Spis treści
Dobudowa balkonu w bloku – jaką technologię wybrać?
W budownictwie od lat najczęściej stosowaną technologią wykonywania balkonów jest zastosowanie konstrukcji nośnej w postaci żelbetowej płyty mocowanej w stropie. Są to tak zwane balkony monolityczne. W nowoczesnych budynkach coraz częściej stosuje się też balkony prefabrykowane, czyli takie, w których gotowe do montażu płyty dostarcza się bezpośrednio z zakładów prefabrykacji. Balkony o konstrukcji monolitycznej nie wymagają podparcia, ale ich największą wadą jest potencjalne ryzyko tworzenia się mostków termicznych. Aby zapobiec stratom ciepła, podczas budowy balkonu monolitycznego należy zadbać o precyzyjną realizację poszczególnych etapów prac. Poza tym, taki balkon może być wykonany wyłącznie w trakcie budowy obiektu. Nie ma zatem możliwości dobudowania go do istniejącego bloku. Są za to inne rozwiązania.
W mieszkaniach bez balkonu można dobudować następujące rodzaje konstrukcji:
- balkony przyczepne (podwieszane);
- balkony dostawne.
Balkony podwieszane (przyczepne) nie naruszają konstrukcji budynku – mocuje się je do ścian przy użyciu stalowych ram i kotew chemicznych. Jest to technologia prefabrykowana – poszczególne elementy wykonywane są na zamówienie w fabryce, zgodnie z projektem inwestora. Balkony przyczepne znajdują swoje zastosowanie nie tylko w istniejących blokach, ale też w budynkach wielorodzinnych czy kamienicach. Wyróżniają się solidnością, bezpieczeństwem i szybkim montażem – prace można zakończyć nawet w ciągu kilku godzin. Są też stosunkowo tanie.
Balkony dostawne z kolei to konstrukcje samonośne z aluminium lub ze stali, oparte na słupach, mocowane do ściany zewnętrznej punktowo. Wymagają wykonania niezależnego od budynku fundamentu. Z reguły całość tworzy tzw. wieżę balkonową, czyli kilka balkonów instalowanych jeden pod drugim. Balkony dostawne trzeba zabezpieczyć przed działaniem warunków atmosferycznych. W zależności od materiału wykonania stosuje się powłoki malarskie i lakierowanie proszkowo (elementy aluminiowe) lub powłoki cynkowe (elementy stalowe).
Podłoga balkonów dostawnych również może być wykonywana w różnych wariantach, np. z zastosowaniem:
- płyty betonowej;
- podestu aluminiowego;
- podestu stalowego.
Do wypełnienia balustrady używa się szkła, płyt HPL (laminatów kompaktowych) lub blachy perforowanej. Wieże balkonów dostawnych, dzięki niezależnemu posadowieniu, można dobudować praktycznie do każdego rodzaju budynku, bez względu na jego wiek lub konstrukcję. Możliwe jest nawet usunięcie starych standardowych balkonów w obiekcie i dobudowa balkonów dostawnych w ich miejsce. Realizuje się to przy użyciu specjalnej piły, bez naruszenia elewacji. Najczęściej taki zabieg znajduje zastosowanie w przypadku balkonów monolitycznych o bardzo małej powierzchni, które i tak ze względu na zły stan techniczny wymagają już gruntownego remontu. Nie ma konkretnych ograniczeń co do wielkości balkonów dostawnych, ale najczęściej mają one wielkość ok. 6 m². Wiele zależy w tej kwestii od warunków zabudowy i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dobudowa balkonu w bloku a zgoda wspólnoty
Dobudowa balkonu do mieszkania w bloku wymaga dopełnienia pewnych formalności. Z uwagi na to, że balkony stanowią część wspólną nieruchomości, a ich montaż wiąże się z ingerencją w elewację, należy uzyskać zgodę wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Co ważne, w praktyce decyzja podejmowana jest zwykle w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej i zapada większością głosów, choć w mniejszych wspólnotach często konieczne jest osiągnięcie szerszego porozumienia między właścicielami. Należy też liczyć się z ewentualną decyzją odmowną, co w praktyce ma niekiedy miejsce i wynika z kwestii spornych dotyczących kosztów późniejszego utrzymywania balkonów.
Ze względu na opłacalność całego przedsięwzięcia, z reguły dobudowa balkonów dotyczy większej liczby mieszkań. Jest tak, ponieważ właściciele lokali zdają sobie sprawę z tego, że montaż balkonu to forma inwestycji, która podnosi wartość nieruchomości i ułatwia późniejszy wynajem czy sprzedaż. Stąd często nie ma problemu z przekonaniem pozostałych sąsiadów do pomysłu o dobudowie. Montaż balkonu do pojedynczego lokalu jest raczej rzadko spotykany.
Po wystosowaniu propozycji dobudowy balkonu przez właścicieli mieszkań część formalności jest realizowana przez spółdzielnię lub wspólnotę, która podejmuje uchwały i koordynuje proces inwestycji. Natomiast projekt budowlany, uzyskanie pozwolenia na budowę oraz montaż konstrukcji są zwykle zlecane przez inwestorów lub wybranego wykonawcę, przy udziale i akceptacji wspólnoty lub spółdzielni.
Dobudowa balkonu dostawnego wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, ponieważ stanowi rozbudowę budynku i ingerencję w elewację wspólną nieruchomości.
Własność balkonu a koszty utrzymania – dlaczego wspólnoty bywają niechętne?
Jedną z kluczowych kwestii, która często budzi wątpliwości i bywa źródłem sporów, jest prawny status balkonu oraz podział odpowiedzialności za jego utrzymanie. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowym, w tym Sądu Najwyższego, elementy konstrukcyjne balkonu, które są trwale związane z bryłą budynku (np. płyta nośna, balustrada), stanowią część wspólną nieruchomości. Natomiast przestrzeń wewnętrzna balkonu, w tym jej wykończenie (np. posadzka), służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu.
Ten dualizm prawny sprawia, że wspólnoty mieszkaniowe nierzadko z rezerwą podchodzą do pomysłu dobudowy balkonów. Obawiają się one, że w przyszłości to na nich, jako zarządcy części wspólnej, spoczywać będzie obowiązek finansowania kosztownych remontów elementów konstrukcyjnych balkonów, które służą przecież indywidualnym właścicielom. To właśnie te obawy bywają przyczyną braku jednomyślnej zgody na realizację inwestycji.
A co z powiększeniem istniejącego balkonu?
Warto wiedzieć, że nie tylko dobudowa, ale również powiększenie istniejącego już balkonu jest traktowane przez prawo budowlane jako rozbudowa budynku. Podobnie jak w przypadku montażu nowej konstrukcji, taka modyfikacja prowadzi do zwiększenia kubatury obiektu, co ma swoje przełożenie na wymagane formalności.
W związku z tym, proces formalny wygląda analogicznie do budowy zupełnie nowego balkonu. Inwestor musi uzyskać zgodę wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej na ingerencję w elewację, a następnie wystąpić o pozwolenie na budowę. Zwiększenie powierzchni balkonu, podobnie jak jego dobudowa, prowadzi bowiem do zmiany kluczowych parametrów obiektu, co wymaga dopełnienia tych samych procedur.
Przeczytaj także:
- Zabudowa balkonu w bloku - cena i praktyczne wskazówki
- Remont balkonu w bloku – kto za niego odpowiada?
- Słońce pod kontrolą. Czym kierować się wybierając markizy na balkon w bloku?
Ile kosztuje dobudowa balkonu w bloku?
Szacuje się, że dobudowa balkonu dostawnego lub podwieszanego o powierzchni około 6 m², wraz z wykonaniem projektu budowlanego, uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz montażem konstrukcji, to koszt zaczynający się od około 25–30 tys. zł. W przypadku bardziej skomplikowanych realizacji może sięgnąć nawet 35–60 tys. zł.
Cena zależy od wielu czynników, w tym:
- lokalizacji,
- liczby chętnych,
- wielkości balkonu,
- konstrukcji budynku,
- rodzaju zastosowanej technologii i materiałów.
Wspólnoty i spółdzielnie często umożliwiają właścicielom mieszkań rozłożenie kosztów takiej inwestycji na dogodne raty. Aby uniknąć problemów ze spłatą zobowiązań (np. po sprzedaży mieszkania), na etapie dopełniania formalności mieszkańcy podpisują umowy notarialne. Do tego trzeba też pamiętać, że konsekwencją dobudowy balkonu będą wyższe składki na fundusz remontowy, co jest konieczne do finansowania późniejszych prac konserwacyjnych i remontowych.
- Przejdź do galerii: Fasady i materiały elewacyjne ‒ parametry, montaż oraz ślad węglowy
16
