Może zabraknąć wolnych magazynów
Przyrost podaży powierzchni magazynowej w roku 2009 wyhamował. Z powodu wycofania się inwestorów z realizacji projektów, na rynek weszło jedynie ok. 857 000 m2 nowej powierzchni magazynowej, czyli blisko o połowę mniej niż w 2008 roku. Jak pokazują dane przygotowane przez firmę doradczą Cushman & Wakefield - całkowite zasoby magazynów w Polsce wyniosły nieco ponad 6 mln m2.
Deweloperzy w minionym roku nie tylko zaprzestali budowy hal magazynowych, ale także zrezygnowali z powiększania swoich banków ziemi. Nawet spadające ceny gruntów przemysłowych nie zachęciły inwestorów do wznowienia zakupów. Zachowawcze podejście deweloperów do rozszerzania swojej oferty wynikało ze znacznego spadku aktywności najemców oraz z trudności w dostępie do kapitału. Warunkiem koniecznym do rozpoczynania nowych inwestycji było w 2009 r. zabezpieczenie części powierzchni umowami najmu (pre-lease) jeszcze na etapie planowania projektów. Popyt w 2009 r. zmniejszył się dwukrotnie w porównaniu do poprzedniego roku i wyniósł 765 000 m2 (wliczając w to renegocjacje i przedłużanie istniejących kontraktów). Nowe umowy najmu podpisano na jedynie 539 000 m2 powierzchni (w roku 2008 aż 1 540 000 m2).
Popyt spadał szybciej niż podaż, co zwiększyło liczbę pustostanów w prawie wszystkich regionach. Na koniec 2009 r. w Polsce było blisko 1 mln m2 wolnej powierzchni magazynowej, z czego najwięcej w regionie warszawskim - 424 000 m2 (17,1% całkowitych zasobów regionu), oraz na Górnym Śląsku - 202 000 m2 (18,8% zasobów regionu). W Polsce Centralnej, głównie w regionie Rawy Mazowieckiej i Piotrkowa Trybunalskiego, bez najemców pozostawało około 157 000 m2 magazynów (17,1% zasobów). Wrocław oferował 86 000 m2 wolnej powierzchni (16,6% zasobów), a Poznań 80 000 m2 (9,3% zasobów). Wszystkie te regiony zanotowały wzrost współczynnika pustostanów. Jedynie na trzech rynkach wskaźnik ten nieznacznie spadł w porównaniu z danymi z końca 2008 r.: w Trójmieście z 5,9% do 5,4%, w Szczecinie ze 100% do 93,5% (zawarto pierwszą umowę najmu), w Krakowie z 2,7% do 0%.
W regionach oferujących najwięcej wolnej powierzchni na wynajem najemcom łatwiej było wynegocjować bardzo atrakcyjne warunki najmu. Wzrost pustostanów miał również wpływ na spadek czynszów oraz rozszerzanie ofert zachęt pozaczynszowych, obniżających efektywny koszt najmu magazynu, co zachęciło najemców do renegocjowania warunków dotychczasowych umów. Jednak w lokalizacjach takich jak Łódź, Gdańsk czy Kraków, gdzie dostępność atrakcyjnej powierzchni była minimalna, stawki czynszów odnotowały wzrost zarówno w wymiarze nominalnym, jak i efektywnym. Równocześnie wzrosły koszty najmu powierzchni w projektach realizowanych na specjalne zamówienie najemcy.
Rynek Warszawy
Region Warszawy, skupiający blisko 2,5 mln m2 magazynów, pozostaje największym rynkiem magazynowym w Polsce. Podaż nowej powierzchni w 2009 r. w regionie stołecznym wyniosła 282 000 m2. Z tego jedynie około 5800 m2 dostarczono w strefie Warszawa Miasto. Pozostałą powierzchnię oddano do użytku w strefie Warszawa Okolice, m.in. w nowo powstałych parkach magazynowych: ProLogis Park Błonie II, Panattoni Park Ożarów, Tulipan Park Warszawa oraz w rozbudowywanych o nowe magazyny istniejących parkach: Europolis Park Błonie czy ProLogis Park Nadarzyn.
W minionym roku Warszawa była niekwestionowanym liderem na rynku najmu, z popytem na poziomie 216 000 m2, co dało rynkowi stołecznemu 28% udział w całkowitym wolumenie transakcji. Zarejestrowany popyt był jednak o 59% niższy niż w roku poprzednim. Tradycyjnie już ponad 80% powierzchni wynajętej na rynku stołecznym przypadło na strefę Warszawa Okolice. Głównymi najemcami w strefie Warszawa Okolice byli operatorzy logistyczni, a w strefie Warszawa Miasto firmy dystrybuujące dobra szybkozbywalne oraz artykuły biurowe i papiernicze.
Mała dostępność wolnej powierzchni w strefie Warszawa Miasto, spowodowała wzrost stawek czynszowych w tym rejonie. Najwyższe nominalne czynsze kształtowały się w przedziale 4,50-6,25 euro/m2/miesiąc, a efektywne – 3,80-5,75 euro/m2/miesiąc.
Rynki regionalne
Największą podaż nowej powierzchni magazynowej zanotowano w 2009 r. na Górnym Śląsku (283 000 m2). Na koniec roku zasoby powierzchni magazynowej wyniosły w tym regionie 1 mln m2. Podaż powierzchni w regionie Polski Centralnej wyniosła w 2009 r. ok. 120 000 m2. Zasoby Wrocławia wzrosły o 86 000 m2, a Poznania o 70 000 m2. W Krakowie ukończony został Panattoni Park Kraków o powierzchni 16 900 m2.
Wśród rynków regionalnych największy popyt zanotowano na Górnym Śląsku. W regionie tym wynajęto 184 000 m2, czyli 24% mniej niż rok wcześniej, roczny spadek popytu był tu najniższy w kraju. Znaczący spadek popytu odczuł region Polski Centralnej, gdzie firmy wynajęły jedynie 75 000 m2, czyli 3,5-krotnie mniej niż w roku ubiegłym. W regionie Polski Centralnej (w Woli Bykowskiej niedaleko Piotrkowa Trybunalskiego) zawarto największą umowę na rynku nieruchomości magazynowych w 2009 r. – wynajem 35 000 m2 w Europolis Park Poland Central przez firmę FM Logistic.
We Wrocławiu z kolei popyt wyniósł 137 000 m2, czyli 25% mniej niż w 2008 r. W Poznaniu wynajęto 102 000 m2 i tu zawarto drugą największą zeszłoroczną transakcję najmu – wynajem 30 000 m2 w Panattoni Park Poznań I przez firmę odzieżową H&M. Specjalnie na potrzeby firmy deweloper wybuduje pierwszy w Polsce magazyn ekologiczny.
Na rynkach regionalnych najemcy mogli liczyć na czynsz za wynajem powierzchni magazynowych już od 3,00 euro/m2/miesiąc. Najniższe stawki odnotowano w regionach o dużej dostępności wolnej powierzchni, czyli w Rawie Mazowieckiej i Piotrkowie Trybunalskim. Regiony o niskich zasobach wolnej powierzchni notowały najwyższe stawki czynszu nominalnego. Czynsze w magazynach zlokalizowanych w Krakowie osiągały poziom 5,5 euro/m2/miesiąc.
Prognoza
Na koniec 2009 r. z powodu spadku aktywności deweloperskiej w Polsce w budowie pozostawało jedynie 159 000 m2 powierzchni magazynowej. Dla porównania na koniec 2008 r. było to ponad 1 mln m2.
- Jeśli nie zostaną rozpoczęte nowe inwestycje, to już w połowie 2010 r. może zabraknąć atrakcyjnej powierzchni na wynajem w wielu regionach Polski. W związku z tym oczekujemy, że w pierwszej kolejności deweloperzy wznowią realizację projektów na rynkach o niskim udziale wolnej powierzchni w całkowitych zasobach magazynowych - mówi Tomasz Olszewski, partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman & Wakefield.
