Znany z parków handlowych, inwestuje w magazyny. 278 tys. m2 w Szprotawie i pierwsza sprzedaż pokazują nowy kierunek

redakcja Muratorplus.pl
2026-09-25 10:29

Redkom Development, znany z parków handlowych, wyraźnie buduje drugi filar w logistyce. Największy projekt - Szprotawa Logistics Center - zakłada 278 tys. m2 hal na 45,75 ha, a sprzedaż gotowego obiektu w Olsztynie pokazuje, że to nie tylko zapowiedzi. Wciąż nie ma jednak twardego potwierdzenia tezy o banku ziemi za ponad 300 mln zł zmieniającym przeznaczenie.

Plac budowy wielkiej hali logistycznej z lotu ptaka. O inwestycjach Redkom Development przeczytasz na Muratorplus.
Autor: Mr_Twister/ Getty Images

Redkom Development, kojarzony dotąd głównie z parkami handlowymi, konsekwentnie rozwija portfel magazynowo-logistyczny. Największy projekt to Szprotawa Logistics Center w Dziećmiarowicach - 278 000 m2 planowanej zabudowy na 45,75 ha. Jednocześnie spółka ma już za sobą pierwszy namacalny exit w tym segmencie, czyli sprzedaż gotowego obiektu w Olsztynie. Publicznie dostępne materiały potwierdzają więc budowę drugiego filaru biznesu, ale nie potwierdzają wprost tezy o banku ziemi za ponad 300 mln zł ani o formalnej zmianie przeznaczenia gruntów w takiej skali.

Redkom rozwija logistykę obok parków handlowych

Wszystko wskazuje na to, że bohaterem tej historii jest właśnie Redkom Development. Spółka oficjalnie pokazuje w swoim profilu działalności nie tylko retail, lecz także obiekty przemysłowe i logistyczne. To ważne rozróżnienie, bo w dostępnych źródłach nie widać sygnału wyjścia z handlu, lecz raczej poszerzanie modelu biznesowego.

Potwierdza to również ruch kadrowy. W sierpniu 2026 r. Redkom zatrudnił Fabiana Kowalewskiego na stanowisku Leasing & Development Director / Industrial Market. Dla rynku to czytelny sygnał, że segment industrial nie jest już dodatkiem do retailu, lecz odrębną linią rozwoju, wymagającą osobnego leasingu, przygotowania projektów i relacji z najemcami.

Z deklaracji spółki wynika, że strategia w tym obszarze koncentruje się na obiektach BTS, czyli szytych pod konkretnego najemcę, a także na mniejszych magazynach, cross-dockach i formacie last-mile. W praktyce oznacza to wejście w segment, w którym liczy się szybka obsługa e-commerce, kurierki i logistyki miejskiej, a nie tylko klasyczne duże hale.

Szprotawa Logistics Center ma największą skalę i najmocniejsze przygotowanie formalne

Największą inwestycją w tym portfelu jest Szprotawa Logistics Center w gminie Szprotawa. Projekt zakłada 278 000 m2 powierzchni w trzech fazach: 127 000 m2, 77 000 m2 i 74 000 m2. To skala, która wyraźnie odróżnia Szprotawę od małych obiektów kurierskich rozwijanych przez spółkę w innych miastach.

Na tym etapie wiadomo, że teren ma 45,75 ha, a dokumenty formalne są relatywnie zaawansowane. Dla fazy I inwestycja ma ważne pozwolenie na budowę, dla faz I i II zatwierdzono decyzję środowiskową, a miejscowy plan przewiduje tu zabudowę produkcyjną, składy i magazyny. To istotne, bo właśnie ten projekt najłatwiej powiązać z tezą o przesuwaniu części banku ziemi w stronę logistyki. Jednocześnie plan miejscowy już dopuszczał tę funkcję, więc same publiczne materiały nie dowodzą świeżej, formalnej zmiany przeznaczenia gruntu.

Znaczenie ma również lokalizacja. Szprotawa korzysta z położenia przy DK12 i bliskości A18, A4 oraz S3. Dla najemców oznacza to obsługę nie tylko rynku krajowego, ale też relacji transgranicznych. Materiały inwestora wskazują, że projekt jest w komercjalizacji, ale bez podania podpisanych umów najmu.

Czytaj też: Rozbiórka bramek w Balicach i trzeci pas. Wybrano projektanta rozbudowy A4

Olsztyn pokazał, że nowy segment można zbudować, wynająć i sprzedać

Pierwszym twardym dowodem sprawczości Redkom w logistyce jest Olsztyn. Spółka zrealizowała tam obiekt typu BTS/cross-dock o powierzchni ponad 2 300 m2 według własnych danych. Generalnym wykonawcą było Dekpol Budownictwo.

Operacyjny wymiar inwestycji potwierdził FedEx, który 7 maja 2026 r. ogłosił uruchomienie nowego centrum logistycznego w Olsztynie o powierzchni około 2 500 m2. Obiekt ma 56 ramp kurierskich oraz po cztery doki dla aut dostawczych i linehaul. Rozbieżność między 2 300 a 2 500 m2 wymaga doprecyzowania, ale nie zmienia najważniejszego faktu: obiekt działa i obsługuje północną Polskę.

Jeszcze ważniejsza dla rynku była transakcja z 16 kwietnia 2026 r., gdy Redkom sprzedał aktywo podmiotowi zarządzanemu przez Epsicap REIM. To pokazuje, że logistyka jest dla dewelopera nie tylko usługą dla najemcy, ale też pełnoprawnym produktem inwestycyjnym, który można skomercjalizować i zmonetyzować.

Szczecin i Chrząstowice pokazują dwa różne etapy rozwoju portfela

W Szczecinie przy ul. Goleniowskiej trwa budowa hali kurierskiej GLS z funkcją sortowni. Według wykonawcy, firmy POL-MET, roboty ruszyły w marcu 2026 r. Dla rynku last-mile to ważny przykład, bo projekt ma zaledwie 2 500 m2 GLA, ale jest technicznie dopracowany: przewidziano hybrydową konstrukcję, system retencji wód opadowych oraz 31 miejsc parkingowych, w tym 8 dla busów z ładowarkami elektrycznymi.

Istotne są też warunki gruntowe. Wykonawca wskazał konieczność wymiany gruntów organicznych, co zwiększa złożoność robót i ma znaczenie dla harmonogramu oraz kosztów realizacji. To pokazuje, że nawet niewielkie obiekty kurierskie nie muszą być prostymi inwestycjami wykonawczymi.

Przeczytaj: Wielka transakcja na rynku magazynów. Park o powierzchni 150 000 mkw. pod Poznaniem sprzedany

Bardziej niejednoznaczna jest sytuacja w Chrząstowicach pod Opolem. W materiałach z 2023 r. projekt był komunikowany jako obiekt o 23 740 m2 powierzchni całkowitej, z czego 22 865 m2 stanowił magazyn, a 875 m2 część socjalno-biurowa. Nowsza mapa Redkom pokazuje już 14 400 m2 GLA z możliwością rozbudowy do 18 000 m2, a branżowe źródła podają 14 300 m2 BTS dla SFD. To jedna z głównych rozbieżności w publicznie dostępnych danych.

Wiadomo, że projekt jest w budowie, wcześniej zakładano uzyskanie pozwolenia w I kwartale 2024 r., a za koncepcję odpowiada MODO Architektura. Parametry obiektu obejmują wysokość do 12 m, funkcję warehouse/production, standard BREEAM, fotowoltaikę i stacje ładowania EV. Brakuje natomiast spójnych, aktualnych danych o harmonogramie i ostatecznej skali.

Mniejsze projekty tworzą sieć obiektów last-mile w kilku miastach

Poza największymi realizacjami Redkom pokazuje też kilka mniejszych projektów, które układają się w sieć obiektów logistyczno-kurierskich. W portfolio znajdują się Szczawno-Zdrój z projektem cross-docku o powierzchni 2 100 m2, Góra Kalwaria z obiektem 5 500 m2, Lublin z projektem 7 924,2 m2 oraz Kalisz w przygotowaniu.

To ważne, bo pokazuje powtarzalny model działania. Zamiast opierać logistykę wyłącznie na jednej dużej hali, spółka buduje również mniejsze punkty dystrybucyjne w miastach i przy ważnych trasach. Problem w tym, że dla części tych lokalizacji publicznie dostępne informacje o statusie, terminach i najemcach są ograniczone i wymagają aktualizacji.

Retail pozostaje bazą, więc to dywersyfikacja, a nie zwrot o 180 stopni

Ruch Redkom warto czytać w szerszym kontekście rynku. Według danych BNP Paribas większość z 546 500 m2 powierzchni handlowej w budowie z terminem oddania w latach 2026-2027 nadal stanowią retail parki. To oznacza, że podstawowy segment działalności spółki wciąż ma mocne rynkowe uzasadnienie.

Dlatego bardziej trafne wydaje się stwierdzenie, że Redkom buduje drugi filar działalności, a nie porzuca handel. Kompetencje z retailu można tu częściowo przenieść do logistyki: chodzi o wybór lokalizacji, prowadzenie procesu administracyjnego i realizację obiektów dla konkretnych najemców. Różnica polega na produkcie końcowym i profilu użytkownika.

Przeczytaj: Nowa sieć wchodzi do parków handlowych. W planach 40 sklepów do końca roku

Największą niewiadomą pozostaje bank ziemi za ponad 300 mln zł

Najostrożniej trzeba podejść do tytułowej tezy o banku ziemi za ponad 300 mln zł zmieniającym przeznaczenie. W dostępnych materiałach nie ma publicznie potwierdzonego źródła tej kwoty. Nie wskazano też, których konkretnie działek miałaby dotyczyć i czy chodzi o formalną zmianę zapisów w MPZP lub decyzjach, czy tylko o zmianę sposobu komercyjnego wykorzystania gruntów przez dewelopera.

To rozróżnienie ma znaczenie praktyczne. Jeśli teren już wcześniej był przeznaczony pod produkcję, składy i magazyny, jak w przypadku Szprotawy, mówienie o zmianie przeznaczenia może być mylące. Pewniejsze jest stwierdzenie, że część banku ziemi Redkom jest dziś rozwijana lub przygotowywana pod logistykę. Na 25 września 2026 r. właśnie taki wniosek najlepiej odpowiada skali potwierdzonych faktów.

Źródła:

Debata Muratora: Termomodernizacja – czy to inwestycja w przyszłość?
Materiał sponsorowany