Rynek handlowy w Europie w 2011: 10 kluczowych czynników

Wskaźniki pustostanów oraz podaż, w szczególności powierzchni centrów handlowych, będą głównymi czynnikami decydującymi o rozwoju rynku handlowego w 2011 r.  Zgodnie z prognozami podaż powierzchni centrów handlowych przynajmniej w ciągu 1-2 najbliższych lat będzie się utrzymywać na niskim poziomie, co wpłynie na wysokość czynszów za najlepsze powierzchnie.

Zgodnie z najnowszym raportem firmy doradczej Cushman & Wakefield "Rynek handlowy w Europie – 10 kluczowych czynników na rok 2011" (opublikowany na targach nieruchomości MAPIC w Cannes) jednym z istotnych czynników są różnice między rynkami w zakresie osiąganych wyników, wynikające z nierównomiernego ożywienia gospodarczego. Nawet w lokalizacjach z silnym popytem konsumenckim, podaż nieruchomości wciąż będzie miała największy wpływ na rozwój rynku oraz zachowania inwestorów i handlowców.

Handlowcy pozostaną ostrożni

... i selektywni w dokonywaniu decyzji o wynajmowanych powierzchniach, jednak w związku z mniejszą podażą, a co za tym idzie ograniczonym wyborem, wzrośnie między nimi konkurencja, szczególnie w przypadku najlepszych obiektów. W związku z tym można oczekiwać, że właśnie w tym sektorze ożywienie będzie najsilniejsze. Rynki drugorzędne zarówno pod względem wielkości, jak i jakości będą się rozwijały w 2011 r. zdecydowanie wolniej.

- Tempo ożywienia rynkowego to suma wielu różnorodnych czynników, z których najważniejsze to warunki najmu oraz poziom zaufania konsumentów i inwestorów - wyjaśnia John Strachan, dyrektor ds. globalnych nieruchomości handlowych firmy Cushman & Wakefield. - To, jak będzie wyglądał rok 2011, zależy przede wszystkim od dostępności powierzchni dobrej jakości. Podstawową kwestią pozostaje, jak szybko handlowcy i deweloperzy zareagują na jej niedobór.

10 kluczowych czynników na rok 2011

• Podaż: Obserwowany już niedobór powierzchni najlepszej jakości
• PKB: Uniknięcie drugiego dna recesji przy możliwym zmniejszeniu się tempa wzrostu w 2011 r.
• Dostępność ekonomiczna: Spadek czynszów w lokalizacjach drugorzędnych i związana z tym zwiększona dostępność tego typu powierzchni nie przekłada się na wzrost aktywności czy handlowców, szczególnie w sytuacji możliwego wzrostu kosztów materiałów czy transportu. Zainteresowanie handlowców skupia się wciąż na powierzchniach typu „prime”.
• Zatrudnienie: Kondycja rynku pracy pozostanie kwestią zasadniczą dla perspektyw rozwoju rynku handlowego w 2011 r. Wskaźniki bezrobocia w większości krajów ustabilizowały się, lecz w kolejnym roku można oczekiwać dalszego ograniczenia liczby pracowników, gdyż poziom zatrudnienia w sektorze prywatnym może nie zrównoważyć jego spadku w sektorze publicznym.
• Rynek kredytowy: Przewiduje się, że stopy procentowe pozostaną na niższym poziomie w dłuższym okresie, co powinno złagodzić efekty cięć wydatków rządowych. Głównym prognozowanym trendem w 2011 r. będzie stały wzrost liczby kredytów udzielanych firmom przez banki. Można również oczekiwać wzrostu liczby pożyczek zaciąganych przez konsumentów.
• Sprzedaż: Proces ożywienia będzie nierównomierny. Wysokie podatki, niskie płace oraz niepewne warunki zatrudnienia powodują, że konsumenci poszukują tańszych produktów zarówno w sektorze spożywczym, jak i niespożywczym.
• Środki zapobiegawcze wprowadzane przez rząd: Próby ograniczania deficytu budżetowego poprzez bardziej rozsądną i ostrożną politykę finansową władz mogą przełożyć się na sektor handlowy w postaci zmniejszonego popytu konsumentów, spadku poziomu zatrudnienia i w konsekwencji obniżenia poziomu wydatków konsumenckich.
• Regulacje prawne: Zmiany zasad księgowo-rachunkowych dotyczących zobowiązań z tytułu umów najmu i dzierżawy zapowiadanych na rok 2012 lub 2013 będą miały wpływ już w 2011 r.
• Popyt: Handlowcy pozostaną ostrożni i selektywni w dokonywaniu decyzji o wyborze wynajmowanej powierzchni, choć mniejsza podaż i związane z tym ograniczone możliwości zwiększą konkurencję.
• Demografia: Zmiany w strukturze demograficznej będą głównym czynnikiem decydującym o rozwoju rynku handlowego w Europie. Eksperci przewidują, że starzenie się społeczeństwa oraz niższy wskaźnik narodzin, będą stanowić zagrożenie dla dynamiki gospodarczej w krajach rozwiniętych. Jednak niektóre negatywne efekty deficytu demograficznego dla rynku handlowego mogą zostać złagodzone m.in. poprzez podniesienie wieku emerytalnego w wielu krajach, zmiany polityki imigracyjnej rządów oraz większych możliwości indywidualnego wyboru w zakresie aktywności zawodowej.

Najważniejsze to podaż, popyt i rynek kredytowy

- Ze wszystkich wymienionych w raporcie czynników dla rozwoju polskiego rynku handlowego najważniejsze to podaż powierzchni handlowych, rynek kredytowy i popyt. Obserwowany już w 2010 roku spadek podaży zmniejszył dostępność lokali na wynajem. Rozpoczynanie nowych inwestycji wciąż hamowane jest przez niską dostępność do finansowania projektów handlowych. Ostrożne plany rozwojowe najemców powodują, że deweloperom trudno jest spełnić ostre kryteria instytucji finansujących dot. między innymi zabezpieczenia części wynajmowanej powierzchni umowami typu pre-lease i efektywnych stawek czynszowych. Jednak obserwujemy już pierwsze symptomy odwracania się cyklu koniunkturalnego, zrównoważenie rynku powinno nastąpić w przeciągu najbliższych 2-3 lat - prognozuje Katarzyna Michnikowska, Starszy Analityk, z warszawskiego Działu Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield.