Budynek rekreacji indywidualnej - przepisy. Jakie warunki musi spełniać domek letniskowy?
Na budowę niewielkiego budynku rekreacji indywidualnej, zwanego domkiem letniskowym, nie trzeba pozwolenia. Nie oznacza to jednak, że budującemu taki domek wolno wszystko. Budynek rekreacji indywidualnej, podobnie jak każdy inny budynek, musi spełnić wymagania Prawa budowlanego oraz rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Co to oznacza w praktyce?
Budynek rekreacji indywidualnej – wystarczy zgłoszenie
Prawo budowlane zwalnia inwestorów z obowiązku występowania o pozwolenie na budowę niektórych wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku (art. 29 ust. 1 pkt 16). Taką inwestycja trzeba jednak zgłosić do organu administracji architektoniczno-budowlanej, czyli zwykle do starosty (art. 30 ust. 1b).
W zgłoszeniu należy określić m.in. rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia, a także – w zależności od potrzeb – załączyć odpowiednie szkice lub rysunki oraz pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. W przypadku zgłoszenia nie jest wymagany projekt budowlany domku.
Organ administracji architektoniczno-budowlanej może jednak wnieść sprzeciw do zgłoszenia, na co ma 21 dni.
Co ważne, zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę dotyczy wyłącznie wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy:
- do 35 m²,
- powyżej 35 m², ale nie więcej niż 70 m², przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m.
Ponadto liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki.
Oznacza to, że jeśli na działce o powierzchni 1000 m² miałyby stanąć np. 3 domki letniskowe albo taki domek miałby mieć np. 72 m² lub poddasze użytkowe, to wówczas inwestor musiałby występować o pozwolenie na budowę.
Budynek rekreacji indywidualnej pod kontrolą, ale…
Zgodnie z art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego na właścicielach lub zarządcach obiektów budowlanych spoczywa obowiązek poddawania ich cyklicznej kontroli. Np. kontrola okresowa, co najmniej raz w roku, polega na sprawdzeniu stanu technicznego. Jednak w przypadku obiektów „budownictwa zagrodowego i letniskowego” art. 62 ust. 2 pkt 2a zwalnia ich właścicieli lub zarządców z obowiązku kontrolowania „elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu”. Dodajmy, że takie zwolnienie obejmuje też budynki jednorodzinne.
Ponadto w obu przypadkach nie ma także obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego (art. 60b ust. 2 pkt 1 i 2). A przypomnijmy, że w takiej książce są zapisywane są wszystkie przeprowadzane badania i kontrole stanu technicznego, remonty i przebudowy przez cały okres użytkowania obiektu budowlanego.
Czy samowolny budynek rekreacji indywidualnej można zalegalizować?
Niestety, nie są u nas rzadkością domki letniskowe postawione na dziko. Najpoważniejszą konsekwencją prawną stwierdzenia przez nadzór budowlany samowoli budowlanej może być nakaz rozbiórki „budynku będącego w budowie, albo wybudowanego z naruszeniem przepisów”.
Jednak w niektórych przypadkach Prawo budowlane dopuszcza możliwość zalegalizowania takiej samowoli. Inwestor, który się jej dopuścił, ponosi wówczas wyłącznie konsekwencje finansowe. Wysokość opłaty legalizacyjnej - zgodnie z art. 49d. ust. 1 pkt 2 lit. a - wynosi 5 tys. zł. Dla porównania dla wybudowanego nielegalnie domu jednorodzinnego – 50 tys. zł.
Budynek rekreacji indywidualnej – uzbrojenie działki
Nie tylko procedury związane z budową budynku rekreacji indywidualnej są uproszczone. Łagodniej traktuje je także Rozporządzenie ministra infrastruktury i budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Trzeba bowiem pamiętać o tym, że taki domek letniskowy musi spełniać także wymogi tego rozporządzenia.
Zacznijmy od tego, że zgodnie z § 3 pkt 7 tego rozporządzenie budynkiem rekreacji indywidualnej jest budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku. Dlatego działki przeznaczone pod budowę budynków rekreacji indywidualnej nie muszą być uzbrojone. § 26 ust. 5 rozporządzenia zwalnia je z wymogu przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i elektroenergetycznej. Wyjątek: tego typu wymogi znajdą się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Z kolei § 27 rozporządzenia dopuszcza budowę nawet wtedy, gdy działka nie ma własnego ujęcia wody nadającej się do spożycia przez ludzi. Ponadto warunki techniczne w § 36 ust. 2 dopuszczają zmniejszone odległości szamb od okien pomieszczeń mieszkalnych (5 m zamiast 15 m) i od granicy działki (2 m zamiast 7,5 m).
Budynek rekreacji indywidualnej – wymagania techniczne
Pomieszczenia w budynkach rekreacji indywidualnej, podobnie jak pokoje na poddaszu w budynkach jednorodzinnych, mogą mieć 2,2 m wysokości. Dla porównania, normalnie pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi powinny mieć wysokość co najmniej 2,5 m (§ 72 ust. 1).
Rozporządzenie dopuszcza zainstalowanie w budynku rekreacji indywidualnej kominka opalanego drewnem z otwartym paleniskiem lub zamkniętym wkładem kominkowym. Wymogi z tym związane są jednak identyczne jak w przypadku domów jednorodzinnych (§ 132 ust. 3).
Jednak budynków rekreacji indywidualnej nie obejmują m.in. wymogi co do parametrów energetycznych dotyczące przegród zewnętrznych, czyli ścian, dachu czy okien, a także – z pewnymi zastrzeżeniami – wymagania dotyczące klasy odporności pożarowej oraz klasy odporności ogniowej elementów budynków (§ 213).
Jaka działka pod budowę budynku rekreacji indywidualnej?
O tym, czy w danym miejscu można postawić budynek rekreacji indywidualnej, decyduje status działki. Najlepiej, jeśli określa go gminny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który mówi, co właścicielowi działki wolno na niej wybudować. Np. w planie może być zapis, że teren przeznaczony jest pod zabudowę rekreacyjną. W takim przypadku z budową obiektu rekreacji indywidualnej nie będzie najmniejszych problemów. Natomiast, jeśli plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza wyłącznie zabudowę jednorodzinną, wówczas domek letniskowy musiałby spełniać wymagania techniczne i prawne, jakie określone są dla domów całorocznych. Ponadto plan zagospodarowania przestrzennego narzuca wymogi dotyczące m.in. linii zabudowy, wielkości i wysokości budynku, a nawet kolorystyki ścian czy dachu.
A jeśli działki nie obejmuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? W tym przypadku wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przesądza o tym aktualna treść art. 59 ust. 1-2a Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
"1. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio.2. Do jednorazowej, trwającej do roku, zmiany zagospodarowania terenu lub zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, przepisu ust. 1 nie stosuje się.2a. Zmiana zagospodarowania terenu dotycząca obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 4–6, 8–12, 17, 21–28 i 30 oraz ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”
Listen on Spreaker.
