66 mln euro na biurowiec w centrum Krakowa. Nowy Format ma sprawdzić rynek biur poza Warszawą

redakcja Muratorplus.pl
2026-09-16 14:06

Skanska ogłasza start pierwszego etapu kompleksu Nowy Format w centrum Krakowa i zapowiada 66 mln euro nakładów na biurowiec A1. Przy al. Pokoju 3, obok Ronda Grzegórzeckiego, ma powstać 21,4 tys. mkw. powierzchni najmu. To jedna z największych nowych inwestycji biurowych poza Warszawą i ważny test dla krakowskiego rynku.

Wizualizacja nowoczesnego biurowca Nowy Format w Krakowie przy al. Pokoju. O inwestycji przeczytasz na Muratorplus.
Autor: Skanska/ Materiały prasowe W centrum Krakowa powstanie pierwszy etap kompleksu Nowy Format
Arka Koniecznego. Jak żyje się w ikonie architektury?

Skanska Commercial Development Europe ogłosiła 15 września 2026 r. start pierwszego etapu kompleksu Nowy Format w Krakowie i zapowiedziała nakłady rzędu 66 mln euro na budynek A1. Projekt powstaje przy al. Pokoju 3, tuż obok Ronda Grzegórzeckiego, a pierwszy obiekt ma dostarczyć 21 400 mkw. powierzchni najmu. To jedna z największych nowych inwestycji biurowych uruchamianych dziś poza Warszawą i zarazem test dla krakowskiego rynku, który z jednej strony ma ograniczoną nową podaż, a z drugiej wciąż mierzy się z wysokim średnim poziomem pustostanów.

Nowy Format A1 powstanie w centralnej części Grzegórzek

Inwestycja zajmie narożnik przy zbiegu al. Pokoju, ul. Grzegórzeckiej i ul. Rogozińskiego. To lokalizacja istotna dla rynku biurowego, bo leży w śródmiejskim paśmie Krakowa, przy jednym z ważniejszych węzłów transportowych miasta. W praktyce oznacza to szybki dostęp do tramwajów i usług, czyli dwóch elementów, które dziś wyraźnie wzmacniają pozycję centralnych biurowców.

Czytaj także: W biurowym sercu Woli powstają mieszkania dla milionerów. NOHO ONE

Projektantem jest Biuro Architektoniczne Artur Jasiński i Wspólnicy. W komunikacji rynkowej jako inwestor i deweloper występuje Skanska, ale w dokumentach administracyjnych pojawia się także Melar Development jako wnioskodawca części postępowań. To ważne rozróżnienie formalne, bo pokazuje, że struktura projektu jest szersza niż sam przekaz marketingowy inwestora.

Skala projektu wyraźnie wyróżnia się na tle obecnej podaży biur w Krakowie

Pierwszy budynek ma mieć 21 400 mkw. powierzchni najmu. Docelowo cały kompleks ma liczyć trzy budynki i około 48 000 mkw. GLA. W materiałach inwestora pojawia się obiekt 9-kondygnacyjny, z czego 8 pięter ma pełnić funkcję biurową. W parterach zapowiedziano usługi, w tym gastronomię.

Na tle rynku to duża skala. Według danych Newmark w całym I półroczu 2026 r. do użytku w Krakowie oddano 27 300 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Sam etap A1 odpowiada więc znaczącej części takiej podaży. Dla wykonawców i dostawców istotna jest też informacja o kontrakcie budowlanym wartym około 140 mln zł, ujętym w zamówieniach europejskich grupy w III kw. 2026 r.

Czytaj też: Rozbiórka bramek w Balicach i trzeci pas. Wybrano projektanta rozbudowy A4

Harmonogram Nowego Formatu nie jest dziś całkowicie jednoznaczny

Skanska komunikuje, że budowa A1 ma ruszyć w IV kw. 2026 r., a zakończenie planowane jest na III kw. 2028 r. Jednocześnie karta projektu na stronie dewelopera pokazuje status w budowie. Te dwa komunikaty nie są ze sobą w pełni spójne.

Czytaj także: Apartamenty w 137-metrowej wieży mieszkalnej Quorum Tower we Wrocławiu

Na tym etapie nie podano publicznie ani nazwy generalnego wykonawcy, ani informacji, czy kontrakt za 140 mln zł trafił do spółki budowlanej z grupy Skanska. Brakuje też publicznie wskazanego najemcy kotwicowego i danych o pre-letach. Dla rynku biurowego to jedna z najważniejszych niewiadomych, bo skala projektu jest duża, a komercjalizacja takich budynków coraz częściej zaczyna się jeszcze przed pełnym startem robót.

Projekt ma zaplecze formalne, ale część dokumentów wymaga dalszej weryfikacji

Pod względem administracyjnym przygotowania trwają od kilku lat. Prezydent Miasta Krakowa wydał pozwolenie na budowę dla I etapu 15 marca 2021 r., a Wojewoda Małopolski utrzymał tę decyzję w mocy 12 października 2021 r. To potwierdza, że podstawy formalne dla pierwszej fazy inwestycji zostały zbudowane wcześniej.

Kolejnym ważnym dokumentem jest decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach dla etapów A i B wraz z infrastrukturą, wydana 15 czerwca 2026 r. W procedurze przewidziano możliwość odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w terminie 14 dni od doręczenia, dlatego jej ostateczny status wymagał jeszcze doprecyzowania. Dla szerszego obszaru obowiązuje też miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Grzegórzki-Centrum, który wszedł w życie 8 marca 2025 r.

To ważny sprawdzian dla rynku biurowego poza Warszawą

Kraków pozostaje największym rynkiem biurowym w Polsce poza stolicą. Na koniec czerwca 2026 r. miasto miało 1,87 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej i odpowiadało za blisko 24 proc. popytu na rynkach regionalnych. Jednocześnie średni wskaźnik pustostanów dla całego miasta sięgał 19,0 proc., co na pierwszy rzut oka nie zachęca do uruchamiania dużych projektów bez wyraźnie ogłoszonego pre-letu.

Kluczowy jest jednak podział na centrum i strefy pozacentralne. W centrum Krakowa pustostany wynosiły około 10,5 proc., podczas gdy poza centrum przekraczały 21 proc. Według Newmark cała nowa podaż z I połowy 2026 r. trafiła właśnie do centralnych lokalizacji. Z tego punktu widzenia Nowy Format korzysta z najlepszego dziś segmentu krakowskiego rynku.

To dlatego inwestycję można traktować jako rynkowy test. Nie chodzi tylko o kolejne metry biur klasy A, ale o odpowiedź na pytanie, czy w największym mieście regionalnym da się dziś uruchamiać duże projekty bez czekania na szerszy boom i bez publicznie pokazanego najemcy kotwicowego.

Teren po dawnej drukarni ma zmienić funkcję po latach pustki

Projekt powstaje na obszarze o wyraźnym rodowodzie poprzemysłowym i medialnym. To teren dawnej drukarni oraz byłej siedziby redakcji Dziennika Polskiego i Gazety Krakowskiej. Po zakupie gruntu Skanska rozebrała istniejące budynki w 2019 r., a sama transakcja objęła około 16 tys. mkw. działki i miała wartość 86 mln zł.

Dla miasta znaczenie ma nie tylko sama zabudowa, ale też uporządkowanie pustego od lat narożnika przy Rondzie Grzegórzeckim. Inwestor zapowiada ogród o powierzchni około 1 800 mkw., ponad 300 mkw. zielonych tarasów, miejski sad owocowy oraz 150 miejsc dla rowerów i hulajnóg. Te elementy pozostają na razie częścią deklarowanego programu inwestycji. Nie podano natomiast aktualnych danych o liczbie miejsc parkingowych dla samochodów.

W tle pozostaje też wcześniejszy kontekst społeczny. Część sąsiadów protestowała przeciw starszym wersjom zabudowy, wskazując obawy o skalę projektu i ruch samochodowy. Z dostępnych informacji nie wynika jednoznacznie, czy obecna wersja w pełni zamyka te spory.

Co warto wiedzieć o tej inwestycji

Na dziś potwierdzone są trzy grupy informacji. Po pierwsze, Skanska ogłosiła nakłady około 66 mln euro na etap A1 i wskazała wartość kontraktu budowlanego na około 140 mln zł. Po drugie, znane są podstawowe parametry obiektu i lokalizacja przy al. Pokoju 3. Po trzecie, projekt ma za sobą ważne decyzje administracyjne z lat 2021 i 2026.

Oddzielnie trzeba traktować deklaracje inwestora dotyczące standardu budynku. Nowy Format ma działać bez podłączenia do miejskiej sieci ciepłowniczej, z wykorzystaniem pomp ciepła i przy pełnym zasilaniu energią elektryczną ze źródeł odnawialnych z gwarancjami pochodzenia. Skanska deklaruje też zgodność z kryteriami Taksonomii UE oraz cele certyfikacyjne LEED Core & Shell, WELL Core & Shell i Obiekt Bez Barier. To cele projektowe, a nie uzyskane już certyfikaty.

Największe niewiadome pozostają trzy: faktyczny moment startu robót, brak publicznie podanego generalnego wykonawcy i brak informacji o pre-letach. To właśnie te elementy zdecydują, czy Nowy Format będzie tylko mocnym sygnałem inwestycyjnym z centrum Krakowa, czy także potwierdzeniem, że rynek biurowy poza Warszawą wraca do uruchamiania dużych projektów klasy A.

Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI

Źródła: