Biurowce świata - spadek popytu, spadek cen
W 2009 r. wystąpił gwałtowny i powszechny spadek popytu na powierzchnię biurową i po raz pierwszy w historii odnotowano spadek czynszów w najlepszych lokalizacjach we wszystkich regionach globu - podaje w swoim nowym raporcie "Office Space Across the World" ("Powierzchnie biurowe na świecie") międzynarodowy doradca na rynku nieruchomości Cushman & Wakefield.
Czynsze w dół
Największe spadki czynszów za najlepszą powierzchnię biurową odnotowano we wszystkich kluczowych miastach Azji i Pacyfiku. W Singapurze, Hongkongu oraz Tokio wyniosły one odpowiednio -45%, -35% i -21%. Największy spadek czynszu w regionie (-53%) wystąpił w mieście Ho Chi Minh w Wietnamie.
Natomiast w Europie najpoważniejsze spadki stawek czynszów odnotowano w Kijowie i Dublinie, gdzie wartość czynszów za powierzchnię biurową w najlepszych lokalizacjach zmniejszyła się do końca roku odpowiednio o ponad -50% i -38%. Obniżki dotknęły również nawet dotychczas prężne rynki takie jak londyński West End (-25%) i warszawski COB (-24%).
Na półkuli zachodniej czynsze obniżyły się łącznie o -7% w 2009 r. W USA największe spadki odnotowano w Bostonie, San Francisco, Seattle i centrum Nowego Jorku – odpowiednio o -26%, -24%, -23% i -23%. W Ameryce Południowej miasto Santiago w Chile oparło się trendowi spadkowemu i odnotowało wzrost czynszów o 28%, ale ten niewielki rynek charakteryzuje się ograniczoną podażą powierzchni biurowej klasy A. Największy spadek o -14% wystąpił na tym kontynencie w Buenos Aires w Argentynie, natomiast największa gospodarka regionu Brazylia odnotowała spadek na poziomie -8%.
Czynsze za najlepszą powierzchnię biurową są kluczowym wyznacznikiem kondycji sektora biurowego i deweloperskiego. Globalny kryzys gospodarczy, upadek i regres instytucji finansowych oraz wynikająca z tego niepewność w świecie biznesu doprowadziły do znacznego spadku popytu na nową powierzchnię biurową. Deweloperzy na ogół szybko zareagowali na kryzys i odłożyli w czasie realizację nowych budynków, ale podaż nowej powierzchni biurowej na wynajem nadal wzrastała, ponieważ w ramach redukcji kosztów firmy zwalniały lub podnajmowały nadmiar zajmowanej powierzchni.
Najdroższe na świecie
W rankingu najdroższych lokalizacji powierzchni biurowych świata trzy pierwsze miejsca zajęli dotychczasowi liderzy, przy czym Tokio awansowało z drugiej pozycji na pierwszą. Całkowite koszty najmu powierzchni biurowej w tym mieście (najwyższe czynsze i opłaty eksploatacyjne) wyniosły 1441 EUR/m2/rok (190 USD/st.2/rok). Londyńska dzielnica West End awansowała z 3. na 2. miejsce z łącznymi kosztami najmu na poziomie 1220 EUR/m2/rok (161 USD/st.2/rok), natomiast Hongkong spadł z 1. na 3. pozycję z łącznymi kosztami najmu wynoszącymi 1207 EUR/m2/rok (160 USD/st.2/rok).
Najwyższy skok w rankingu odnotowało Rio de Janeiro w Brazylii, które awansowało z 23. na 13. lokatę przy niewielkim spadku czynszów i wzroście kursu brazylijskiego reala wobec euro, oraz Seul w Korei Południowej i Sydney w Australii – odpowiednio z 27. na 14. oraz z 29. na 15. pozycję przy wzroście najwyższych stawek czynszu.
Nie wszystkie rynki odczuły globalne pogorszenie koniunktury gospodarczej w jednakowym stopniu. Santiago w Chile odnotowało wzrost czynszów za powierzchnię biurową o 28% wskutek braku wysokiej klasy powierzchni i silnego popytu. Odnotowano również mniejsze skoki w rankingu w miastach takich jak Dżakarta w Indonezji, Miami w USA i Kapsztad w RPA, gdzie organizacja Mistrzostw Świata w Piłce Nożnej 2010 przyczyniła się do wzrostu popytu w krótkim okresie.
| pozycja w 2009 r. | pozycja w 2010 r. | miasto, lokalizacja | kraj | koszt najmu EUR/m2/rok | koszt najmu USD/st.2/rok |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 1 | Tokio (COB) | Japonia | 1441 | 190 |
| 3 | 2 | Londyn, West End | Wielka Brytania | 1220 | 161 |
| 1 | 3 | Hongkong (COB) | Chiny | 1207 | 160 |
| 5 | 4 | Dubaj (COB), DIFC | ZEA | 899 | 120 |
| 6 | 5 | Mumbai (COB) | Indie | 809 | 107 |
| 8 | 6 | Nowy Jork, Środkowy Manhattan | USA | 786 | 105 |
| 4 | 7 | Moskwa (COB) | Rosja | 768 | 102 |
| 7 | 8 | Paryż (COB) | Francja | 765 | 102 |
| 10 | 9 | Mediolan (COB) | Włochy | 667 | 89 |
| 11 | 10 | Zurych (COB) | Szwajcaria | 660 | 88 |
- Rok 2009 był niewątpliwie trudnym okresem dla rynków powierzchni biurowej w Londynie. Jednak w III kw. nastąpił przełom i wzrosła ilość wynajmowanej powierzchni. Natomiast w IV kw. zawarto szereg większych transakcji, dzięki którym roczny poziom popytu wzrósł do przyzwoitej wielkości. Wobec obecnie rosnących stawek czynszu za najlepszą powierzchnię rok 2010 będzie okresem, w którym najemcy powinni uzyskać dobre warunki najmu, zanim brak nowej powierzchni przechyli wagę na korzyść wynajmujących. W przypadku najlepszej powierzchni na kluczowym rynku, jakim jest West End, już obserwujemy rywalizację wśród potencjalnych najemców. Pod koniec 2010 r. prawdopodobnie wystąpi wyraźny niedobór powierzchni klasy A w niektórych lokalizacjach i zostanie zawartych szereg dużych umów typu pre-let z wynajmującymi na budynki planowane lub obecnie budowane - mówi Guy Taylor, szef Agencji Powierzchni Biurowych w West Endzie z biura Cushman & Wakefield w Londynie.
- Pod koniec 2009 r. zaczął rosnąć popyt na powierzchnię biurową w głównych dzielnicach biznesowych Hongkongu i obecnie obserwujemy pierwsze wzrosty czynszów. Firmy z sektora bankowo-finansowego stopniowo wynajmują coraz więcej powierzchni, natomiast korporacje, dążące do zmniejszenia obciążeń czynszowych, przeprowadzają się do kilku niedawno ukończonych budynków biurowych klasy A w Kowloon East - wyjaśnia John Siu, dyrektor generalny biura firmy Cushman & Wakefield w Hongkongu. - Naszym zdaniem w 2010 r. najemcy będą mogli skorzystać z chwilowo dostępnej powierzchni i znacznie obniżonych stawek czynszu, zanim czynsze powrócą do wysokiego poziomu notowanego na początku 2008 r.
W rankingu 63 krajów Polska znalazła się na 30. miejscu (spadek z miejsca 19.).
- Po kilkuletnim okresie systematycznego wzrostu, w ubiegłym roku czynsze wywoławcze za biura w całej Polsce spadły, w Warszawie nawet o ok. 15-24%, zależnie od lokalizacji. Jest to konsekwencją przede wszystkim znaczącego spadku popytu brutto, który w stolicy był niższy o blisko 50% w porównaniu z 2008 r. Obecnie czynsze wywoławcze za najlepsze lokalizacje w Warszawie osiągają poziom ok. 22 EUR w Centralnym Obszarze Biznesu i ok. 15 EUR w lokalizacjach poza centrum. Istotnych zmian w wysokości czynszów wywoławczych można spodziewać się raczej dopiero w 2011 r. - prognozuje Katarzyna Opalska, analityk z warszawskiego Działu Doradztwa firmy Cushman & Wakefield.
Prognoza na 2010 r. napawa większym optymizmem
Wraz z powrotem głównych gospodarek na ścieżkę wzrostu może ponownie zwiększyć się popyt na powierzchnię biurową ze strony firm i jednocześnie zmniejszyć się podaż. Wzrost stawek czynszów jest już widoczny na niektórych najważniejszych rynkach biurowych, m.in. w londyńskim City i paryskim Centralnym Obszarze Biznesu (COB). Ponadto oczekuje się, że w skali globalnej czynsze zaczną rosnąć od połowy bieżącego roku. Drugie półrocze będzie zatem okresem ożywienia i umiarkowanego optymizmu wśród zarówno wynajmujących, jak i najemców.
