Budowa na obszarze chronionym - czy można budować na obszarze chronionego krajobrazu? Co można zbudować?

Przy budowie na obszarze chronionym przewidziane są liczne ograniczenia formalnoprawne. A zatem jakie tereny są uznawane za obszary chronione? Czy możliwa jest budowa na terenie Natura 2000? Czy można cokolwiek zbudować na terenie chronionym, a jeżeli tak, to jak dopełnić odpowiednich formalności?

Spis treści

1. Czym jest obszar chroniony?
2. Czy można budować na obszarze chronionym?
3. Obszary chronionego krajobrazu
4. Obszar Natura 2000
5. Zmiana granic obszaru Natura 2000
6. Budowa na terenie Natura 2000
7. Zakaz budowy na użytkach ekologicznych
8. Gdzie sprawdzać czy teren znajduje się pod ochroną?

Czym jest obszar chroniony?

W prawodawstwie polskim nie znajdziemy jednoznacznej definicji tego pojęcia. Jednak zasadniczo za obszar chroniony możemy uznać ogólnie obszar lądu lub morza objęty ochrona prawną w celu utrzymania różnorodności biologicznej, a także związanych z nim zasobów naturalnych i kulturowych, zabezpieczony skutecznie przed zniszczeniem.

Warto również przytoczyć zapisy art. 23 Ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U.2022.0.916), w którym czytamy, że obszar chronionego krajobrazu to tereny chronione ze względu na wyróżniający się krajobraz o zróżnicowanych ekosystemach, wartościowe ze względu na możliwość zaspokajania potrzeb związanych z turystyką i wypoczynkiem lub pełnioną funkcją korytarzy ekologicznych.

Zgodnie z art. 6. przytoczonej ustaw w Polsce mamy następujące formy ochrony przyrody:

• parki narodowe;
• rezerwaty przyrody;
• parki krajobrazowe;
• obszary chronionego krajobrazu;
• obszary Natura 2000;
• pomniki przyrody;
• stanowiska dokumentacyjne;
• użytki ekologiczne;
• zespoły przyrodniczo-krajobrazowe;
• ochrona gatunkowa roślin, zwierząt i grzybów.

Czy można budować na obszarze chronionym?

Parki narodowe i rezerwaty przyrody to najważniejsze obszarowe formy ochrony przyrody. Pełnią bardzo istotną funkcję ochronną dla siedlisk przyrodniczych oraz gatunków, ale również dla przyrody nieożywionej oraz walorów krajobrazowych.

Biorąc pod uwagę powyższe w myśl pkt. 1 ust. 1 art. 15. Ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody w parkach narodowych oraz w rezerwatach przyrody zabroniona jest budowa lub nawet przebudowa obiektów budowlanych i urządzeń technicznych. Wyjątkiem od tej reguły są z obiekty i urządzenia służące celom parku narodowego albo rezerwatu przyrody. Zabronione jest również wykonywanie prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu.

Kolejną bardzo restrykcyjną formą ochrony przyrody z punktu widzenia budowlanego jest park krajobrazowy. W parku krajobrazowym obowiązują następujące obostrzenia:

• zakaz realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;
• zakaz wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu, z wyjątkiem prac związanych z zabezpieczeniem przeciwsztormowym, przeciwpowodziowym lub przeciwosuwiskowym lub budową, odbudową, utrzymaniem, remontem lub naprawą urządzeń wodnych;
• budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych, zasięgu lustra wody w sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących przy normalnym poziomie piętrzenia określonym w pozwoleniu wodnoprawnym, o którym mowa w art. 389 obowiązek uzyskania pozwolenia wodnoprawnego pkt 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne (wyjątek stanowią obiekty służących turystyce wodnej, gospodarce wodnej lub rybackiej);
• zabroniona jest lokalizacja obiektów budowlanych w pasie szerokości 200 m od krawędzi brzegów klifowych oraz w pasie technicznym brzegu morskiego;
• nie można również likwidować i zasypywać lub przekształcać zbiorników wodnych, starorzeczy oraz obszarów wodno-błotnych.

W parku krajobrazowym, w strefach, obejmujących w szczególności przedpola ekspozycji, osie widokowe, punkty widokowe oraz obszary zabudowane wyróżniające się lokalną formą architektoniczną zabronione jest lokalizowanie nowych obiektów budowlanych. Zakaz dotyczy zarówno terenów, gdzie ustanowiony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i terenów w obrębie parków, gdzie takich planów nie ma.

Obszary chronionego krajobrazu

Zgodnie z Ustawą o ochronie środowiska obejmuje on tereny chronione ze względu na wyróżniający się krajobraz o zróżnicowanych ekosystemach, wartościowe ze względu na możliwość zaspokajania potrzeb związanych z turystyką i wypoczynkiem lub pełnioną funkcją korytarzy ekologicznych.  Zakazy związane z budownictwem, które obowiązują w takim obszarze to:

• zakaz realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;
• zakaz wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu, z wyjątkiem prac związanych z zabezpieczeniem przeciwsztormowym, przeciwpowodziowym lub przeciwosuwiskowym lub utrzymaniem, budową, odbudową, naprawą lub remontem urządzeń wodnych;
• budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych, zasięgu lustra wody w sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących przy normalnym poziomie piętrzenia określonym w pozwoleniu wodnoprawnym, o którym mowa w art. 389 obowiązek uzyskania pozwolenia wodnoprawnego pkt 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne (wyjątek stanowią obiekty służących turystyce wodnej, gospodarce wodnej lub rybackiej);
• zabroniona jest lokalizacja obiektów budowlanych w pasie szerokości 200 m od krawędzi brzegów klifowych oraz w pasie technicznym brzegu morskiego;
• nie można również likwidować i zasypywać lub przekształcać zbiorników wodnych, starorzeczy oraz obszarów wodno-błotnych;

W takich miejscach zabronione jest również lokalizowanie nowych obiektów budowlanych. Zakaz dotyczy zarówno terenów, gdzie ustanowiony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i terenów w obrębie obszaru, gdzie takich planów nie ma.

Obszar Natura 2000

Najmłodszą jednocześnie najbardziej prawdopodobną do zetknięcia się podczas procesu inwestycyjnego formą ochrony przyrody jest wprowadzona w 2004 r. w Polsce jako jeden z obowiązków związanych z przystąpieniem do Unii Europejskiej obszary Natura 2000.

Celem jest objęcie ochroną około 200 najcenniejszych i zagrożonych wyginięciem siedlisk przyrodniczych oraz ponad tysiąca rzadkich i zagrożonych gatunków. Unikalność tej formy ochrony przyrody polega na tym, że kraje członkowskie tworzą sieć na podstawie jednakowych założeń określonych w prawie oraz wytycznych Unii Europejskiej.

Zabronione są przedsięwzięcia o negatywnym oddziaływaniu na obszar Natura 2000, a także podejmowanie działań mogących znacząco negatywnie oddziaływać na cele ochrony obszaru Natura 2000.

Wyjątkiem od tej zasady są przedsięwzięcia konieczne z uwagi wymogi nadrzędnego interesu publicznego, w tym wymogi o charakterze społecznym lub gospodarczym, dla których nie ma rozwiązań alternatywnych. W takim przypadku właściwy miejscowo regionalny dyrektor ochrony środowiska, a na obszarach morskich - dyrektor właściwego urzędu morskiego, może zezwolić na realizację inwestycji. Należy też zapewnić wykonanie kompensacji przyrodniczej niezbędnej do zapewnienia spójności i właściwego funkcjonowania sieci obszarów Natura 2000. 

Zmiana granic obszaru Natura 2000

W pewnych okolicznościach może dojść do niespodziewanego przez inwestora zmiany granic strefy. Decyzje w tym zakresie, podejmowane są wyłącznie na podstawie naukowych kryteriów przyrodniczych. Zasadniczo nie uwzględnia się tu gospodarczych, ekonomicznych czy nawet społecznych uwarunkowań. Społeczność lokalna oraz inwestorzy niezmiernie rzadko mają możliwość sprzeciwu wobec takiej dyspozycji. Lokalne uwarunkowania gospodarcze i społeczne są uwzględniane dopiero na etapie funkcjonowania sieci i zarządzania poszczególnymi obszarami wchodzącymi w skład Natura 2000. 

Budowa na terenie Natura 2000

Realizacja inwestycji na terenach obszarów Natura 2000 lub w ich sąsiedztwie jest zasadniczo możliwa, jednak będzie się wiązać praktycznie zawsze z koniecznością uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę i najczęściej również z uzyskaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oraz przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000 najczęściej w formie raportu.

Rygory te również dotyczą budownictwa jednorodzinnego.

W przypadku braku planu miejscowego decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach powinna zostać uzyskana na etapie uzyskiwania tzw. warunków zabudowy. Mogą się również pojawić wymagania i ograniczenia, co do formy budynku oraz jego walorów wizualnych.

Zakaz budowy na użytkach ekologicznych

Ograniczeniom budowlanym podlegają także pomniki przyrody, stanowiska dokumentacyjne, użytki ekologiczne oraz zespoły przyrodniczo-krajobrazowe. W tych przypadkach przepisy przewidują następujące ograniczenia:

• zakaz niszczenia, uszkadzania lub przekształcania obiektu lub obszaru;
• zakaz wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu, z wyjątkiem prac związanych z zabezpieczeniem przeciwsztormowym lub przeciwpowodziowym albo budową, odbudową, utrzymywaniem, remontem lub naprawą urządzeń wodnych;
• zakaz uszkadzania i zanieczyszczania gleby;
• zakaz dokonywania zmian stosunków wodnych, jeżeli zmiany te nie służą ochronie przyrody albo racjonalnej gospodarce rolnej, leśnej, wodnej lub rybackiej;
• zakaz likwidowania, zasypywania i przekształcania naturalnych zbiorników wodnych, starorzeczy oraz obszarów wodno-błotnych;
• zakaz zmiany sposobu użytkowania ziemi;
• zakaz wydobywania do celów gospodarczych skał, w tym torfu oraz skamieniałości, w tym kopalnych szczątków roślin i zwierząt, a także minerałów i bursztynu;
• zakaz umyślnego zabijania dziko występujących zwierząt, niszczenia nor, legowisk zwierzęcych oraz tarlisk i złożonej ikry, z wyjątkiem amatorskiego połowu ryb oraz wykonywania czynności związanych z racjonalną gospodarką rolną, leśną, rybacką i łowiecką;
• zakaz zbioru, niszczenia, uszkadzania roślin i grzybów na obszarach użytków ekologicznych, utworzonych w celu ochrony stanowisk, siedlisk lub ostoi roślin i grzybów chronionych;
• zakaz umieszczania tablic reklamowych.

Gdzie sprawdzać czy teren znajduje się pod ochroną?

W ustaleniu stanu faktycznego w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy dla naszej nieruchomości został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Informacja o tym, że działka znajduje się na obszarze prawnie chronionym na pewno się tam znajdzie.

Kolejnym dokumentem, gdzie możemy znaleźć informacje związane z ograniczeniami zabudowy naszej nieruchomości znajdziemy w lokalnym urzędzie geodezji pobierając wypis i wyrys z rejestru gruntów.

• Jak uzyskać wypis i wyrys?

Kolejnym miejscem, gdzie możemy szukać informacji czy dany teren jest pod ochroną jest centralny rejestr form ochrony przyrody, dostępny pod adresem crfop.gdos.gov.pl. Rejestr taki prowadzi Generalny Dyrektor Ochrony Środowiska.

Generalny Dyrektor Ochrony Środowiska prowadzi również witrynę interaktywnych map Geoserwis, w której prezentowane są dane przestrzenne, dotyczące m.in. form ochrony przyrody w Polsce. Jest ona dostępna pod adresem geoserwis.gdos.gov.pl.

Źródło:

• Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• https://www.gov.pl/web/gdos/dostep-do-danych-geoprzestrzennych
• https://www.gov.pl/web/gdos/prawo4
• https://www.gov.pl/web/gdos/formy-ochrony-przyrody
• Obszary Natura 2000 - Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Warszawie

dr inż. Rafał Dybicz