S19 między Lubartowem a Lublinem już zmienia rynek gruntów. Budowa obniża ryzyko przy węzłach

redakcja Muratorplus.pl
2026-09-21 10:58

S19 między Lubartowem a Lublinem przestaje być tylko projektem drogowym - już dziś zaczyna zmieniać rynek terenów przy trasie. Po utrzymaniu w mocy ZRID dla 23-kilometrowego odcinka Lubartów Północ - Lublin Rudnik budowa prowadzona dla GDDKiA wyraźnie obniża ryzyko inwestycyjne przy przyszłych węzłach. To ważny sygnał dla logistyki i lekkiej produkcji.

Budowa trasy S19 między Lubartowem a Lublinem przez tereny leśne. O zmianach na rynku gruntów przeczytasz na Muratorplus.
Autor: s19lubartow-lublin.pl/GDDKiA/ Materiały prasowe

S19 między węzłami Lubartów Północ i Lublin Rudnik przestała być wyłącznie projektem na mapie. Odcinek o długości 23,037 km, realizowany przez Duna Polska S.A. dla GDDKiA Oddział w Lublinie, jest już w budowie. Po wydaniu ZRID 15 listopada 2024 r. i utrzymaniu tej decyzji w mocy przez resort 2 kwietnia 2026 r. ryzyko formalne wyraźnie spadło. To właśnie ta zmiana etapu, a nie dopiero przyszłe otwarcie trasy, zaczyna wpływać na atrakcyjność terenów inwestycyjnych między Lubartowem a Lublinem.

S19 Lubartów Północ - Lublin Rudnik weszła w fazę realnej budowy

Najtwardsze dane dotyczą dziś samej drogi. Kontrakt na zaprojektowanie i budowę odcinka podpisano 26 lutego 2021 r., a jego wartość wynosi 835 660 771 zł. Całkowita wartość projektu to 1 394 836 250,32 zł, z czego 612 111 531,85 zł stanowi dofinansowanie unijne w ramach FEnIKS, przy udziale CUPT.

Trasa będzie miała przekrój 2x2 z rezerwą pod 2x3. W projekcie przewidziano cztery węzły: Lubartów Północ, Lubartów Zachód, Niemce Wschód i Niemce Południe, a także 32 obiekty inżynierskie, w tym dwa tunele kolejowe i dwie kładki dla pieszych. To parametry typowe dla korytarza o znaczeniu ponadlokalnym, będącego częścią Via Carpatii i sieci TEN-T.

Na tym etapie ważniejszy od samej dokumentacji jest postęp robót. Według danych z 2026 r. zaawansowanie prac wynosiło 55 proc. 9 czerwca, 57 proc. 24 sierpnia i niemal 60 proc. 14 września. Plan zakłada zakończenie robót w 2027 r., choć formalne zamknięcie projektu w umowie o dofinansowanie wyznaczono na 31 grudnia 2028 r. To dwa różne terminy i nie należy ich utożsamiać.

Utrzymanie ZRID w mocy ma znaczenie nie tylko dla budowy, ale też dla rynku gruntów

Dla rynku nieruchomości kluczowy był nie tylko sam moment wydania decyzji ZRID, lecz także jej obrona w postępowaniu odwoławczym. 2 kwietnia 2026 r. resort utrzymał decyzję w mocy, a obwieszczenie opublikowano 6 maja 2026 r. W praktyce oznacza to, że inwestycja nie jest już oparta wyłącznie na planach i deklaracjach, ale na stabilniejszej podstawie administracyjnej.

To ważne z punktu widzenia właścicieli gruntów, samorządów i firm szukających lokalizacji pod hale, składy czy bazy transportowe. Teren położony przy drodze projektowanej i teren przy drodze będącej w budowie to dla inwestora dwa różne poziomy ryzyka. ZRID uruchamia też procedury przejęć i odszkodowań, więc porządkuje sytuację własnościową w pasie inwestycji.

Czytaj też: Rozbiórka bramek w Balicach i trzeci pas. Wybrano projektanta rozbudowy A4

Sąsiedni odcinek Kock - Lubartów Północ także przeszedł do realizacji

Znaczenie korytarza rośnie również dlatego, że zmiana etapu nie dotyczy już tylko fragmentu od Lubartowa do Lublina. Odcinek S19 Kock - Lubartów Północ o długości 15,8 km uzyskał ZRID 24 marca 2026 r. i również wszedł do fazy realizacji. Za ten fragment odpowiada konsorcjum Rubau Polska / Poltores, a wartość umowy wynosi 389 997 651,99 zł.

Ten odcinek ma przekrój 2x2, węzeł Firlej i dwa MOP-y. Dla rynku najważniejsze jest jednak to, że budowa przesuwa się jednocześnie od północy i od południa. Dzięki temu rośnie wiarygodność całego ciągu, a nie tylko pojedynczego fragmentu w pobliżu Lublina.

Węzły przy S19 mogą stać się nowymi adresami dla logistyki i lekkiej produkcji

Najbardziej prawdopodobny efekt gospodarczy nie dotyczy całego pasa terenu w jednakowym stopniu. Największe znaczenie będą miały lokalizacje przy węzłach oraz działki z dobrym dojazdem do dróg serwisowych. W praktyce warto obserwować przede wszystkim okolice węzłów Lubartów Północ, Lubartów Zachód, Niemce Wschód i Niemce Południe.

To nie jest jeszcze równoznaczne z boomem inwestycyjnym. Brakuje publicznych danych, które pozwalałyby uczciwie potwierdzić wzrost cen gruntów przy trasie. Można natomiast mówić o wzroście atrakcyjności lokalizacyjnej i o spadku ryzyka dla inwestorów, którzy wcześniej musieli zakładać, że harmonogram drogi może się jeszcze przesunąć.

Gmina Lubartów ma już bank ziemi, a miasto gotową podstrefę ekonomiczną

Po stronie samorządowej najwięcej konkretów widać dziś w gminie Lubartów. Oficjalnie promowane są tam tereny inwestycyjne o skali, która pozwala myśleć o większych projektach logistycznych i produkcyjnych. Chodzi o około 200 ha w Nowodworze i Annoborze-Kolonii, około 25 ha w Chlewiskach oraz około 5 ha usług przy obwodnicy w Łucce.

W mieście Lubartów działa z kolei Podstrefa Lubartów SSE Euro-Park Mielec o powierzchni 19,77 ha przy ul. Strefowej. To ważne, bo sama droga nie tworzy jeszcze produktu inwestycyjnego. Potrzebne są również narzędzia obsługi inwestora, przygotowane działki i przewidywalne otoczenie planistyczne.

W tym kontekście znaczenie ma także aktywność planistyczna gminy. W latach 2025-2026 prowadzone były wyłożenia i konsultacje zmian MPZP między innymi dla Nowodworu, Nowodworu-Piasków, Wólki Rokickiej, Łucki-Kolonii, Chlewisk, Brzezin i Trójni. To sygnał porządkowania podaży gruntów, ale nie dowód na rozpoczęcie konkretnych inwestycji kubaturowych.

Lublin daje południowe zaplecze magazynowe dla całego korytarza

Południowy koniec odcinka nie kończy się w pustym terenie. Lublin ma już rozwinięte zaplecze magazynowo-produkcyjne powiązane z układem S12, S17 i S19. Według oficjalnej oferty inwestycyjnej miasta działa tam 270 274 m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej w 11 obiektach, a kolejne 70 800 m2 jest w planowaniu i przygotowaniu.

To ważny argument rynkowy. Nowa S19 nie tworzy popytu od zera, lecz wpina Lubartów i gminę Lubartów w istniejący obieg gospodarczy Lublina. Dlatego najlepiej udokumentowany potencjał dotyczy dziś logistyki, lekkiej produkcji, magazynów, składów i dużego handlu. Dla hoteli i biurowców brakuje równie mocnych, publicznie dostępnych podstaw.

Co warto wiedzieć o tej inwestycji

W praktyce obraz rynku przy S19 trzeba czytać ostrożnie. Faktem jest budowa odcinka Lubartów Północ - Lublin Rudnik, utrzymana w mocy decyzja ZRID i wejście do realizacji odcinka Kock - Lubartów Północ. Faktem są też promowane tereny inwestycyjne w gminie Lubartów oraz działająca podstrefa ekonomiczna w mieście.

Planem pozostaje termin oddania trasy w 2027 r., bo zależy on od dalszego przebiegu robót. Interpretacją, choć dobrze uzasadnioną, jest teza o rosnącej atrakcyjności gruntów przy trasie. Nie ma natomiast twardych publicznych danych o wzroście cen działek ani szeroko udokumentowanej fali nowych projektów hotelowych czy biurowych bezpośrednio przy tym korytarzu.

Dla inwestorów liczy się dziś przede wszystkim to, czy dana działka ma odpowiedni dostęp drogowy i jaki jest jej status planistyczny. MPZP, decyzje o warunkach zabudowy i nowe realia związane z planami ogólnymi po 1 września 2026 r. mogą mieć równie duże znaczenie jak sama bliskość ekspresówki. Dlatego S19 już poprawia wiarygodność lokalizacji, ale nie znosi potrzeby dokładnej analizy konkretnej parceli.

Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI

Źródła:

Architekt Jan Sikora. Siedem grzechów głównych polskich architektów