Remont i modernizacja zgodnie z prawem. Kiedy potrzebne jest pozwolenie na budowę a kiedy zgłoszenie?
Remont bądź modernizacja budynku jest dla właścicieli nieruchomości dużym przedsięwzięciem. Warto dopełnić wszelkich formalności, szczególnie tych "urzędowych". Na wykonanie większości prac remontowych potrzebne jest zgłoszenie lub pozwolenie na budowę. Co trzeba zrobić, aby remont i modernizacja były przeprowadzone zgodnie z prawem?
Niewiele prac remontowych możemy wykonać nie informując o tym urzędów. Niektóre roboty związane z zaplanowany remontem i modernizacją domu wymagają jedynie zgłoszenia, ale na inne jest potrzebne pozwolenie na budowę. A w przypadku nadbudowy lub przebudowy budynku, gdy nie ma planu miejscowego, potrzebna będzie także decyzja o warunkach zabudowy.
Zobacz koniecznie: Do czego jest potrzebna inwentaryzacja i ekspertyza techniczna >>
Bez wiedzy urzędów (prace remontowe nie muszą być zgłaszane, nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę) możliwe jest jedynie malowanie wnętrz, zagospodarowaniem terenu, budowa elementów małej architektury, jeśli nie mają być trwale połączone z gruntem, montaż instalacji teleinformatycznej i alarmowej, modernizacja łazienki.
Remont i modernizacja. Kiedy wystarczy zgłoszenie?
Zgłoszenie składa się w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Trzeba w nim określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania prac oraz termin rozpoczęcia remontu lub modernizacji. Do zgłoszenia dołącza się oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W razie potrzeby urząd może zobowiązać inwestora do uzupełnienia zgłoszenia, wyznaczając mu na to określony termin.
Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w ciągu 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu, ale nie później niż po upływie dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. Właściwy organ wnosi sprzeciw między innymi wtedy, jeśli zgłoszenie dotyczy robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę albo budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy.
Jakie prace remontowe i modernizacyjne wymagają jednynie zgłoszenia:
- Zmiana pokrycia dachowego
- Wymiana okien bez zmiany ich wielkości
- Zamurowanie okna lub drzwi
- Wstawienie okna dachowego bez naruszania konstrukcji dachu
- Ocieplanie od zewnątrz budynku nie wyższego niż 12 m
- Malowanie elewacji
- Wymiana ogrodzenia od strony ulicy (lub każdego przekraczającego 2,2 m wysokości)
- Naprawa lub budowa nowego podjazdu do garażu, chodników
- Adaptacja poddasza na cele mieszkalne, gdy nie wymaga ono przebudowy
- Adaptacja piwnicy na cele mieszkalne lub usługowe bez jej przebudowy
- Adaptacja piwnicy na cele mieszkalne lub usługowe bez jej przebudowy
- Ocieplanie domu od środka
- Tynkowanie wnętrz
- Wymiana instalacji c.o., wodnej i kanalizacyjnej, wentylacji mechanicznej, elektrycznej, gazu płynnego
- Remont lub modernizacja kotłowni
Pozwolenie na budowę
Aby uzyskać pozwolenie na budowę, trzeba złożyć wniosek do tego samego urzędu co zgłoszenie. Do wniosku o pozwolenie na budowę trzeba dołączyć cztery egzemplarze projektu remontu bądź modernizacji wraz z wymaganymi opiniami, uzgodnieniami i zezwoleniami. Potrzebne będzie też zaświadczenie o przynależności autora projektu do izby samorządu zawodowego projektantów. Dołączamy ponadto oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy (o ile na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Odpowiednie formularze możemy wziąć z urzędu lub pobrać z jego strony internetowej.
Na wydanie pozwolenia na budowę urząd ma 65 dni od daty złożenia wniosku. Pozwolenie jest ważne przez trzy lata. Tyle czasu mamy na rozpoczęcie remontu. Jak długo będzie on trwał, zależy już tylko od nas (oby tylko przerwa nie przekraczała trzech lat).
O zamierzonym terminie robót musimy poinformować powiatowego inspektora nadzoru budowlanego nie później niż siedem dni przed rozpoczęciem prac. Powinien on też otrzymać oświadczenie kierownika budowy o podjęciu obowiązków i zaświadczenie o jego wpisie na listę izby samorządu zawodowego.
Należy też kupić dziennik budowy i zarejestrować go w starostwie (ewentualnie w urzędzie miasta). Pamiętajmy, że nadzór budowlany trzeba poinformować także o zakończeniu prac budowlanych.
Na jakie prace remontowe potrzebne jest pozwolenie na budowę:
- Wymiana lub wzmocnienie więźby dachowej
- Wymiana okien ze zmianą ich wielkości
- Wstawienie okna dachowego z naruszeniem konstrukcji dachu
- Dodanie nowych drzwi lub nowego okna w ścianie zewnętrznej
- Ocieplanie od zewnątrz budynku wyższego niż 12 m
- Wycięcie otworu drzwiowego w wewnętrznej ścianie nośnej (w przypadku działowej wystarczy zgłoszenie)
- Wyburzenie ściany nośnej
- Adaptacja poddasza z rozbudową lub przebudową
- Adaptacja piwnicy na cele mieszkalne lub usługowe połączona z jej przebudową
- Podwyższenie ostatniej kondygnacji
- Budowa nowych schodów zewnętrznych lub wewnętrznych z naruszeniem konstrukcji budynku
- Budowa komina i kominka zewnętrznego lub wewnętrznego
- Montaż lub wymiana instalacji gazu ziemnego
Formalności związane z remontem lub modernizacją obiektów z rejestru zabytków
Wykonywanie jakichkolwiek prac remontowych przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków lub w jego otoczeniu wymaga uzyskania zezwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków oraz pozwolenia na budowę – bez względu na zakres robót. Nawet umieszczanie na zabytkowym obiekcie tablic, reklam lub urządzeń technicznych wymaga takiej zgody. Remont i modernizacja zabytku powinny być przeprowadzane z uwzględnieniem zaleceń konserwatora, co może podnosić koszty inwestycji.
Ponadto prace konserwatorskie i restauratorskie zabytku powinny być prowadzone przez osoby mające stosowne kwalifikacje i praktykę w zakresie konserwacji zabytków. Kierownik robót budowlanych przy zabytku oprócz uprawnień budowlanych musi mieć co najmniej dwu-letnią praktykę na budowie przy zabytkach.
- Rejestr zabytków prowadzi Krajowy Ośrodek Badań i Dokumentacji Zabytków [www.kobidz.pl]
