Prognozy dla rynku biurowego
Pod koniec ubiegłego roku i na początku tego zamrożono lub zawieszono część nowych projektów biurowych m.in. z powodu problemów z pozyskaniem finansowania. Moim zdaniem szansę na uruchomienie projektów mają ci deweloperzy, którzy albo mają własny kapitał niezbędny do zrealizowania swojego projektu na zasadach czysto spekulacyjnych, czyli bez banku i najemcy, albo tacy którzy mają umowy najmu na znaczącą powierzchnię w swoich budynkach i dobre relacje z bankami. A do tego, przy obu scenariuszach również cierpliwość, żeby czekać na nabywcę wynajętego budynku nawet 3-5 lat. Z pewnością większą szansę na realizację mają projekty poniżej 8 tys. m2, gdzie finansowanie bankowe nie przekracza 30 mln zł, a zainteresowanych inwestorów jest więcej.
Zamrażanie projektów biurowych przez deweloperów wynika z trzech podstawowych czynników: braku realnej decyzyjności do podpisywania umów najmu po stronie najemców w związku z niepewnością rynkową, minimalnego zainteresowania większości banków finansowaniem nieruchomości, nawet biurowych i częściowo wynajętych, oraz radykalnego obniżenia zainteresowania polskim rynkiem nieruchomości biurowych przez zagraniczne, przede wszystkim niemieckie fundusze inwestycyjne, co sprawia, że deweloper stracił podstawową opcję wyjścia i realizacji zysku na inwestycji, a zatem motywację do działania.
Podstawowym problemem po stronie najemców jest wciąż decyzyjność. Zarówno w naszych warszawskich projektach - Libra Business Centre oraz Miodowa 10 jak i na łódzkim Cross Point obserwujemy duże zainteresowanie powierzchniami, przejawiające się dużą liczbą zapytań ofertowych. Dla przykładu - w przypadku Cross Point, który ma 12,5 tys. m2 powierzchni najmu prowadzimy rozmowy na łączną powierzchnię 20 tys. m2. Jednakże pomimo uzgodnienia ramowych warunków najmu, sporządzania planów powierzchni, większość klientów niestety wciąż przesuwa decyzję o podpisaniu umowy na następne kwartały. Z tego punktu widzenia można powiedzieć, że pierwsze 9 miesięcy roku 2009 są stracone, jednakże umiarkowane odbicie może nastąpić w roku 2010.
Rynek musi znaleźć nowy punkt równowagi, dający deweloperom motywację do inwestowania w nowe projekty. Do 2008 roku podstawowe parametry modelu deweloperskiego: koszty budowy i finansowania, stawki czynszu oraz stopy kapitalizacji pozwalały deweloperom na osiągnięcie 20-30% marży na projekcie, który trwa mniej więcej 3 lata. Czynsze były na umiarkowanie niskim poziomie. Dziś, pomimo obniżenia kosztów budowy i powoli stabilizujących się stawek czynszu trudno znaleźć inwestora chętnego na zakup wynajętego budynku przy stopie kapitalizacji na poziomie 7-7.5%. Rynki zachodnioeuropejskie i amerykańskie oferują stopy zwrotu na poziomie nawet 9%. Moim zdaniem 2010 i 2011 rok dla polskiego rynku oznacza wzrost stóp kapitalizacji do poziomu ok. 9-10%, dalszy spadek realnych kosztów budowy o ok. 10% - do poziomu około 1000 euro za m2, wzrost stawek czynszu w przyszłym roku na nowe powierzchnie o przynajmniej 15-20%.
Tym, którzy nie wierzą w dwucyfrowe stopy kapitalizacji i wzrost czynszów na rynku biurowym mogę tylko przypomnieć w sumie nie tak odległą przeszłość, bo końcówkę lat 90-tych, gdzie czynsze były na poziomie 30 dolarów, a stopy kapitalizacji na poziomie 18-20%.
