Oprocentowanie kredytu - stałe czy zmienne? Jakie wybrać, gdy rośnie inflacja i stopy procentowe?

2022-07-05 9:43
Oprocentowanie kredytu - stałe czy zmienne?
Autor: Getty Images Oprocentowanie kredytu - stałe czy zmienne? Które wybrać, aby nie stracić?

Jakie oprocentowanie kredytu - stałe czy zmienne? Czy zmienić oprocentowanie ze zmiennego na stałe? To pytania, które dziś zadają sobie Polacy, którzy mają lub zaciągają kredyty hipoteczne. Przypomnijmy, że jeszcze do niedawna banki oferowały wyłącznie kredyty o oprocentowaniu zmiennym, ale od lipca 2021 kredytobiorca może wybrać oprocentowanie stałe lub zmienne. Jednak, żeby podjąć decyzję o rodzaju oprocentowania, potrzebna jest odpowiednia wiedza. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) wyjaśnią jak to jest z oprocentowaniem stałym i zmiennym kredytu hipotecznego.

Inflacja w Polsce sięgnęła w marcu poziom 11%, prognozowane są też kolejne podwyżki stóp procentowych (aktualnie 4,5%), do tego niepewna sytuacja ekonomiczna związana z wojną w Ukrainie. To wszystko sprawia, że na rynku kredytowym obserwujemy dynamiczne zmiany. Oprocentowanie kredytów hipotecznych i spłacane raty miesięczne zaskakująco rosną.

Czytaj też:

Spis treści

  1. Wysokie oprocentowanie kredytu to wynik rosnących stóp
  2. Co to jest oprocentowanie kredytu hipotecznego?
  3. Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego
  4. Przykład kredytu ze zmiennym oprocentowaniem
  5. Oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego
  6. Symulacja miesięcznej raty z oprocentowaniem stałym i zmiennym
  7. Oprocentowanie kredytu hipotecznego - stałe czy zmienne? Różnice
  8. Dla kogo lepszy kredyt o oprocentowaniu stałym?
  9. Dla kogo lepszy kredyt o oprocentowaniu zmiennym?

Wysokie oprocentowanie kredytu to wynik rosnących stóp

Przede wszystkim trzeba sobie zdawać sprawę z tego, że wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych to pochodna poziomu stóp procentowych. Im są one wyższe, tym wyższe oprocentowanie i wyższa rata kredytu jeżeli mamy oprocentowanie zmienne.

Ciekawe

Jak wynika z badania Związku Banków Polskich (ZBP), prawie połowa Polaków nie wie jakie konsekwencje niesie oprocentowanie stałe i zmienne kredytu hipotecznego oraz jak wpływa ono na wysokość miesięcznie spłacanej raty. Aż 47% badanych Polaków błędnie uważa, że zmiana stóp procentowych wpływa na wysokość raty kredytu o stałym oprocentowaniu. Dlatego tak ważna jest stała edukacja w tym temacie i czerpanie informacji z wiarygodnych źródeł.

Tymczasem pierwszą rzeczą, na którą powinno się zwracać uwagę w ofertach kredytu hipotecznego jest właśnie wysokość oprocentowania i jego rodzaj, ponieważ to właśnie ono stanowi podstawowy koszt kredytu.

Co to jest oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to wyrażony procentowo wskaźnik, który pokazuje koszt odsetek zobowiązania w skali roku. Banki doliczają tę kwotę w odpowiednich proporcjach do comiesięcznych rat kredytowych. Im niższe oprocentowanie, tym niższe odsetki i niższy całkowity koszt kredytu – tłumaczy Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

W tej chwili potencjalny kredytobiorca ma możliwość wyboru spośród dwóch opcji:

  • kredyt o oprocentowaniu stałym,
  • kredyt o oprocentowaniu zmiennym.

Przyjrzyjmy się im i zobaczmy, jakie są między nimi różnice.

Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego

Zdecydowana większość kredytów hipotecznych w Polsce to kredyty o tzw. zmiennym oprocentowaniu. Jak podaje ZBP, wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem zmiennym przekroczyła w zeszłym roku rekordowe 500 mld zł.

Całkowite oprocentowanie kredytu opartego o oprocentowanie zmienne wyliczane jest według wzoru:

marża banku (stała w trakcie trwania umowy) + WIBOR 3M lub 6M (zmienny w czasie) = oprocentowanie

Tu dochodzimy do sedna - WIBOR, (nazywany także stawką referencyjną), to wskaźnik, który ogólnie rzecz biorąc, pokazuje oprocentowanie, na jakim banki w kraju pożyczają sobie wzajemnie pieniądze. Jego wysokość jest zmienna i mocno powiązana z wysokością stóp procentowych – im one wyższe, tym wyższy wskaźnik WIBOR. A im wyższy WIBOR - tym wyższe oprocentowanie naszego kredytu a w konsekwencji, również jego miesięczna rata.

Natomiast w sytuacji, w której stopy procentowe i WIBOR spadną, nasz kredyt również stanieje, a rata stanie się niższa.

Ciekawe - dlaczego udział kredytów ze zmiennym oprocentowaniem wyższy?

Wysoki udział kredytów o oprocentowaniu zmiennym w całym portfelu kredytów hipotecznych wynika z dwóch powodów. Po pierwsze, do niedawna w ofercie banków właściwie nie było alternatywy. Zmieniła to dopiero wydana przez KNF Rekomendacja S, która zobowiązała banki do wprowadzenia kredytów ze stałym oprocentowaniem od lipca 2021 r. Z drugiej strony, nawet gdy takie oferty się pojawiły, to niewiele osób z nich korzystało, ponieważ stawka stała była zdecydowanie wyższa niż zmienna. Jednak ci, którzy wybrali oprocentowanie stałe teraz mogą cieszyć się z tego, że ich raty nie rosną – mówi Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

Przykład kredytu ze zmiennym oprocentowaniem

Kredyt zaciągnięty na 300 000 zł na 25 lat w 2021 roku, podczas niskich stóp procentowych o oprocentowaniu 3% miał ratę wyjściową na poziomie 1 423 zł. Wzrost oprocentowania o 1 pkt. proc. przekłada się na dodatkowe 161 zł raty, wzrost o 2 pkt. proc. – o 331 zł, a wzrost o 3% – o 510 zł.

Oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego

Zgodnie założeniami Rekomendacji S, banki od lipca 2021 mają obowiązek oferować swoim klientom kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu, na okres minimum 5 lat. Jest to duża zmiana, ponieważ Rekomendacja S w pewnym sensie zmusiła banki do poszerzenia oferty o produkty, które do tej pory na polskim rynku były właściwie nieobecne. Dzięki niej, kredytobiorca ma wybór trochę podobny do tego, przed jakim staje inwestor: zysk w zamian za ryzyko czy brak ryzyka, ale mniejszy zysk. Z tą różnicą, że w przypadku kredytów zysk zastępujemy kosztem.

Oprocentowanie stałe oznacza, że w założonym czasie nie ulegnie ono żadnym zmianom, niezależnie od sytuacji gospodarczej, wysokości stóp procentowych czy wskaźników referencyjnych. Na umowie będziemy mieć zapisaną konkretną wysokość oprocentowania, a nie wzór matematyczny, według którego będzie ono dopiero liczone. Ma to przełożenie na naszą ratę: będzie stała, niezmienna.

Jak wynika z danych, w 2021 roku w Polsce udzielono blisko 256,5 tys. kredytów hipotecznych. Zaledwie 5% z tej sumy, to kredyty ze stałym oprocentowaniem. Niska popularność takich kredytów wynika z tego, że w dobie niskich stóp procentowych banki ich po prostu nie promowały, a dodatkowo – kredyty o zmiennym oprocentowaniu były po prostu tańsze.

Uwaga - ważne przy oprocentowaniu stałym!

W polskich warunkach oprocentowanie stałe nie oznacza, że przez np. 20 lat spłacania kredytu będzie ono takie samo, a rata się nie zmieni! Banki obecne na naszym rynku oferują kredyty o oprocentowaniu okresowo stałym. W większości przypadków jest to 5 lat, choć na rynku pojawiają się już też okresy 10-letnie. Oznacza to, że owszem, oprocentowanie jest niezmienne i rata też – ale przez wspomniane 5 czy 10 lat. Po tym czasie większość banków zaproponuje nam albo przejście na oprocentowanie zmienne, albo otrzymamy propozycję nowego oprocentowania stałego, przystającego do bieżących warunków ekonomicznych – tłumaczy Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Symulacja miesięcznej raty z oprocentowaniem stałym i zmiennym

Expander porównał wysokość oprocentowania i rat dla kredytu na 300 000 zł, z LTV na poziomie 80%, udzielonego na 25 lat przy oprocentowaniu stałym i zmiennym, udzielonego we wrześniu 2021 roku. Początkowo niższą ratę miał kredyt z oprocentowaniem zmiennym, jednak po wzroście stóp procentowych do 4,5%, widać ogromną różnicę na korzyść oprocentowania stałego.

Oprocentowanie stałe Oprocentowanie zmienne
Początkowa wysokość oprocentowania 4,04% 2,44%
Obecna wysokość oprocentowania 4,04% 7,68%
Rata początkowa 1 591 zł 1 337 zł
Rata aktualna 1 591 zł 2 236 zł

Oprocentowanie kredytu hipotecznego - stałe czy zmienne? Różnice

Podstawowe różnice pomiędzy kredytem o oprocentowaniu stałym i kredytem o oprocentowaniu zmiennym.

Podstawowe różnice Oprocentowanie stałe Oprocentowanie zmienne
Zmienność wysokości raty wysokość raty kredytu niezmienna przez min. 5 lat rata kredytu modyfikowana w zależności od aktualnego poziomu wskaźnika WIBOR, oznacza to, że rata może i wzrosnąć i zmaleć, przynosząc nam stratę lub zysk
Znajomość kosztów kredytu łatwiej oszacować całkowity koszt kredytu wyliczenia kosztu kredytu bardzo trudne, wręcz niemożliwe, szczególnie w niestabilnych gospodarczo czasach
Poziom ryzyka brak ryzyka duże ryzyko - gdy wzrasta stopa procentowa i WIBOR, wzrasta nasza rata, nawet o kilkanaście procent w skali kwartału czy półrocza

Każdy kredytobiorca musi sam podjąć decyzję, na jaki kredyt się zdecyduje i rozważyć, jaki poziom ryzyka jest dla niego akceptowalny. Aby to zrobić, trzeba posiadać odpowiednią wiedzę. Jeśli nie mamy takiego zasobu informacji, warto zaczerpnąć porady osoby znającej aktualną sytuację na rynku i potrafiącej dokładnie wyjaśnić wszystkie zależności. Taką osobą jest ekspert finansowy – podpowiada Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Dla kogo lepszy kredyt o oprocentowaniu stałym?

Stałe oprocentowanie powinni rozważyć ci, którzy nie chcą ryzykować, że rata w najbliższych latach wzrośnie. Należy jednak pamiętać, że oprocentowanie stałe nie obejmuje całego okresu spłaty lecz zwykle tylko 5 pierwszych lat. Po tym okresie oprocentowanie zostanie dostosowane do obowiązujących wtedy stóp procentowych, czyli rata może wtedy wzrosnąć lub spaść.

Dla kogo lepszy kredyt o oprocentowaniu zmiennym?

Oprocentowanie zmienne zwykle wybierają ci, którzy uważają, że stopy procentowe już nie wzrosną lub wzrosną nieznacznie, a niedługo później zaczną spadać. Warto jednak pamiętać, że takie przewidywania niosą ze sobą ryzyko. Jeżeli się nie sprawdzą rata kredytu może wzrosnąć, więc to opcja lepsza dla kogoś, kto ma na tyle wysokie dochody, że poradzi sobie w sytuacji znaczącego wzrostu raty.

Ąutor: Jarosław Sadowski, Leszek Zięba - eksperci ZFPF, Expander Advisors; redakcja muratorplus

Na jakim poziomie zatrzyma się inflacja? Czy jej poziom wpłynie mocno na stopy procentowe?

Posłuchaj podcastu i dowiedz się więcej!

Listen to "Tak źle było ostatnio w 1997 r. Co dalej z inflacją?" on Spreaker.
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej