MURANO domyka narożnik Muranowa, ale pozwolenia na użytkowanie całości wciąż brak

Z MURANO przy ul. Mordechaja Anielewicza 15A na warszawskim Muranowie zniknęły rusztowania. To najważniejsza zmiana na budowie od miesięcy, bo dopiero teraz widać docelową skalę i formę nowej zabudowy, która wypełnia dużą plombę przy al. Jana Pawła II oraz od strony ulic Karmelickiej i Anielewicza. Inwestycję realizuje PROFBUD MURANO sp. z o.o. z grupy PROFBUD, projekt przygotowało BBGK Architekci, a generalnym wykonawcą jest Mal-Bud-1. Na placu budowy trwają jeszcze prace wykończeniowe i zagospodarowanie terenu, więc obiekt jest bliski ukończenia, ale nie ma publicznie potwierdzonego końcowego pozwolenia na użytkowanie całego budynku.

Po zdjęciu rusztowań widać już, jak MURANO zamyka narożnik Muranowa

Odsłonięcie elewacji ma tu znaczenie większe niż zwykle. Przez lata był to jeden z najbardziej widocznych ubytków w tej części Śródmieścia. Po demontażu rusztowań można ocenić, czy projekt rzeczywiście przywraca ciągłość zabudowy w miejscu, które od dawna pozostawało niedomknięte.

Na tym etapie widać miejski charakter obiektu. To budynek mieszkaniowo-usługowy z aktywnym parterem, zielonym zwieńczeniem i kaskadową formą. Według założeń projektowych nowe lokale usługowe oraz przestrzenie przyziemia mają ożywić ten fragment ulicy, ale realny efekt będzie można ocenić dopiero po uruchomieniu parteru i pojawieniu się najemców.

Lokalizacja przy dawnej Gęsiej to nie tylko adres, ale też trudny kontekst miejsca

Znaczenie inwestycji wynika nie tylko z jej skali, ale też z położenia. Teren przy Anielewicza 15A leży na historycznym przebiegu dawnej ulicy Gęsiej, na obszarze silnie związanym z przedwojenną dzielnicą żydowską, gettem i powojenną odbudową Muranowa. To jeden z tych warszawskich adresów, których nie da się opisywać wyłącznie w kategoriach nowego apartamentowca.

Właśnie dlatego projekt od początku budził emocje. Wcześniej pojawiały się protesty części mieszkańców i spory wokół odkrytych reliktów dawnej zabudowy. Obawy dotyczyły także utraty zieleni i parkingu oraz wpływu robót na sąsiednią zabudowę z wielkiej płyty. Według deklaracji dewelopera oryginalny bruk dawnej Gęsiej, odkryty podczas badań archeologicznych, został włączony w posadzki placu centralnego i skwerów. To jednak element, który w pełnym zakresie będzie można zweryfikować dopiero po oddaniu inwestycji.

Czytaj też: Miejsce historycznych strajków i wizyty papieża zmienia oblicze. Ruszyła budowa Nowej Tkalni

Za projekt odpowiada BBGK, ale parametry inwestycji nie są we wszystkich źródłach spójne

Za architekturę odpowiada BBGK Architekci, projekt części wspólnych przygotowuje Q2, a roboty prowadzi Mal-Bud-1. W katalogu wystawy poświęconej inwestycji podano 18 748 m2 powierzchni użytkowej, 1 613 m2 terenów zielonych, 11 kondygnacji nadziemnych i 1 kondygnację podziemną. Ten sam zestaw źródeł mówi o 189 mieszkaniach.

Problem w tym, że inne publiczne materiały pokazują projekt trochę inaczej. Oficjalna strona inwestycji podaje 190 apartamentów o metrażach od 30 do 126 m2. Z kolei prospekt i decyzje formalne opisują obiekt z handlem i usługami w parterze oraz dwoma poziomami garaży podziemnych, co koliduje z danymi o jednej kondygnacji podziemnej. Te rozbieżności są istotne, bo dotyczą podstawowych parametrów technicznych i użytkowych projektu.

Spójny pozostaje natomiast kierunek architektoniczny. Elewacja ma być wykonana z betonu barwionego w masie o szlifowanej powierzchni z widocznym kruszywem. W materiałach dewelopera pojawiają się też rozwiązania pozycjonujące projekt wyżej cenowo: panoramiczne okna, ogrzewanie podłogowe, indywidualna rekuperacja, klimatyzacja, recepcja 24/7 i infrastruktura do ładowania aut elektrycznych.

Formalna historia MURANO jest długa: WZ z 2007 roku, pozwolenie z 2013 roku i brak planu miejscowego

Od strony inwestycyjnej to ciekawy przypadek. Teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a projekt realizowany jest na podstawie starej decyzji o warunkach zabudowy. Chodzi o decyzję nr 241/ŚRÓ/07 z 5 czerwca 2007 r. oraz decyzję nr 392/13 z 26 sierpnia 2013 r., która zatwierdziła projekt budowlany i udzieliła pozwolenia na budowę.

W praktyce oznacza to bardzo długi horyzont formalny. Prospekt wskazywał nawet 1 sierpnia 2016 r. jako planowany termin rozpoczęcia robót, ale widoczna budowa ruszyła dopiero w 2023 r., według części źródeł we wrześniu. To dobrze pokazuje różnicę między ścieżką administracyjną a realnym startem prac.

Istotny jest też aktualny status odbiorów. Publicznie potwierdzono tylko częściowe pozwolenie na użytkowanie z 17 września 2024 r. dla pomieszczenia pomocniczo-technicznego na parterze. Nie ma natomiast publicznego potwierdzenia końcowego pozwolenia na użytkowanie dla całego obiektu. Sam fakt, że budynek jest już odsłonięty, nie oznacza więc jeszcze pełnego oddania inwestycji.

MURANO wzmacnia segment premium na Muranowie, ale lokalnie bardziej niż w skali całej Warszawy

PROFBUD pozycjonuje MURANO jako swój pierwszy projekt premium w Warszawie. Dostępne dane rynkowe ten kierunek potwierdzają. W lutym 2026 r. deweloper podawał ceny od około 28 tys. zł za m2, a we wrześniu 2026 r. w publicznych zestawieniach pojawiał się już przedział 29,5-47 tys. zł za m2. Ceny ofertowe lokali po odsłonięciu elewacji mieściły się mniej więcej między 1,03 mln zł a 4,04 mln zł.

Rynek odnotował też większą transakcję. 27 lutego 2026 r. deweloper poinformował o sprzedaży pakietu apartamentów za ponad 26 mln zł. To wzmacnia obraz projektu jako oferty z wyższej półki, choć skala samej inwestycji, czy będzie to 189 czy 190 lokali, nie wpłynie istotnie na podaż mieszkań w skali całej Warszawy. Znaczenie jest przede wszystkim lokalne i symboliczne: to próba przesunięcia części Muranowa w stronę rynku premium.

W finansowaniu warto oddzielić fakty od uproszczeń. Na nieruchomości wpisano hipotekę łączną do 195 mln zł na rzecz VeloBank S.A., ale nie jest to tożsame z budżetem inwestycji. Publicznie nie podano ani pełnego kosztu projektu, ani wartości kontraktu generalnego wykonawstwa.

Terminy oddania i część danych technicznych nadal wymagają weryfikacji

Najwięcej znaków zapytania dotyczy dziś harmonogramu. We wcześniejszych materiałach dewelopera pojawiał się listopad 2026 r. jako termin zakończenia i uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Prospekt wskazuje 31 grudnia 2026 r. jako planowany termin zakończenia robót budowlanych. Część późniejszych publikacji branżowych przesuwa oddanie na I kwartał 2027 r..

Podobnie jest z technicznymi detalami. Źródła rozchodzą się co do liczby lokali, liczby kondygnacji podziemnych i maksymalnego metrażu mieszkań. Brakuje też publicznie potwierdzonych danych o liczbie miejsc parkingowych oraz o docelowym profilu najemców w parterze. Dla oceny wpływu budynku na otoczenie to ważne kwestie, bo od aktywności usług i sposobu działania przyziemia zależy, czy projekt rzeczywiście ożywi ulicę, czy pozostanie głównie zamkniętym produktem mieszkaniowym.

Co warto wiedzieć o tej inwestycji

Na dziś najtwardszy fakt jest prosty: MURANO weszło w końcową fazę realizacji i po zdjęciu rusztowań po raz pierwszy można ocenić jego rzeczywisty wpływ na panoramę tej części Muranowa. Równie ważne jest jednak to, czego nadal nie wiadomo lub co wymaga doprecyzowania.

• Potwierdzone są adres, uczestnicy procesu inwestycyjnego i podstawy formalne: WZ z 2007 r., pozwolenie na budowę z 2013 r., brak MPZP dla terenu.
• Potwierdzony jest końcowy etap budowy, ale nie ma publicznego potwierdzenia końcowego pozwolenia na użytkowanie całego obiektu.
• Skala projektu jest duża dla tego miejsca, ale podstawowe parametry w źródłach są niespójne: 189 lub 190 lokali, 1 lub 2 poziomy podziemne, różne terminy oddania.
• Znaczenie inwestycji dla miasta jest przede wszystkim urbanistyczne i lokalne: chodzi o domknięcie dużej plomby w bardzo wrażliwym historycznie fragmencie Warszawy.
• Znaczenie dla rynku jest bardziej jakościowe niż ilościowe: to test dla produktu premium na Muranowie, a nie projekt zmieniający bilans mieszkaniowy stolicy.