Biurowce świata - spadek popytu, spadek cen

2010-02-23 11:56
W najważniejszych miastach świata odnotowano bezprecedensowy spadek popytu na powierzchnię biurową, który przyczynił się do pierwszego od 2003 r. spadku stawek czynszów
Autor: Cushman & Wakefield W najważniejszych miastach świata odnotowano bezprecedensowy spadek popytu na powierzchnię biurową, który przyczynił się do pierwszego od 2003 r. skumulowanego spadku stawek czynszów w najlepszych lokalizacjach.

W 2009 r. wystąpił gwałtowny i powszechny spadek popytu na powierzchnię biurową i po raz pierwszy w historii odnotowano spadek czynszów w najlepszych lokalizacjach we wszystkich regionach globu - podaje w swoim nowym raporcie "Office Space Across the World" ("Powierzchnie biurowe na świecie") międzynarodowy doradca na rynku nieruchomości Cushman & Wakefield.

Czynsze w dół

Największe spadki czynszów za najlepszą powierzchnię biurową odnotowano we wszystkich kluczowych miastach Azji i Pacyfiku. W Singapurze, Hongkongu oraz Tokio wyniosły one odpowiednio -45%, -35% i -21%. Największy spadek czynszu w regionie (-53%) wystąpił w mieście Ho Chi Minh w Wietnamie.

Natomiast w Europie najpoważniejsze spadki stawek czynszów odnotowano w Kijowie i Dublinie, gdzie wartość czynszów za powierzchnię biurową w najlepszych lokalizacjach zmniejszyła się do końca roku odpowiednio o ponad -50% i -38%. Obniżki dotknęły również nawet dotychczas prężne rynki takie jak londyński West End (-25%) i warszawski COB (-24%).

Na półkuli zachodniej czynsze obniżyły się łącznie o -7% w 2009 r. W USA największe spadki odnotowano w Bostonie, San Francisco, Seattle i centrum Nowego Jorku – odpowiednio o -26%, -24%, -23% i -23%. W Ameryce Południowej miasto Santiago w Chile oparło się trendowi spadkowemu i odnotowało wzrost czynszów o 28%, ale ten niewielki rynek charakteryzuje się ograniczoną podażą powierzchni biurowej klasy A. Największy spadek o -14% wystąpił na tym kontynencie w Buenos Aires w Argentynie, natomiast największa gospodarka regionu Brazylia odnotowała spadek na poziomie -8%.

Czynsze za najlepszą powierzchnię biurową są kluczowym wyznacznikiem kondycji sektora biurowego i deweloperskiego. Globalny kryzys gospodarczy, upadek i regres instytucji finansowych oraz wynikająca z tego niepewność w świecie biznesu doprowadziły do znacznego spadku popytu na nową powierzchnię biurową. Deweloperzy na ogół szybko zareagowali na kryzys i odłożyli w czasie realizację nowych budynków, ale podaż nowej powierzchni biurowej na wynajem nadal wzrastała, ponieważ w ramach redukcji kosztów firmy zwalniały lub podnajmowały nadmiar zajmowanej powierzchni.

Najdroższe na świecie

W rankingu najdroższych lokalizacji powierzchni biurowych świata trzy pierwsze miejsca zajęli dotychczasowi liderzy, przy czym Tokio awansowało z drugiej pozycji na pierwszą. Całkowite koszty najmu powierzchni biurowej w tym mieście (najwyższe czynsze i opłaty eksploatacyjne) wyniosły 1441 EUR/m2/rok (190 USD/st.2/rok). Londyńska dzielnica West End awansowała z 3. na 2. miejsce z łącznymi kosztami najmu na poziomie 1220 EUR/m2/rok (161 USD/st.2/rok), natomiast Hongkong spadł z 1. na 3. pozycję z łącznymi kosztami najmu wynoszącymi 1207 EUR/m2/rok (160 USD/st.2/rok).

Najwyższy skok w rankingu odnotowało Rio de Janeiro w Brazylii, które awansowało z 23. na 13. lokatę przy niewielkim spadku czynszów i wzroście kursu brazylijskiego reala wobec euro, oraz Seul w Korei Południowej i Sydney w Australii – odpowiednio z 27. na 14. oraz z 29. na 15. pozycję przy wzroście najwyższych stawek czynszu.

Nie wszystkie rynki odczuły globalne pogorszenie koniunktury gospodarczej w jednakowym stopniu. Santiago w Chile odnotowało wzrost czynszów za powierzchnię biurową o 28% wskutek braku wysokiej klasy powierzchni i silnego popytu. Odnotowano również mniejsze skoki w rankingu w miastach takich jak Dżakarta w Indonezji, Miami w USA i Kapsztad w RPA, gdzie organizacja Mistrzostw Świata w Piłce Nożnej 2010 przyczyniła się do wzrostu popytu w krótkim okresie.

Najdroższe lokalizacje powierzchni biurowej świata w 2010 r.
pozycja w 2009 r.pozycja w 2010 r.miasto, lokalizacjakrajkoszt najmu
EUR/m2/rok
koszt najmu
USD/st.2/rok
2 1 Tokio (COB) Japonia 1441 190
3 2 Londyn, West End Wielka Brytania 1220 161
1 3 Hongkong (COB) Chiny 1207 160
5 4 Dubaj (COB), DIFC ZEA 899 120
6 5 Mumbai (COB) Indie 809 107
8 6 Nowy Jork, Środkowy Manhattan USA 786 105
4 7 Moskwa (COB) Rosja 768 102
7 8 Paryż (COB) Francja 765 102
10 9 Mediolan (COB) Włochy 667 89
11 10 Zurych (COB) Szwajcaria 660 88

 

- Rok 2009 był niewątpliwie trudnym okresem dla rynków powierzchni biurowej w Londynie. Jednak w III kw. nastąpił przełom i wzrosła ilość wynajmowanej powierzchni. Natomiast w IV kw. zawarto szereg większych transakcji, dzięki którym roczny poziom popytu wzrósł do przyzwoitej wielkości. Wobec obecnie rosnących stawek czynszu za najlepszą powierzchnię rok 2010 będzie okresem, w którym najemcy powinni uzyskać dobre warunki najmu, zanim brak nowej powierzchni przechyli wagę na korzyść wynajmujących. W przypadku najlepszej powierzchni na kluczowym rynku, jakim jest West End, już obserwujemy rywalizację wśród potencjalnych najemców. Pod koniec 2010 r. prawdopodobnie wystąpi wyraźny niedobór powierzchni klasy A w niektórych lokalizacjach i zostanie zawartych szereg dużych umów typu pre-let z wynajmującymi na budynki planowane lub obecnie budowane - mówi Guy Taylor, szef Agencji Powierzchni Biurowych w West Endzie z biura Cushman & Wakefield w Londynie.

- Pod koniec 2009 r. zaczął rosnąć popyt na powierzchnię biurową w głównych dzielnicach biznesowych Hongkongu i obecnie obserwujemy pierwsze wzrosty czynszów. Firmy z sektora bankowo-finansowego stopniowo wynajmują coraz więcej powierzchni, natomiast korporacje, dążące do zmniejszenia obciążeń czynszowych, przeprowadzają się do kilku niedawno ukończonych budynków biurowych klasy A w Kowloon East - wyjaśnia John Siu, dyrektor generalny biura firmy Cushman & Wakefield w Hongkongu. - Naszym zdaniem w 2010 r. najemcy będą mogli skorzystać z chwilowo dostępnej powierzchni i znacznie obniżonych stawek czynszu, zanim czynsze powrócą do wysokiego poziomu notowanego na początku 2008 r.

W rankingu 63 krajów Polska znalazła się na 30. miejscu (spadek z miejsca 19.).

- Po kilkuletnim okresie systematycznego wzrostu, w ubiegłym roku czynsze wywoławcze za biura w całej Polsce spadły, w Warszawie nawet o ok. 15-24%, zależnie od lokalizacji. Jest to konsekwencją przede wszystkim znaczącego spadku popytu brutto, który w stolicy był niższy o blisko 50% w porównaniu z 2008 r. Obecnie czynsze wywoławcze za najlepsze lokalizacje w Warszawie osiągają poziom ok. 22 EUR w Centralnym Obszarze Biznesu i ok. 15 EUR w lokalizacjach poza centrum. Istotnych zmian w wysokości czynszów wywoławczych można spodziewać się raczej dopiero w 2011 r. - prognozuje Katarzyna Opalska, analityk z warszawskiego Działu Doradztwa firmy Cushman & Wakefield.

Prognoza na 2010 r. napawa większym optymizmem

Wraz z powrotem głównych gospodarek na ścieżkę wzrostu może ponownie zwiększyć się popyt na powierzchnię biurową ze strony firm i jednocześnie zmniejszyć się podaż. Wzrost stawek czynszów jest już widoczny na niektórych najważniejszych rynkach biurowych, m.in. w londyńskim City i paryskim Centralnym Obszarze Biznesu (COB). Ponadto oczekuje się, że w skali globalnej czynsze zaczną rosnąć od połowy bieżącego roku. Drugie półrocze będzie zatem okresem ożywienia i umiarkowanego optymizmu wśród zarówno wynajmujących, jak i najemców.

 

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Nasi Partnerzy polecają

Materiał Partnerski

Materiał sponsorowany

Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej