37 tys. mkw. handlu przy S8 w Tomaszowie. Los projektu wciąż zależy od formalności i dojazdu

Przy ul. Elizy Orzeszkowej, w rejonie węzła Tomaszów-Centrum na S8, planowana jest nowa strefa handlowa o łącznej skali blisko 37 tys. mkw. powierzchni najmu. Za projektem stoją Family Partners i Agile Development, ale na dziś publicznie najlepiej potwierdzony jest etap przygotowania administracyjnego i komercjalizacji, a nie sama budowa. Równolegle miasto prowadzi rozbudowę układu drogowego Orzeszkowej-Legionów, który ma poprawić dojazd do terenów inwestycyjnych przy trasie ekspresowej.

Blisko 37 tys. mkw. handlu przy Orzeszkowej i węźle Tomaszów-Centrum

Wspólną strefę handlową inwestorzy ogłosili 19 sierpnia 2026 r. Z zapowiedzi wynika, że mają tu powstać dwa sąsiadujące retail parki o łącznej powierzchni około 36 906 mkw. GLA. To skala duża nie tylko jak na Tomaszów Mazowiecki, ale także jak na lokalizację przytrasową obsługiwaną przez miejski układ drogowy prowadzący do S8.

Znaczenie ma tu sama lokalizacja. Chodzi o teren przy Orzeszkowej, w pobliżu węzła drogowego, ale nie o bezpośredni zjazd z ekspresówki. Dojazd ma odbywać się przez węzeł Tomaszów-Centrum i istniejące ulice miejskie. To typowy układ dla handlu nastawionego na klientów zmotoryzowanych, także z ruchu regionalnego i tranzytowego.

Family Partners pokazuje najwięcej konkretów i wskazuje termin I połowy 2028 roku

Najpełniej opisana jest dziś część przygotowywana przez Family Partners. Zgodnie z publicznymi informacjami ma ona mieć 22 906 mkw. GLA, 20 lokali i 540 miejsc parkingowych. To parametry, które pozwalają już ocenić skalę jednego z dwóch projektów i jego wyraźnie samochodowy charakter.

Spółka podała też, że projekt działa na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i ma decyzję środowiskową. Najważniejsze z punktu widzenia procesu inwestycyjnego jest jednak to, że 7 października 2026 r. inwestor informował o złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę. W praktyce oznacza to, że projekt nie wszedł jeszcze w fazę potwierdzonej realizacji budowlanej.

Family Partners deklaruje również rozpoczętą komercjalizację. Spółka informuje o pierwszych podpisanych umowach najmu, ale bez ujawniania nazw najemców. Na stronie inwestora pojawia się też harmonogram zakładający realizację w I połowie 2028 r. To na razie termin deklarowany przez inwestora, a nie data wynikająca z zakończonych procedur.

Czytaj też: Miejsce historycznych strajków i wizyty papieża zmienia oblicze. Ruszyła budowa Nowej Tkalni

Część Agile Development pozostaje mniej przejrzysta pod względem parametrów i formalności

Drugi park, przygotowywany przez Agile Development, ma według zapowiedzi około 14 tys. mkw. powierzchni najmu. Ta wartość pozwala domknąć łączną skalę całej strefy, ale publicznie brakuje dokładniejszych danych o liczbie lokali, parkingów czy harmonogramie. Nie podano też projektanta, generalnego wykonawcy ani budżetu prywatnej inwestycji.

Z komunikatu inwestorów wynika, że dla tej części podpisano już umowy między innymi z operatorem spożywczym i siecią fast food. Nazwy marek nie zostały jednak ujawnione. Wiadomo też, że cały kompleks ma uzupełniać istniejący w tej lokalizacji McDonald’s, który już dziś pełni rolę generatora ruchu.

Na tym etapie największym problemem nie jest sama skala projektu, lecz zakres publicznie dostępnych informacji. W przypadku Agile Development nie ma równie jasnego zestawu danych o procedurach jak po stronie Family Partners. To utrudnia ocenę, czy oba parki wejdą w realizację w podobnym terminie.

Odwołanie od decyzji środowiskowej kieruje jedną ze spraw do SKO w Piotrkowie

Ważnym wątkiem pozostaje postępowanie administracyjne dotyczące jednego z dokumentów środowiskowych. 21 października 2026 r. w BIP miasta opublikowano obwieszczenie o odwołaniu od decyzji środowiskowej nr 9/S/2026 z 30 września 2026 r. dla zespołu budynków handlowo-usługowych na działce 263/1 w obrębie 2.

Akta tej sprawy zostały przekazane do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim. Dla inwestycji oznacza to, że etap środowiskowy w tej części nie jest definitywnie zamknięty. W praktyce dalszy bieg sprawy zależy od rozstrzygnięcia odwołania, a to może mieć wpływ na tempo kolejnych decyzji.

W dokumentach dotyczących tej decyzji jako inwestor figuruje BAXES sp. z o.o. To istotny trop, ale publicznie nie pokazano pełnego, jednoznacznego przypisania tej spółki do konkretnej części strefy handlowej. Podobna ostrożność jest potrzebna przy decyzji budowlanej nr 554/2026 z 28 września 2026 r. dla budynków handlu, gastronomii i usług na ośmiu działkach w obrębach 2 i 10. Lokalnie decyzję wiąże się z Noble sp. z o.o., jednak bez jednoznacznego publicznego potwierdzenia związku z którymś z dwóch głównych parków.

Rozbudowa Orzeszkowej i odcinka Legionów ma poprawić dojazd do terenów przy S8

Równolegle do planów prywatnych toczy się miejska inwestycja drogowa pod nazwą Rozbudowa ul. Elizy Orzeszkowej wraz z odcinkiem ulicy Legionów. Dla tej części projektu są już twarde dane: 10 lipca 2026 r. miasto podpisało umowę z firmą Binstal sp. z o.o. o wartości 5 874 800 zł brutto. Termin realizacji określono na 21 miesięcy.

Zakres prac wykracza poza samą jezdnię. Obejmuje także zjazdy, chodniki, ciąg pieszo-rowerowy, kanalizację deszczową, kanał technologiczny i przebudowy sieci. To ważne, bo strefa handlowa przy takim formacie będzie silnie zależna od sprawnego układu dojazdowego i obsługi technicznej terenu.

Miasto wpisało zadanie do wieloletniej prognozy finansowej na lata 2026-2028 z łącznymi nakładami 11 824 214 zł. To więcej niż sama wartość podpisanej umowy z wykonawcą, bo WPF pokazuje pełniejsze nakłady po stronie samorządu. Dodatkowo magistrat informował o blisko 7 mln zł dofinansowania z Rządowego Funduszu Rozwoju Dróg.

Dla miasta ta inwestycja ma dwa skutki. Z jednej strony poprawia dostęp do terenów inwestycyjnych przy S8 i wzmacnia ich atrakcyjność dla handlu. Z drugiej ma znaczenie także dla mieszkańców, bo poprawia powiązanie osiedla Niebrów z centrum i drogami wyższej kategorii.

Skala nowej podaży może mocno zmienić lokalny układ handlu

Jeśli oba retail parki powstaną w deklarowanej skali, Tomaszów Mazowiecki dostanie bardzo dużą nową podaż powierzchni handlowej. Dla porównania, publiczne materiały Galerii Tomaszów mówią o około 18,5 tys. mkw. powierzchni. Sama planowana strefa przy Orzeszkowej byłaby więc niemal dwukrotnie większa.

Taki układ może w przyszłości zwiększyć konkurencję dla istniejących formatów handlu w mieście. Możliwe jest też przesunięcie części ruchu zakupowego w stronę węzła przy S8. Na tym etapie to jednak prognoza wynikająca z lokalizacji i skali projektu, a nie skutek już widoczny na rynku.

Podobnie trzeba oceniać wpływ na transport. Format retail parku z dużymi parkingami naziemnymi i wejściami do lokali z parkingu oznacza większe obciążenie układu drogowego w tej części miasta. Właśnie dlatego rozbudowa Orzeszkowej i Legionów nie jest tu jedynie inwestycją towarzyszącą, ale jednym z warunków sprawnego funkcjonowania całej strefy.

Co warto wiedzieć o tej inwestycji

Na dziś najbardziej pewne są trzy elementy. Po pierwsze, skala planowanej strefy to blisko 37 tys. mkw. GLA. Po drugie, najlepiej udokumentowana jest część Family Partners z parametrami 22 906 mkw., 20 lokalami i 540 miejscami parkingowymi. Po trzecie, po stronie publicznej realnie trwa już przygotowanie infrastruktury drogowej z miejską umową na wykonawstwo.

Jednocześnie kilka kwestii wciąż wymaga dalszej weryfikacji. Dotyczy to przede wszystkim dokładnego etapu formalnego części Agile Development, rozstrzygnięcia sprawy środowiskowej w SKO oraz powiązań między inwestorami a spółkami pojawiającymi się w dokumentach urzędowych, takimi jak BAXES i Noble. Z punktu widzenia rynku oznacza to, że Tomaszów Mazowiecki szykuje się na dużą zmianę handlową, ale na razie bardziej w sferze procedur i komercjalizacji niż potwierdzonej budowy.

Źródła:

• Family Partners rozwija projekt w Tomaszowie Mazowieckim. - Family Partners - https://familypartners.pl/family-partners-rozwija-projekt-w-tomaszowie-mazowieckim/?utm_source=openai
• Family Partners oraz Agile Development zrealizują w Tomaszowie Mazowieckim nową strefę handlową przy S8 - Family Partners - https://familypartners.pl/family-partners-oraz-agile-development-zrealizuja-w-tomaszowie-mazowieckim-nowa-strefe-handlowa-przy-s8/?utm_source=openai
• Park Handlowy Tomaszów Mazowiecki | Family Partners - https://familypartners.pl/nasze-inwestycje/park-handlowy-tomaszow-mazowiecki/
• Family Partners rozwija projekt w Tomaszowie Mazowieckim. - Family Partners - https://familypartners.pl/family-partners-rozwija-projekt-w-tomaszowie-mazowieckim/
• Handlowy gigant przy S8 z pierwszym zgrzytem. Decyzja środowiskowa zaskarżona, sprawa trafiła do SKO - https://www.nasztomaszow.pl/artykul/57227%2Chandlowy-gigant-przy-s8-z-pierwszym-zgrzytem-decyzja-srodowiskowa-zaskarzona-sprawa-trafila-do-sko
• Nowa inwestycja handlowa przy Orzeszkowej. Pozwolenie obejmuje osiem działek - https://www.nasztomaszow.pl/artykul/56891%2Cnowa-inwestycja-handlowa-przy-orzeszkowej-pozwolenie-obejmuje-osiem-dzialek
• 2026/BZP 00342032/01 | Zamówienia publiczne | Zielopolis.pl - https://zielopolis.pl/zamowienia-publiczne/2026-bzp-00342032-01
• https://rada.tomaszow-maz.pl/pliki/tomaszowmazowiecki/zalaczniki/630/5-projekt-uchwaly-w-sprawie-zmiany-wpf.pdf
• Family Partners i Agile Development planują w Tomaszowie Maz. parki handlowe o pow. 37 tys. m². - https://www.prem.hosting.waw.pl/archiwum/family-partners-i-agile-development-planuja-w-tomaszowie-maz-parki-handlowe-o-pow-37-tys-mxx%2C7665/?utm_source=openai
• Rozbudowa ulicy Elizy Orzeszkowej wraz z odcinkiem ulicy Legionów w Tomaszowie Mazowieckim - https://tomaszow-maz.pl/zdium/targowisko-miejskie/inwestycja-szczegoly.qbpage?inwestycjaId=960153
• O Galerii Tomaszów - https://www.chgaleriatomaszow.pl/uploads/O_Galerii_Tomaszow_c692d061b1.pdf?utm_source=openai
• Pozwolenia na budowę w gminie miejskiej Tomaszów Mazowiecki | Działkopedia - https://dzialkopedia.pl/pozwolenia-na-budowe/tomaszowski-lodzkie/tomaszow-mazowiecki?utm_source=openai
• Rozbudowa ulicy Elizy Orzeszkowej wraz z odcinkiem ulicy Legionów w Tomaszowie Mazowieckim - https://tomaszow-maz.pl/zdium/targowisko-miejskie/inwestycja-szczegoly.qbpage?inwestycjaId=960153&utm_source=openai
• Dwa wielkie parki handlowe przy S8 w Łódzkiem. Już je budują! Kiedy otwarcie? [MAPA]: ŁÓDŹ.PL - https://lodz.pl/artykul/dwa-wielkie-parki-handlowe-przy-s8-w-lodzkiem-juz-je-buduja-kiedy-otwarcie-mapa-75127/?utm_source=openai