Hotel i 60 domków nad jeziorem na Opolszczyźnie. Projekt obok rezerwatu budzi kontrowersje

redakcja Muratorplus.pl
2026-09-14 10:34

Nad Jeziorem Głębocko w gminie Grodków plan rozbudowy Leśnej Przystani wszedł w kluczowy etap, ale wciąż czeka na decyzję środowiskową. Projekt KP Nieruchomości zakłada hotel na 200 miejsc i ok. 60 domków tuż obok rezerwatu Kokorycz, więc stawką jest nie tylko nowa baza noclegowa, ale też granica zabudowy w cennym krajobrazie.

Białe przebiśniegi w lesie obok rezerwatu Kokorycz. O ochronie przyrody w Głębocku przeczytasz na Muratorplus.
Autor: Paweł Żyła/ CC BY-SA 4.0

Planowana rozbudowa Leśnej Przystani nad Jeziorem Głębocko weszła w kluczowy etap formalny, ale nadal nie ma finału procedury środowiskowej. Projekt prowadzony przez KP Nieruchomości Kazimierz Piętka z Wrocławia zakłada budowę hotelu na 200 miejsc, budynku biurowego o powierzchni 200 m2 i około 60 budynków rekreacji indywidualnej na działkach 284 i 285 w obrębie Głębocko, w gminie Grodków. Na dziś wiadomo, że inwestor złożył raport oddziaływania na środowisko, uruchomiono udział społeczeństwa, ale w przejrzanych źródłach nie ma potwierdzenia wydania decyzji środowiskowej ani przejścia do etapu pozwolenia na budowę.

Co dokładnie obejmuje rozbudowa Leśnej Przystani w Głębocku

Z dokumentów administracyjnych wynika, że plan nie dotyczy pojedynczego obiektu, lecz całego zespołu hotelowo-rekreacyjnego z infrastrukturą techniczną. Największym elementem programu jest hotel przewidziany na 200 miejsc. Do tego dochodzi budynek biurowy o powierzchni 200 m2 oraz około 60 budynków rekreacji indywidualnej.

Domki mają mieć od 35 do 200 m2. Projekt zakłada podłączenie do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i energetycznej. Jako źródło ogrzewania wskazano pompy ciepła albo system elektryczny. Publicznie dostępne materiały nie podają natomiast liczby pokoi hotelowych, standardu obiektu, liczby miejsc parkingowych, etapowania inwestycji ani nazw projektanta i generalnego wykonawcy.

Sąsiedztwo rezerwatu Kokorycz i Natura 2000 przesądziło o pełnej ocenie środowiskowej

Najważniejszym filtrem dla tego projektu jest lokalizacja. Teren sąsiaduje z rezerwatem Kokorycz, który leży w granicach obszaru Natura 2000 Opolska Dolina Nysy Kłodzkiej PLH160014. W toku postępowania wskazano też konieczność analizy wpływu na rezerwat Dębina, krajowy korytarz ekologiczny i stanowiska cennych gatunków.

W praktyce oznacza to, że inwestycja nie mogła przejść uproszczoną ścieżką. Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska w Opolu i Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny w Brzegu uznali, że trzeba przeprowadzić pełną ocenę oddziaływania na środowisko. Wody Polskie nie wymagały odrębnej oceny z własnego zakresu, ale wskazały warunki, które powinny znaleźć się w decyzji środowiskowej.

Czytaj też: Pompa ciepła w starym domu: kiedy obniży rachunki, a kiedy stanie się kosztownym błędem?

Postępowanie środowiskowe trwa od jesieni 2025 roku

Chronologia jest tu istotna, bo pokazuje realne zaawansowanie sprawy. Postępowanie w sprawie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach wszczęto 14 października 2025 r. Kilka tygodni później, 29 października 2025 r., RDOŚ w Opolu określił konieczność pełnej OOŚ i zakres raportu. Dzień później analogiczne stanowisko wydał PPIS w Brzegu, a 31 października 2025 r. swoją opinię przekazały Wody Polskie.

Następny ważny krok nastąpił 26 listopada 2025 r. Burmistrz Grodkowa stwierdził obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko i zawiesił postępowanie do czasu złożenia raportu. Inwestor przekazał raport 9 czerwca 2026 r., a 22 i 23 czerwca 2026 r. gmina poinformowała o podjęciu zawieszonej wcześniej procedury i otwarciu etapu z udziałem społeczeństwa.

To etap ważny dla mieszkańców i stron postępowania, bo wtedy można zapoznawać się z dokumentacją i składać uwagi. Jednocześnie nie oznacza on jeszcze zgody na realizację. Według stanu na 14 września 2026 r. w dostępnych źródłach nadal brak potwierdzenia wydania finalnej decyzji środowiskowej.

Projekt ma powstać przy działającym ośrodku, ale skala będzie wyraźnie większa

Planowana inwestycja nie wchodzi w zupełnie nową funkcję na tym obszarze. Jest powiązana z istniejącym kompleksem Leśna Przystań, który już działa nad jeziorem. Obecna baza jest jednak znacznie mniejsza. Ośrodek oferuje 10 całorocznych domków, kąpielisko, łowisko oraz pole kempingowe i kamperowe z 31 parcelami.

Sam hotel na 200 miejsc i około 60 domków oznaczałby więc mocne zwiększenie skali działalności. Dla rynku noclegowego w tej części województwa byłby to duży przyrost podaży. Zwłaszcza że lokalizacja mieści się w zasięgu weekendowych i firmowych wyjazdów z Wrocławia i Opola. To potencjał, a nie przesądzony efekt, bo jego uruchomienie zależy od decyzji administracyjnych i późniejszego modelu operacyjnego obiektu.

Warto też oddzielić potwierdzone parametry z procedury środowiskowej od materiałów sprzedażowych związanych z Osadą Leśna Przystań. Te drugie pokazują szerszy kontekst biznesowy, ale nie powinny być utożsamiane z zakresem inwestycji opisanym w dokumentach OOŚ.

Brak obowiązującego starego planu miejscowego komplikuje tło inwestycji

Na ocenę projektu wpływa nie tylko środowisko, lecz także planowanie przestrzenne. Dawny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla Głębocka z 2010 r. został unieważniony wyrokiem NSA z 19 stycznia 2018 r. To oznacza, że inwestycja funkcjonuje w mniej stabilnym otoczeniu planistycznym niż projekty prowadzone na obszarach z aktualnym MPZP.

Nową procedurę planistyczną uruchomiono dopiero 20 listopada 2024 r., kiedy Rada Miejska w Grodkowie podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia nowego planu dla wsi Głębocko. Na tym etapie ma to duże znaczenie praktyczne. Każda większa inwestycja turystyczna w takim miejscu jest silniej uzależniona od pojedynczych decyzji administracyjnych i od tego, jakie ustalenia ostatecznie znajdą się w nowym planie.

Kanalizacja i dojazd będą ważne, jeśli baza noclegowa rzeczywiście wzrośnie

Przy tej skali programu znaczenie ma nie tylko sama zabudowa, ale też zaplecze techniczne. Projekt zakłada korzystanie z sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i energetycznej, dlatego lokalna infrastruktura staje się jednym z cichych warunków rozwoju. W dokumentach jako ważny kontekst pojawia się decyzja dla budowy kanalizacji sanitarnej w Głębocku wraz z tranzytem do Żelaznej, opublikowana 19 marca 2026 r.

Podobnie wygląda kwestia dojazdu. W 2025 r. wydano decyzję środowiskową dla odbudowy odcinka drogi powiatowej Grodków - Głębocko. Z kolei w sierpniu 2026 r. gmina informowała o uszkodzeniu drogi na odcinku Osiek Grodkowski - Leśna Przystań. To pokazuje, że przy większym ruchu turystycznym i obsługowym stan lokalnych dróg może stać się realnym ograniczeniem.

Co dziś wiadomo, a czego nadal nie podano publicznie

Na dziś można potwierdzić inwestora, lokalizację, podstawową skalę programu i przebieg postępowania środowiskowego. Wiadomo też, że procedura weszła w etap po złożeniu raportu OOŚ i udziale społeczeństwa. Nie ma natomiast publicznie potwierdzonej informacji o budżecie inwestycji, źródłach finansowania, wykonawcy, architekcie, liczbie pokoi hotelowych ani standardzie planowanego obiektu.

Brakuje również potwierdzenia decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Nie znaleziono też twardo udokumentowanych protestów mieszkańców ani odwołań organizacji społecznych. Z punktu widzenia rynku najważniejszy wniosek jest więc prosty: to nadal nie jest budowa, lecz projekt w wymagającym procesie środowiskowym i planistycznym.

Dalszy bieg inwestycji zależy od wyniku OOŚ, rozstrzygnięć administracyjnych i od tego, czy lokalne otoczenie infrastrukturalne oraz planistyczne pozwoli na tak duże zwiększenie funkcji turystycznej przy Jeziorze Głębocko. Właśnie dlatego ten projekt jest dziś ciekawy nie tyle jako gotowy resort, ile jako test granic zabudowy w cennym krajobrazie i sprawdzian dla procedur, które mają taki krajobraz chronić.

Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI

Źródła:

Architekt Jan Sikora. Siedem grzechów głównych polskich architektów