Tradycyjnie tworzyły one swego rodzaju "bumerang" od Birmingham na północy, przez Barcelonę i Madryt na południu po Niemcy na wschodzie." - tłumaczy John Greenwood, szef działu powierzchni przemysłowych na Europę z C&W/H&B. "Ekspansja UE spowoduje rozciągnięcie tego bumerangu na wschód, nadając mu bardziej wydłużony kształt. Patrząc w przyszłość można powiedzieć, że powstaną nowe szlaki handlowe i wyłonią się dodatkowe ośrodki, co usprawni wydajną dystrybucję".

Tabela A
Najlepsze lokalizacje w Europie na centra dystrybucyjne

a - cena najmu, b - cena gruntu, c - koszt siły roboczej, d - rozwój sieci dróg przewozowych, e - natężenie ruchu, f - rozwój sieci kolejowej, g - przewóz ładunku transportem drogowym, h - przewóz ładunku transportem kolejowym, i - przewóz ładunku transportem lotniczym, j - przewóz ładunku transportem morskim, k - zaludnienie, l - dostęp do rynków UE, ł - dostęp do rynków wschodnich, m - zbudowane nowe obiekty powyżej 10 tys.m. kw., n - podaż gruntów

W całej Europie, a zwłaszcza w Europie Środkowej i Wschodniej, popyt pobudzają handlowcy i producenci samochodów, poszukujący nowych rynków oraz operatorzy logistyczni budujący europejskie sieci dystrybucji.
Niższe oceny krajów peryferyjnych w rankingu są odzwierciedleniem trudniejszego dostępu i większej odległości do rynków tych państw.
Na uwagę zasługują jednak dwa ważne centra:
- port w Barcelonie, przez który przepływają towary przewożone drogą morską pomiędzy Barceloną a Azją,
- Helsinki, przez które biegną szlaki transportowe do Rosji - największego, wyłaniającego się rynku Europy, liczącego 143 miliony mieszkańców.

Tabela B
Najdroższe lokalizacje w Europie pod względem wysokości czynszów za powierzchnie dystrybucyjne

Inne czynniki wskazywane przez raport:

• zajmowanie powierzchni przez sektor logistyczny nadal stymuluje szerszy rynek przemysłowy w całej Europie;
• występuje polaryzacja popytu na duże i małe powierzchnie;
• koszty spowodowały odpływ popytu w kierunku powierzchni dystrybucyjnych w Europie Środkowej, w szczególności z Austrii i Niemiec;
• wyłania się silniejszy rynek najmu (kosztem rynku właściciela-najemcy), trend ten pobudzają operatorzy logistyczni prowadzący dystrybucję w imieniu klientów;
• spekulacyjna działalność budowlana w zakresie nieruchomości dystrybucyjnych jest nadal na niskim poziomie, ponieważ deweloperzy zachowują ostrożność po nadpodaży na niektórych rynkach;
• brakuje nowoczesnych budynków o najlepszej lokalizacji przeznaczonych do najmu w niektórych strategicznych lokalizacjach, w szczególności w południowej Brukseli, w okolicach rzek Ren i Men oraz  w Monachium;
• w ciągu ostatnich dwóch lat czynsze spadły średnio o 1,5 proc. w 15 badanych państwach, niemniej jednak drugi kwartał 2003 roku wykazuje powrót do umiarkowanej tendencji wzrostowej;
• wraz z dojrzewaniem sektora i rozwoju rynku najmu inwestorzy z większym zainteresowaniem przyglądają się rynkowi dystrybucji, zwłaszcza że zyski są większe niż w przypadku innych sektorów nieruchomości komercyjnych (handel i biura), jednak zasoby o odpowiednim standardzie są ograniczone.
  
  

Najlepsze kraje w Europie do lokalizacji centrum dystrybucyjnego