"Uwielbiam budować i zmieniać rzeczywistość"
- Wszystkie projekty, jakie do tej pory zrealizowałem zakończyły się sukcesem. Za każdym razem obiekty były oddawane do użytku w zaplanowanym terminie. To jest niezwykłe uczucie, kiedy klient ściska dłoń z gratulacjami... Oddanie do użytku Galerii Jurajskiej to kolejny sukces tej firmy. Rozmowa z dyrektorem biura Tebodin SAP-Projekt w Krakowie - Rafałem Strugałą.
Redakcja: Czy podczas pracy nad projektem Galerii Jurajskiej były jakieś problemy? Co jest najtrudniejszym aspektem w pracy nad zarządzaniem inwestycją?
Rafał Strugała: Galeria Jurajska jest jedną z największych galerii handlowych w Polsce realizowaną w mieście, w którym od dłuższego czasu nie było tak dużej inwestycji. W związku z tym spodziewaliśmy się pewnych utrudnień formalnych i technicznych, do których się odpowiednio przygotowaliśmy. Jednak rozpoczynając ten projekt w styczniu 2006 roku, nie byliśmy w stanie przewidzieć, że w 2007 roku nastąpi boom budowlany, a zaraz po nim rozpocznie się kryzys. Oczywiście i z tym sobie poradziliśmy, choć było to spore wyzwanie. Ale taka jest właśnie specyfika kontraktów długoterminowych realizowanych w rozwijającej się gospodarce.
Najtrudniejszym aspektem w zarządzaniu inwestycją, taką jak Galeria Jurajska, jest zarządzanie zmianami, które wynikają najczęściej ze zmiany wymagań najemców. Zmiany te powodują komplikacje w końcowej fazie realizacji, co dodatkowo podnosi stopień trudności. W ramach ciekawostki mogę powiedzieć, że w trakcie realizacji tej inwestycji na życzenie najemców musieliśmy wstawić m.in. dodatkowe trzy pary schodów ruchomych, cztery windy oraz kilkanaście okien i świetlików. Nie wspominam o zmianach instalacyjnych, których również było wiele.
R: Ile czasu poświęca Pan na zapoznanie się z projektem i opracowanie planu zadań? Czy w ogóle coś takiego przygotowuje się przed rozpoczęciem prac?
RS: Nie ma dwóch takich samych projektów, w związku z tym nie można jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, ile czasu poświęca się na dany etap prac. W przypadku Galerii Jurajskiej mieliśmy to szczęście, że zostaliśmy włączeni do zespołu realizacyjnego w bardzo wczesnej fazie przygotowania projektu. W zasadzie kontrolowaliśmy proces od momentu powstawania pierwszych kresek na papierze, dzięki czemu poznawaliśmy projekt w trakcie jego powstawania, co niezmiernie ułatwiło nam pracę podczas realizacji robót. Oczywiście na początku realizacji opracowywany jest harmonogram prowadzenia projektu, który wyznacza zadania i terminy ich realizacji. Harmonogram ten jest częścią Project Planu, który kierownik przygotowuje dla każdego dużego projektu zgodnie z zasadami TEBODIN QUALITY SYSTEM.
R: Jak Pan myśli, czy powstanie Galerii Jurajskiej wpłynie w jakiś sposób na miasto i jego rozwój? Czy wpłynie na handel i uatrakcyjni Częstochowę?
RS: Moim zdaniem już wpłynęło. Pamiętam, jak przyjechałem na plac budowy po raz pierwszy. Zastałem kwartał miasta, na którym stały ruiny bloku mieszkalnego oraz innych budynków, których nie zdążył zburzyć poprzedni właściciel. Do dziś mam w pamięci hałdy gruzu i widok ludzi, którzy szukali w nich złomu na sprzedaż. Praktycznie w każdej bramie stały grupki osób pijących wino w bezpośrednim sąsiedztwie dwóch szkół, liceum przy ulicy Krakowskiej i technikum przy ulicy Targowej. Nawet na terenach szkół były ruiny i gruz. Jednym z sąsiadów inwestycji są hale pofabryczne zaadaptowane na hurtownie, gdzie odpadający tynk z fasad budynków był na porządku dziennym. Z drugiej strony znajdowała się stara, drewniana, częściowo spalona stacja kolejowa. Okolica zdecydowanie nie zachwycała. Proszę przyjrzeć się temu miejscu teraz. Uporządkowane tereny wokół szkół, wyburzone ruiny, odnowione elewacje liceum i hal targowych. Na terenie stacji kolejowej powstał pomnik upamiętniający wywóz mieszkańców Częstochowy pochodzenia żydowskiego do obozów koncentracyjnych. I przede wszystkim sama Galeria z otaczającą ją zagospodarowaną przestrzenią. To wszystko całkowicie odmieniło tę część miasta. Należy pamiętać, że Galeria jest zlokalizowana w najbliższym sąsiedztwie najstarszej części miasta i Katedry Częstochowskiej.
Czy jej powstanie wpłynie na handel? Oczywiście tak! Do tej pory mieszkańcy Częstochowy na zakupy musieli jeździć do galerii w Katowicach i Łodzi. Teraz placówki czołowych sieci handlowych mają na wyciągnięcie ręki. Sądzę, że również postrzeganie Częstochowy przez innych inwestorów zmieni się pod wpływem decyzji GTC o wybudowaniu tu Galerii Jurajskiej. Przez długi czas Częstochowa była pomijana przez poważnych inwestorów, a teraz jest już na ukończeniu druga olbrzymia inwestycja w Częstochowie - elektrociepłownia budowana przez firmę Fortum.
Ponadto uważam, że GTC nie powiedziało jeszcze ostatniego słowa w zakresie inwestycji w tym mieście. Życzyłbym Częstochowie, aby Galeria Jurajska i inne inwestycje GTC odmieniły to miasto tak, jak Galeria Mokotów i sąsiadujące z nią budynki biurowe odmieniły Mokotów w Warszawie.
R: Firma Tebodin zajmuje się także realizacjami infrastrukturalnymi. Czy w ramach projektu Galerii Jurajskiej realizowali Państwo jakieś projekty drogowe? Np. ułatwiające dojazd do galerii, mosty przez Wartę.
RS: W ramach porozumienia z miastem zrealizowaliśmy trzy mosty przez rzekę Wartę oraz cały układ drogowy usprawniający komunikację w tej części miasta, co na pewno przyczyni się do jego ożywienia. Ponadto, dzięki budowie mostu, który połączył drogę krajową z Galerią umożliwiliśmy przejście ciepłociągu na drugą stronę rzeki. Instalacja ta zasila nie tylko Galerię, ale też dwie szkoły. Dodatkowo skanalizowaliśmy stary kanał Kohna, który w przeszłości oddzielał teren, na którym jest Galeria, od reszty miasta. Obecnie po śladzie kanału Kohna biegnie ulica, pod którą znajduje się kolektor deszczowy odprowadzający wodę deszczową z obszernych fragmentów miasta.
R: Jak wyglądają etapy prac firmy Tebodin podczas realizacji projektu centrum handlowego?
RS: Etapy naszych prac są przede wszystkim zależne od zakresu prac, które powierzy nam inwestor. Na ogół są to:
- przygotowanie inwestycji, czyli koordynacja prac projektowych oraz uzyskanie niezbędnych decyzji administracyjnych,
- przygotowanie budżetu, weryfikacja i optymalizacja kosztów,
- przeprowadzenie wyboru generalnego wykonawcy lub wykonawców pakietów robót,
- realizacja inwestycji, w tym nadzór techniczny, kontrola kosztów, zarządzenie procesem realizacji,
- koordynacja prac najemców oraz współpraca przy przygotowaniu załączników technicznych do umów najmu. W skład tego etapu prac wchodzi przygotowanie podręcznika najemcy, weryfikacja dokumentacji najemcy, koordynacja ich robót, przygotowanie do uzyskania pozwolenia na użytkowanie, rozliczenie robót wynajmującego wykonywanych na koszt najemcy,
- rozliczenie inwestycji,
- obsługa gwarancyjna.
R: Czy w tak dużym projekcie jak Galeria Jurajska łatwo jest współpracować z najemcami? Zarządzać. Czy łatwiej jest w mniejszych obiektach? Wydaje się że Częstochowa nie jest bardzo wymagającym miastem pod względem galerii handlowych. Jak to wyglądało w praktyce?
RS: Galeria Jurajska ma wymagających najemców, którym zależy na bardzo wysokich standardach w każdym z miejsc, w których inwestują. Podczas komercjalizacji tego obiektu na rynku panował kryzys, który zmusił wielu najemców do rezygnacji z zamiaru uruchomienia swoich placówek w galerii. Natomiast ci, którzy zostali, znacznie zaostrzyli swoje stanowiska w wymaganiach w stosunku do wynajmującego. Tak jak już wcześniej wspomniałem, wprowadziliśmy bardzo wiele zmian, aby sprostać oczekiwaniom najemców.
Moim zdaniem komercjalizacja mniejszych obiektów jest o wiele łatwiejsza niż tak dużych centrów, jakim jest Galeria Jurajska. Im większa ilość najemców, tym większa ilość kwestii, jakie trzeba wziąć pod uwagę. Co więcej, w mniejszych obiektach na ogół nie ma tych najbardziej wymagających najemców.
R: Jakie to uczucie kiedy oddaje się zrealizowany projekt do użytku? Sypią się wtedy gratulacje? Co jest dla Pana dotychczas największym sukcesem w pracy w Tebodin SAP-Projekt? Która realizacja? Czy może coś innego? Jest satysfakcja z zakończonego projektu? Jaki był pierwszy projekt nad którym Pan pracował w Tebodin SAP-Projekt?
RS: Wszystkie projekty, jakie do tej pory zrealizowałem zakończyły się sukcesem. Za każdym razem obiekty były oddawane do użytku w zaplanowanym terminie.
To jest niezwykłe uczucie, kiedy klient ściska dłoń z gratulacjami, a w jego oczach widać radość ze spełnionego marzenia. Najbardziej satysfakcjonujące jest samo zakończenie prac, kiedy już wszystko jest posprzątane i gotowe do przyjęcia klientów. W Tebodin SAP-Projekt pracuję od ponad 3 lat. Pierwszy projekt w jakim brałem udział to budowa FACTORY Outlet w Luboniu dla NEINVER Polska, który udało się nam zrealizować z powodzeniem.
R: Czy łączy Pan pracę z pasją? Praca jest dla Pana spełnieniem? Jakie ma Pan pasje? Może Pan krótko opowiedzieć?
RS: Uwielbiam budować i zmieniać rzeczywistość, a praca w Tebodin SAP-Projekt pozwala mi łączyć pracę z pasją. Procesy inwestycyjne nabrały dużego tempa w ostatnich czasach i są bardzo skomplikowane. Często jest to praca stresująca i odpowiedzialna, dlatego staram się wygospodarować jak najwięcej czasu na wędkarstwo, które pozwala mi się odprężyć i wyciszyć. Jest to dobra odskocznia od codzienności, choć ostatnio coraz trudniej znaleźć odludne i spokojne miejsca.
Galeria Jurajska - podstawowe informacje:
- Powierzchnia całkowita obiektu 132 887 m2
- Kubatura - 870 000 m3
- Inwestor - Globe Trade Centre SA
- Zarządzanie projektem inwestycyjnym - Tebodin SAP-Projekt sp. z o.o.
- Generalny wykonawca - Strabag sp. z o.o.
- Projekt architektoniczny - Laguarda LOW, APA Wojciechowski sp. z o.o.
- Parking - 1900 miejsc postojowych
- 200 sklepów, punktów usługowych oraz kino
- koszt realizacji - ok 600 mln zł. (w tym 35 mln zł przeznaczono na modernizację infrastruktury wokół obiektu)
- wyłączny agent inwestycji - Jones Lang LaSalle
ZNASZ CZŁOWEIKA Z PASJĄ, A MOŻE SAM NIM JESTEŚ? ZGŁOŚ TO DO NAS!
