Park handlowy przy S3 w Goleniowie wciąż czeka. O terminie może przesądzić nowe rondo

redakcja Muratorplus.pl
2026-09-23 10:34

Park handlowy przy S3 w Goleniowie wciąż czeka na zielone światło - do 30 września trwa procedura ZPI dla terenu w Modrzewiu, gdzie plan zakłada 7-9 obiektów handlowo-usługowych. O tempie całego projektu może jednak przesądzić nie sama zabudowa, lecz nowe rondo przy węźle Goleniów Zachód i układ dojazdowy.

W Goleniowie nie rusza jeszcze budowa nowego parku handlowego, choć projekt jest już mocno obecny w lokalnej debacie. Najbardziej zaawansowany etap dotyczy dziś nie robót, lecz procedury planistycznej dla terenu w obrębie Modrzewie, przy S3, w rejonie węzła Goleniów Zachód i przedłużenia ul. Wojska Polskiego. W oficjalnym obiegu chodzi o zintegrowany plan inwestycyjny dla obszarów usługowych oraz o towarzyszącą mu inwestycję drogową z nowym rondem. To właśnie układ dojazdowy może przesądzić o tempie i realności całego przedsięwzięcia.

ZPI dla Modrzewia jest w toku, ale to jeszcze nie zgoda na budowę

Na dzień 23 września 2026 r. projekt pozostaje na etapie konsultowanego ZPI, czyli zintegrowanego planu inwestycyjnego. Nie ma jeszcze finalnie uchwalonego planu, a więc inwestycja nie weszła do fazy pozwoleń wykonawczych dla głównego obiektu handlowego.

Formalny początek procesu to 22 sierpnia 2025 r., kiedy do burmistrza wpłynął wniosek o uchwalenie ZPI. 29 sierpnia 2025 r. wniosek został uzupełniony, a 1 października 2025 r. Rada Miejska w Goleniowie podjęła uchwałę nr XXI/162/25 o zgodzie na przystąpienie do sporządzenia planu.

Obecnie trwa etap konsultacji społecznych projektu ZPI wraz z prognozą oddziaływania na środowisko. Konsultacje rozpoczęły się 31 sierpnia 2026 r. i mają potrwać do 30 września 2026 r.. W ich ramach wyznaczono także spotkanie otwarte 18 września 2026 r..

Przy S3 ma powstać zespół 7-9 obiektów handlowo-usługowych

Oficjalny zakres inwestycji głównej jest w dokumentach opisany dość precyzyjnie. Projekt ZPI obejmuje 7-9 obiektów handlowo-usługowych, przy czym powierzchnia sprzedaży każdego z nich ma wynosić maksymalnie 2000 m2. To ważne rozróżnienie, bo często cytowane w mediach parametry całego kompleksu nie wynikają wprost z finalnych zapisów planistycznych.

Plan przewiduje teren usług 1U, teren usług lub stacji paliw 1U-INS, teren drogowy 1KDD oraz drogę serwisową wzdłuż ekspresowej S3. Dla zabudowy ustalono maksymalną nadziemną intensywność na poziomie 1,20, maksymalny udział powierzchni zabudowy 0,60, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej 0,30 i maksymalną wysokość budynków 15 m.

Znaczenie ma też ekspozycja działek przy trasie. Projekt dopuszcza urządzenia reklamowe o wysokości do 45 m. W praktyce pokazuje to, że lokalizacja ma obsługiwać nie tylko ruch lokalny, ale również klientów przejezdnych korzystających z węzła drogowego.

Czytaj też: Miejsce historycznych strajków i wizyty papieża zmienia oblicze. Ruszyła budowa Nowej Tkalni

Nowe rondo i układ drogowy są kluczowe dla całego projektu

Integralną częścią przedsięwzięcia jest inwestycja uzupełniająca w postaci ronda w pasie drogi zbiorczej oraz nowego układu dojazdowego. To nie jest dodatek do parku handlowego, lecz warunek jego sprawnej obsługi komunikacyjnej. Bez domknięcia tej części trudno mówić o wejściu projektu w fazę realizacji.

Dokumenty pokazują też, że część drogowa i komercyjna będą prowadzone odrębnymi ścieżkami administracyjnymi. Dla układu drogowego potrzebny będzie ZRID składany na rzecz gminy, natomiast dla części handlowej konieczne będzie pozwolenie na budowę. To istotne, bo nawet uchwalenie ZPI nie otworzy automatycznie drogi do rozpoczęcia robót na całym terenie.

W projekcie umowy urbanistycznej zapisano, że po uchwaleniu ZPI gmina ma zawrzeć porozumienie z GDDKiA dotyczące inwestycji dodatkowej, a następnie osobne porozumienie wykonawcze z inwestorem. Z dokumentów wynika też, że inwestor ma sfinansować na własny koszt układ drogowy oraz pokryć odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogę. To przenosi znaczną część kosztów i ryzyk infrastrukturalnych na stronę prywatną.

Nieprzypadkowo w sprawozdaniu burmistrza odnotowano spotkanie w GDDKiA z 27 marca 2026 r. w sprawie Goleniowskiego Parku Handlowego. Już sam ten fakt pokazuje, że uzgodnienia komunikacyjne są jednym z najważniejszych elementów całego procesu.

Przeczytaj: Szwajcarskie know-how i polska precyzja. Kto przypilnuje budowy najdłuższego drogowego tunelu pod dnem rzeki?

Parametry parkingów i zabudowy są znane, ale budżetu nadal nie podano

Projekt planu określa również minimalną liczbę miejsc postojowych. Dla lokali handlowych zapisano minimum 2 miejsca na każde rozpoczęte 50 m2 powierzchni sprzedaży. Dopuszczono też wspólne bilansowanie parkingów dla terenów 1U i 1U-INS, co daje inwestorowi większą elastyczność przy układaniu docelowej koncepcji.

Jednocześnie w publicznych dokumentach nie podano budżetu inwestycji ani szacunkowej wartości nakładów na część handlową i drogową. Nie ma też ogłoszonych przetargów na wykonawstwo obiektu handlowego ani na budowę ronda. To kolejny sygnał, że projekt pozostaje przed etapem realizacyjnym.

W dokumentach pojawia się Steel Properties, a część przekazu rynkowego wymaga doprecyzowania

Z formalnego punktu widzenia w obwieszczeniu burmistrza wskazano, że wniosek złożył pełnomocnik Steel Properties Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w Warszawie. W publicznym przekazie projekt bywa jednak wiązany także z Green Hills Investment lub Green Hills Management. Ten element nadal wymaga doprecyzowania, jeśli chodzi o końcowy podmiot inwestorski.

Wiadomo natomiast, kto odpowiada za opracowanie planistyczne. Projektantem wskazanym w aktualnym projekcie z 2026 r. jest 3P PROJEKT Paweł Pach, a w zespole wymieniono dr. inż. Pawła Pacha, dr. inż. Adriana Poradę i mgr inż. Klaudię Pupin. W starszej wersji materiałów pojawiała się również REGA PROJEKT sp. z o.o.

Przeczytaj: Tunel gigant pod zakładami chemicznymi i rzeką. Najdroższa obecnie droga w Polsce dostała zielone światło na budowę

Medialne zapowiedzi o skali parku i najemcach to na razie deklaracje inwestora

W obiegu medialnym pojawiają się parametry mówiące o 18-19 tys. m2 łącznej powierzchni, ponad 500 miejscach parkingowych i około 20 sklepach. Wskazywane są też potencjalne marki z segmentu modowego, dyskontowego i gastronomicznego, a nawet operator typu drive-through. Na tym etapie są to jednak deklaracje inwestora, a nie dane wynikające z uchwalonego już planu czy zawartych umów najmu.

Podobnie należy traktować zapowiedzi dotyczące ograniczenia wyjazdów zakupowych mieszkańców do Szczecina czy pozostawienia części powierzchni dla lokalnych przedsiębiorców. To możliwy kierunek biznesowy projektu, ale bez publicznie ujawnionej komercjalizacji nie można go uznać za przesądzony.

Przeczytaj: Panattoni Park Goleniów I w pełni skomercjalizowany. FIEGE wynajmuje ponad 16 000 m kw.

Projekt może zmienić handel na obrzeżach Goleniowa i ruch przy węźle S3

Już sama lokalizacja przy głównym zjeździe z S3 wzmacnia potencjał obiektu wykraczający poza codzienny handel osiedlowy. Jeśli inwestycja dojdzie do skutku, może przesunąć część aktywności zakupowej z bardziej centralnych rejonów miasta na jego obrzeża, w stronę Modrzewia i układu drogowego przy ekspresówce.

To ważne także z punktu widzenia rynku nieruchomości komercyjnych. W Goleniowie rozwijany jest równolegle drugi park handlowy, co może zwiększyć konkurencję między dwoma formatami retail park w jednym mieście. Dla inwestorów i najemców będzie to test chłonności lokalnego rynku, a dla samorządu także sprawdzian wpływu nowych obiektów na układ drogowy i przestrzenny.

Na dziś najważniejszy wniosek jest prosty: park handlowy przy S3 pozostaje projektem planowanym, a nie budowanym. O jego dalszym losie zadecydują najpierw finał procedury ZPI, potem uzgodnienia drogowe z udziałem GDDKiA, a dopiero później dokumentacja do PnB i ZRID.

Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI

Źródła:

Architekt Krzysztof Zalewski. Nie każde miasto musi mieć city i nie wszędzie musimy stawiać wieżowce