Galerie handlowe z perspektywą

2009-11-29 15:04

Wielkość podaży w 2009 r. będzie podobna jak w rekordowych pod tym względem latach 2007 i 2008. Włączając galerie handlowe, które zostaną ukończone na przełomie listopada i grudnia, bieżący rok zamknie się liczbą 750 000 m2 powierzchni najmu.

Tak dobry wynik zawdzięczamy temu, że decyzje o budowie obecnie otwieranych galerii handlowych podejmowane były 2-3 lata temu, w najlepszym okresie koniunktury gospodarczej. Do największych obiektów oddanych do użytku należą: Galeria Malta w Poznaniu, Renoma we Wrocławiu, Galeria Jurajska w Częstochowie, Focus w Piotrkowie Trybunalskim, Cuprum Arena w Lubinie i Bonarka w Krakowie.

Trudności w uzyskaniu kredytów, jakie pojawiły się w bieżącym roku, doprowadziły jednak do wstrzymania budowy kilku znaczących centrów handlowych oraz opóźnienia w procesach deweloperskich wielu planowanych inwestycji. Skutkiem tego w latach 2010-2012 spadnie podaż, co z kolei zmniejszy dostępność nowoczesnej powierzchni handlowej pod wynajem. Będzie to odczuwalne szczególnie w średnich i małych miastach, ponieważ to one przez ostatnie lata były w centrum zainteresowania czołowych deweloperów i inwestorów zarówno międzynarodowych, jak i polskich. Inwestycje w tych lokalizacjach ocenione zostały przez instytucje finansowe jako bardziej ryzykowne z powodu: mniejszej siły nabywczej mieszkańców, spadku popytu ze strony sieci handlowych, niższych możliwych do uzyskania stawek czynszowych i większej wrażliwości na potencjalną konkurencję.

Popyt w 2009 r. podlegał przeciwstawnym tendencjom. Sieci handlowe odnotowały spadki obrotów, co w połączeniu z innymi czynnikami miało znaczący wpływ na ich kondycję finansową i dalsze plany ekspansji. W kilku skrajnych przypadkach trudności finansowe spowodowały bankructwa oraz decyzje o sprzedaży lub wycofaniu się z rynku. Z drugiej jednak strony firmy handlowe wdrażały programy naprawcze, renegocjowały z bankami warunki finansowania, poszukiwały inwestorów strategicznych, modyfikowały strategie rozwoju i koncepty handlowe. Wiele takich działań przyniosło pozytywne rezultaty. Niektóre sieci handlowe wykorzystały czas kryzysu na przyspieszenie ekspansji i poprawienie pozycji na rynku. W spektakularny sposób weszła na rynek sieć TK MAXX, która docelowo planuje otwarcie w Polsce 100 sklepów.

Skutkiem zmian, jakie zaszły w 2009 r. w strukturze popytu, będzie w najbliższych latach koncentracja aktywności najemców wokół najlepszych projektów galerii handlowych, nieznaczny spadek czynszów, wzrost oczekiwań dotyczących zachęt w warunkach najmu oraz wydłużenie procesu komercjalizacji galerii.

Największy wpływ na czynsze miały duże zmiany cen walut w I kwartale 2009 r., które przyniosły wzrost całkowitych kosztów najmu nawet o 30-40%. Wynika to z praktyki rynkowej zawierania umów w EURO i rozliczaniu na podstawie faktury VAT w PLN po kursie z dnia wystawienia. Chociaż w II połowie roku złotówka ustabilizowała się, okres wahań kursowych miał niezwykle negatywny wpływ na kondycję sieci handlowych w Polsce.

Wzrost całkowitych kosztów najmu pociągnął za sobą renegocjacje stawek czynszowych, wzrost znaczenia zachęt w całkowitych pakietach najmu, a co za tym idzie, pogłębienie się różnicy między czynszem transakcyjnym i efektywnym. Co ciekawe, znaczący spadek podaży nowych galerii handlowych po roku 2010 zmniejszy dostępność powierzchni na wynajem, przyniesie wzrost czynszów i w konsekwencji odwrócenie obecnego trendu rynkowego.

Z perspektywy handlowego rynku inwestycyjnego rok 2009 był czasem wyczekiwania zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających. Kryzys finansowy i spowolnienie gospodarcze przyczyniły się do utrudnień w dostępie do finansowania bankowego oraz niechęci do podejmowania ryzyka. Zanik aktywności inwestycyjnej wynikał także z utrzymujących się wysokich cen oferowanych nieruchomości. Oczekuje się, że rok 2010 przyniesie ożywienie na handlowym rynku inwestycyjnym. Przedmiotem transakcji staną się obiekty wysokiej jakości oraz portfele nieruchomości w ramach umów "sale & leaseback" (czyli transakcje sprzedaży nieruchomości z równoczesnym podpisaniem umowy najmu przez sprzedającego) z uwagi na zadowalający poziom bezpieczeństwa.

Katarzyna Michnikowska - starszy analityk, Dział Doradztwa Cushman & Wakefield
Autor: Cushman & Wakefield "W latach 2010-2012 spadnie podaż, co z kolei zmniejszy dostępność nowoczesnej powierzchni handlowej pod wynajem" - prognozuje Katarzyna Michnikowska - starszy analityk, Dział Doradztwa Cushman & Wakefield
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Nasi Partnerzy polecają
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej