Budynek rekreacji indywidualnej: warunki budowy domku letniskowego
Na budowę budynku rekreacji indywidualnej, zwanego domkiem letniskowym, nie trzeba pozwolenia. To nie oznacza, że budującemu taki domek wolno wszystko. Budynek rekreacji indywidualnej, podobnie jak każdy inny budynek, musi spełnić wymogi Prawa budowlanego oraz rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Co to oznacza w praktyce?
Nie wiadomo, ile jest w Polsce budynków rekreacji indywidualnej, czyli domków letniskowych. Na podstawie ostatniego spisu powszechnego Open Finance szacuje liczbę domów wakacyjnych na ok. 321 tys. W statystykach figurują one jako nieruchomości niezamieszkane, więc wśród nich mogą być zwykłe ruiny lub porzucone domy. Niewykluczone, że do budowania budynków rekreacji indywidualnej nakłoni Polaków nie tylko uproszczenie procedur budowlanych. Taki domek letniskowy można potem np. wynajmować.
Co znajdziesz w artykule:
- Budynek rekreacji indywidualnej – wystarczy zgłoszenie
- Budynek rekreacji indywidualnej pod kontrolą, ale…
- Domek letniskowy a ulga termomodernizacyjna
- Czy samowolny budynek rekreacji indywidualnej można zalegalizować?
- Budynek rekreacji indywidualnej – usytuowanie na działce
- Budynek rekreacji indywidualnej – wymagania techniczne
- Jaka działka pod budowę budynku rekreacji indywidualnej?
Budynek rekreacji indywidualnej – wystarczy zgłoszenie
Od połowy 2015 r. Prawo budowlane zwalnia z obowiązku występowania o pozwolenie na budowę „wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej” (art. 29 ust. 1 pkt 2a). Taką inwestycja trzeba jednak zgłosić do organu administracji architektoniczno-budowlanej, czyli zwykle do starosty (art. 30 ust. 1 pkt 1). W zgłoszeniu należy określić m.in. rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia, a także – w zależności od potrzeb – odpowiednie szkice lub rysunki oraz pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.
W przypadku zgłoszenia, nie jest wymagany projekt budowlany domku, ani decyzja o warunkach zabudowy. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może jednak wnieść sprzeciw, na co ma 21 dni.
Co ważne, zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę dotyczy wyłącznie budynków „przeznaczonych do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m²”. Ponadto „liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki”.
Oznacza to, że jeśli na tysiącmetrowej działce miałyby stanąć np. 3 domki letniskowe, albo taki domek ma mieć np. 70 m² lub poddasze użytkowe, to wówczas inwestor musiałby występować o pozwolenie na budowę.
Budynek rekreacji indywidualnej pod kontrolą, ale…
Zgodnie z art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego, na właścicielach lub zarządcach obiektów budowlanych spoczywa obowiązek poddawania ich cyklicznej kontroli. Np. kontrola okresowa, co najmniej raz w roku, polega na sprawdzeniu stanu technicznego. Jednak w przypadku obiektów „budownictwa zagrodowego i letniskowego”, art. 62 ust. 2 pkt 2a zwalnia ich właścicieli lub zarządców z obowiązku kontrolowania „elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu”. Dodajmy, że takie zwolnienie obejmuje też budynki jednorodzinne.
Ponadto w obu przypadkach nie ma także obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego (art. 64 ust. 2 pkt 2a). A przypomnijmy, że w takiej książce są zapisywane są wszystkie przeprowadzane badania i kontrole stanu technicznego, remonty i przebudowy przez cały okres użytkowania obiektu budowlanego.
Domek letniskowy a ulga termomodernizacyjna
Właściciele budynków rekreacji indywidulanej wyposażają je (lub chcą to zrobić) w instalacje fotowoltaiczne, by również na działkach mieć własny prąd. Pojawiły się pytania takich inwestorów, czy można taki wydatek w domku letniskowym odliczyć w ramach ulgi termomodernizacyjnej (która ustawowo dotyczy domów jednorodzinnych). Otóż – mogą. Musi być jednak spełniony warunek, że budynek jest wykorzystywany także do zamieszkiwania, a nie tylko do wypoczynku i rekreacji, i jest stale związany z gruntem poprzez fundament, czyli nie jest budynkiem tymczasowym – tak wynika z opinii Krajowej Informacji Skarbowej.
Czy samowolny budynek rekreacji indywidualnej można zalegalizować?
Niestety, nie są u nas rzadkością domki letniskowe postawione na dziko. Najpoważniejszą konsekwencją prawną stwierdzenia przez nadzór budowlany samowoli budowlanej może być nakaz rozbiórki „budynku będącego w budowie, albo wybudowanego z naruszeniem przepisów”.
Jednak w niektórych przypadkach Prawo budowlane dopuszcza możliwość zalegalizowania takiej samowoli. Inwestor, który się jej dopuścił, ponosi wówczas wyłącznie konsekwencje finansowe. Wysokość opłaty legalizacyjnej zależy od współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu. Oba współczynniki określa zaś załącznik do Prawa budowlanego. Akurat budynki rekreacji indywidualnej są zaliczane do kategorii III – „inne niewielkie budynki, jak: domy letniskowe, budynki gospodarcze, garaże do dwóch stanowisk włącznie”.
Oznacza to, że opłata legalizacyjna wynosi w tym przypadku „tylko” 2,5 tys. zł. Dla porównania dla wybudowanego nielegalnie domu jednorodzinnego – 50 tys. zł.
Budynek rekreacji indywidualnej – usytuowanie na działce
Nie tylko procedury związane z budową budynku rekreacji indywidualnej zostały uproszczone. Łagodniej traktuje je także rozporządzenia ministra infrastruktury i budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Trzeba bowiem pamiętać o tym, że taki domek letniskowy musi spełniać także wymogi tego rozporządzenia.
Zacznijmy od tego, że zgodnie z § 3 pkt 7 tego rozporządzenie, budynkiem rekreacji indywidualnej jest budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku. Dlatego działki przeznaczone pod budowę budynków rekreacji indywidualnej nie muszą być uzbrojone. § 26 ust. 5a rozporządzenia zwalnia je z wymogu przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i elektroenergetycznej (§ 26 ust. 5). Wyjątek: tego typu wymogi znajdą się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Taka sytuacja mogłaby by mieć miejsce wtedy, gdy budynek rekreacji indywidualnej miałby być budowany w oparciu o pozwolenie.
Z kolei § 27 rozporządzenia dopuszcza budowę nawet wtedy, gdy działka nie ma własnego ujęcia wody nadającej się do spożycia przez ludzi. Ponadto warunki techniczne w § 23 ust. 3 i § 36 ust. 2 dopuszczają mniejszą odległość niż w przypadku zabudowy jednorodzinnej do miejsc gromadzenia odpadów stałych (3 zamiast 10 m) czy urządzeń sanitarno-gospodarczych (5 zamiast 15 m).
Budynek rekreacji indywidualnej – wymagania techniczne
Pomieszczenia w budynkach rekreacji indywidualnej, podobnie jak pokoje na poddaszu w budynkach jednorodzinnych, mogą mieć 2,2 m wysokości. Dla porównania, normalnie pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi powinny mieć wysokość co najmniej 2,5 m (§ 72 ust. 1).
Rozporządzenie dopuszcza zainstalowanie w budynku rekreacji indywidualnej kominka opalanego drewnem z otwartym paleniskiem lub zamkniętym wkładem kominkowym. Wymogi z tym związane są jednak identyczne jak w przypadku domów jednorodzinnych (§ 132 ust.3).
Jednak budynków rekreacji indywidualnej nie obejmują m.in. parametry energetyczne dotyczące przegród zewnętrznych, czyli ścian, dachu czy okien, a także – z pewnymi zastrzeżeniami – wymagania dotyczące klasy odporności pożarowej oraz klasy odporności ogniowej elementów budynków (§ 213).
Jaka działka pod budowę budynku rekreacji indywidualnej?
O tym, czy w danym miejscu można postawić budynek rekreacji indywidualnej decyduje status działki. Najlepiej, jeśli określa go gminny plan zagospodarowania przestrzennego, który mówi co właścicielowi działki wolno na niej wybudować. Np. w planie może być zapis, że teren przeznaczony jest pod zabudowę rekreacyjną. W takim przypadku z budową obiektu rekreacji indywidualnej nie będzie najmniejszych problemów. Natomiast, jeśli plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza wyłącznie zabudowę jednorodzinną, wówczas domek letniskowy musiałby spełniać wymagania techniczne i prawne jakie określone są dla domów całorocznych. Ponadto plan zagospodarowania przestrzennego narzuca wymogi dotyczące m.in. linii zabudowy, wielkości i wysokości budynku, a nawet kolorystyki ścian czy dachu.
A jeśli działki nie obejmuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Wtedy wystarczy samo zgłoszenie budowy budynku rekreacji indywidualnej. Oczywiście, o ile spełnia on kryteria Prawa budowlanego, zawarte we wspomnianym na samym początku art. 29 ust. 1 pkt 2a.
Co ważne, w tym przypadku wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wynika to z Prawa budowlanego, a przesądza art. 59 ust. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który mówi:
Art. 59. 1. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.
2. Przepis ust. 1 stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.
2a. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego budowa obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
