Będzie lepiej, ale dopiero za rok

Przedstawiciele firm doradczych postrzegają rynek stosunkowo optymistycznie. – Pomimo spowolnienia gospodarczego rynki biurowe stolic Europy Wschodniej wciąż mają ogromny potencjał – szacujemy, że mogą one wchłonąć nawet dwa, trzy razy więcej nowoczesnych powierzchni, niż obecnie się tam znajduje – powiedział John Duckworth, dyrektor zarządzający na Europę Środkową i Wschodnią Jones Lang LaSalle. – Polska pozostaje regionalnym liderem - jesteśmy przekonani, że tutejszy rynek osiągnął już symboliczne dno i pod koniec 2010 r. popyt na biura wróci. W podobnym tonie wypowiadali się jego rynkowi konkurenci. – Pierwsze dwa kwartały tego roku były słabe jeśli chodzi o ilość zawartych transakcji, jednak dwa ostatnie kwartały to okres znacznego ożywienia – mówił Paweł Skałba, partner w Colliers International Poland. Wtórował mu Karol Klin, dyrektor działu powierzchni biurowych CB Richard Ellis Polska: – Najszczęśliwsi są ci, którym kończą się teraz umowy najmu. Ceny powinny ruszyć w górę w trzecim kwartale 2010 r. i teraz jest najlepszy czas, żeby zacząć negocjować umowy pre-lease. Drodzy najemcy, taniej może już nie być – mówił Klin, parafrazując hasło znane z rynku mieszkaniowego. – Czynsze wciąż jeszcze spadają i deweloperzy muszą ostro walczyć o klienta. I chociaż w Warszawie spadków może już nie być, w Łodzi współczynnik powierzchni niewynajętych wynosi ponad 30 proc. - tam walka o najemców jest bezpardonowa.

Nastroje jednak tonowali deweloperzy, którzy wciąż wstrzymują się z nowymi inwestycjami. Nie wypaliły projekty przerabiania inwestycji mieszkaniowych na biura i wielu deweloperów mieszkaniowych, którzy liczyli, że unikną w ten sposób strat srogo się oszukało. Pojawił się również problem podnajmu - szacuje się, że tylko na rynku warszawskim w tej formie dostępnych jest ponad 50 tys mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych. – Stało się dokładnie to, co przewidywaliśmy podczas ubiegłorocznej konferencji “Biurowce w Polsce”: wywołany spowolnieniem gospodarczym spadek popytu zbiegł się z oddaniem do użytku wielu nowych projektów biurowych. Nie możemy jeszcze mówić o klęsce nadpodaży, ale obecnie w dużych polskich miastach nie ma problemów ze znalezieniem wolnych, nowoczesnych powierzchni biurowych – komentuje Katarzyna Cyprynowska, prezes zarządu firmy Nowy Adres S.A., organizatora konferencji.
Największymi pesymistami byli jednak przedstawiciele banków. – Nawet jeśli sytuacja na międzynarodowych rynkach się poprawi, banki nie rzucą się na “okazje” na rynku nieruchomości. Dużo łatwiej - i bezpieczniej - jest refinansować istniejący projekt, niż kredytować zupełnie nowy. Ponadto banki uważnie obserwują sytuację na rynku pracy i może się okazać, że nowych biur wcale nie będzie potrzeba. Jeśli pieniądze z banków ponownie popłyną na rynek nieruchomości biurowych, nie będzie to zrywająca tamy fala, ale raczej mały strumyk – zapowiedział Maciej Tuszyński, dyrektor generalny Westdeutsche ImmobilienBank AG. Czy oznacza to, że banki w ogóle nie będą finansować nowych projektów? Niekoniecznie. – Jeśli będzie to ciekawy projekt w atrakcyjnej lokalizacji, prowadzony przez doświadczoną firmę , to jak najbardziej go możemy kredytować – obiecywał Grzegorz Trawiński, dyrektor przedstawicielstwa niemieckiego banku Eurohypo AG w Polsce. – Jeżeli taki projekt jest acykliczny, czyli w miarę odporny na cykle koniunkturalne, proponuje dobrą jakość za przyzwoite czynsze, deweloper dysponuje sporym wkładem własnym, a budowa jest zaawansowana – taki projekt może liczyć na nasze finansowanie – dodawał Tuszyński. Naciskany przez moderującego dyskusję Michała Macierzyńskiego z portalu bankier.pl przyznał jednak, że jednym z podstawowych warunków ubiegania się o kredyt w jego banku jest podpisanie umów pre-lease na co najmniej 40-50 proc. planowanej powierzchni biurowej.

Nie sprawdziły się przepowiednie, jakoby deweloperzy mieli pozbywać się za bezcen działek pod inwestycje, kupowanych za bajońskie sumy w czasach rynkowej hossy. – Nikt nie sprzedaje działek, bo nikt nie chce realizować strat. Wszyscy czekają na polepszenie sytuacji, kompletując w międzyczasie dokumenty i pozwolenia, wybierają firmy wykonawcze, przygotowują projekty architektoniczne, bo we wszystkich tych elementach można poczynić oszczędności – powiedział Michał Melaniuk, dyrektor komercyjny Globe Trade Centre S.A.

Dużym zainteresowaniem cieszył się również zorganizowany w tym roku po raz pierwszy specjalny panel dyskusyjny, poświęcony architekturze budynków biurowych. Architekci spierali się podczas niego, czym jest sukces projektu architektonicznego oraz jak pogodzić wymagania inwestorów z własną wizją projektu. – Padło tu słowo na k, czyli kryzys. Ja byłbym ostrożny z tym sformułowaniem. Prawdziwy kryzys mieliśmy 20 lat temu – po 1989 r. Teraz mamy naturalny okres spowolnienia gospodarczego. W trudnych czasach architektura jest wartością dodaną, decydującą o sukcesie budynku. Kluczem do niego jest umiejętność przewidzenia potrzeb rynku. Interesem każdego architekta jest sukces jego projektu, czyli zarazem sukces inwestora i sukces komercyjny. Gwarantuje on, że pojawią się kolejni klienci. Sukces komercyjny nie jest czymś wstydliwym – od czasu, kiedy Fenicjanie wynaleźli pieniądze, wszyscy do niego dążymy – powiedział profesor Stefan Kuryłowicz, właściciel APA Kuryłowicz & Associates Sp. z o.o. Przyznał mu rację Jerzy Szczepanik–Dzikowski, założyciel pracowni JEMS Architekci: – Jeszcze kilka lat temu dość powszechnym oczekiwaniem – przynajmniej w praktyce mojego biura – było spełnienie prostego założenia: “ile trzeba włożyć, ile można wyjąć”. Projektowanie odbywało się w oparciu o prostą kalkulację w arkuszu excela. Dla dewelopera najważniejsze były koszty i możliwość ich ograniczania. Dzisiaj pojawia się potrzeba dodatkowej wartości. Biurowiec przestaje być tylko ofertą ilości metrów kwadratowych, a aspekt jakościowy zaczyna odgrywać coraz poważniejszą rolę. Deweloper wraz z architektem poszukują klimatu miejsca, szerszej oferty programowej – mówił Szczepanik-Dzikowski.