Zanieczyszczenie ziemi i remediacja gruntów. Co mówi prawo?

Działka budowlana
Autor: gettyimages Aktualne prawo nie wymaga od inwestorów weryfikacji zanieczyszczeń gruntu. W efekcie wiele osiedli mieszkaniowych lub budynków użyteczności publicznej powstaje na terenach zanieczyszczonych

Rozporządzenie ministra środowiska w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi obowiązuje od 2016. Prawo nie wymaga jednoznacznie od inwestorów weryfikacji tego typu zagrożeń. W efekcie wiele budynków, w tym osiedli mieszkaniowych powstaje na terenach zanieczyszczonych – szkodzących środowisku i zdrowiu mieszkańców. Czy wobec tego przed wydaniem pozwolenia na budowę powinna być przeprowadzona analiza zanieczyszczeń gruntu ?

Zanieczyszczenie ziemi i remediacja

Zapisy prawa dotyczą każdego właściciela działki, a więc zarówno właścicieli zakładów przemysłowych, ale również właścicieli małych działek budowlanych czy deweloperów. Wszystkie te podmioty zobowiązane zostały do przeprowadzania badań gleby na swój koszt. Gdy ziemia będzie w złym stanie właściciele będą musieli dodatkowo zapłacić za jej oczyszczenie (tzw. remediacja gruntu).

W rozporządzeniu określono następujące zagadnienia:
•  wyszczególnienie, jakie substancje powodują ryzyko szczególnie istotne dla ochrony powierzchni ziemi, ich dopuszczalne zawartości w glebie i ziemi, zróżnicowane dla poszczególnych właściwości gleby oraz grup gruntów;
•  szczegółowe wymagania dotyczące ustalania dopuszczalnej zawartości substancji powodujących ryzyko;
•  etapy prowadzenia identyfikacji terenów zanieczyszczonych ;
•  rodzaje działalności mogących z dużym prawdopodobieństwem powodować historyczne zanieczyszczenie powierzchni ziemi;
•  metodyka wykonywania badań zanieczyszczeń;
•  szczegółowe wymagania dotyczące oceny zanieczyszczenia gleby, ziemi lub wód gruntowych na terenie zakładu, w którym jest lub była eksploatowana instalacja wymagająca uzyskania pozwolenia zintegrowanego.

Zanieczyszczenie ma miejsce, gdy następuje przekroczenie dopuszczalnej zawartości substancji powodującej ryzyko. Dostępna jest lista substancji, których obecność w ziemi oznacza traktowanie nieruchomości jako zanieczyszczonej. W rozporządzeniu obniżono dopuszczalne limity substancji. Oznacza to, że gleba lub ziemia dotychczas uznawana za czystą, może być traktowana jako zanieczyszczona. Rozporządzenie ujednolica przedział głębokości, dla których dokonuje się oceny zanieczyszczenia. Wprowadzona została taka sama głębokość dla wszystkich grup gruntów. Wprowadzono też dopuszczalne wartości substancji dla powierzchniowej warstwy gleby, to jest 0–25 cm poniżej poziomu terenu oraz osobno dla głębszych warstw poniżej 25 cm.

WAŻNE!

Ministerstwo Rozwoju pracuje nad nowelizacją rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Do przedstawionego projektu odniosło się Stowarzyszenie Instytut Remediacji Terenów Zanieczyszczonych. W opinii SIRTZ jednym z ważnych problemów jest konieczność wprowadzenia zmiany przepisów w zakresie oceny ryzyka występowania zanieczyszczeń gruntu i ewentualnego przeprowadzenia badań pod kątem występowania zanieczyszczeń chemicznych. Zgodnie z obowiązującymi regulacjami, konieczność oczyszczenia gruntu dotyczy tylko tych obszarów, na których stwierdzono zanieczyszczenia. W praktyce oznacza to, że badanie gruntów pod kątem zanieczyszczeń nie jest zazwyczaj wykonywane, jeśli w terenie, na którym planowana jest budowa, zidentyfikowano już zanieczyszczenia. Najwyższa Izba Kontroli wykazała, że 28,5% skontrolowanych starostw powiatowych i urzędów miast na prawach powiatu zakończyło lub prowadziło budowę osiedli mieszkaniowych lub budynków użyteczności publicznej na terenach historycznie zanieczyszczonych lub takich, gdzie istniało ryzyko występowania zanieczyszczenia powierzchni ziemi.

Dopuszczalne zawartości substancji powodujących ryzyko podzielono w zależności od grupy gruntów, wydzielonych w oparciu o sposób ich użytkowania. Zgodnie z rozporządzeniem, sposób użytkowania gruntu określa się zgodnie z ewidencją gruntów i budynków, wynikającą z rozporządzenia z 29 marca 2001 w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli dla danego terenu opracowano miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to przeznaczenie gruntu określa się zgodnie z tym planem.

W sposób szczególny potraktowano obszary poddane ochronie na podstawie przepisów ustawy Prawo wodne, w szczególności tereny ujęć wody i strefy ochronne ujęć wody. Rozporządzenie zalicza je do grupy gruntów 1, bez względu na oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z kolei parki narodowe i rezerwaty przyrody rozporządzenie zalicza do grupy gruntów 2.

Zamieszczony w rozporządzeniu katalog substancji powodujących ryzyko nie ma charakteru zamkniętego. Jeżeli gleba lub ziemia jest lub może być zanieczyszczona substancją inną niż wymienioną w rozporządzeniu, to należy przeprowadzić ocenę realnego zagrożenia i rozważyć przeprowadzenie remediacji. W tym celu należy opracować pisemną analizę, w której zbadany zostanie wpływ obecności substancji w glebie lub ziemi na zdrowie ludzi i stan środowiska, uwzględniając: charakterystykę substancji i charakterystykę ryzyka dla zdrowia ludzi.

Identyfikacja terenów zanieczyszczonych

Rozporządzenie formalizuje procedurę identyfikacji terenów zanieczyszczonych. Wyróżnionych zostało 5 szczegółowo opisanych etapów. Należy wspomnieć, że poprzednie rozporządzenie wyróżniało tylko 3 etapy i nie określało wytycznych dla przeprowadzenia oceny zanieczyszczenia.

1 etap - obejmuje ustalenie działalności mogącej być przyczyną zanieczyszczenia na danym terenie obecnie lub w przeszłości. W załączniku nr 2 do rozporządzenia określono rodzaje działalności, które mogą z dużym prawdopodobieństwem powodować historyczne zanieczyszczenie powierzchni ziemi wraz ze wskazaniem przykładowych zanieczyszczeń dla tych działalności. Tego typu wyliczenie jest zupełną nowością.

2 etap - obejmuje ustalenie listy substancji powodujących ryzyko, których wystąpienie jest spodziewane na danym terenie.

3 etap - polega na zebraniu oraz analizie dostępnych i aktualnych źródeł informacji istotnych dla oceny zagrożenia zanieczyszczenia gleby lub ziemi na danym terenie oraz dostępnych i aktualnych badań zanieczyszczenia. Wymieniono, co należy traktować za istotne źródło informacji. Zgodnie z rozporządzeniem jest to między innymi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, prognoza oddziaływania na środowisko, program ochrony powietrza czy decyzje określające warunki korzystania ze środowiska. Za aktualne badanie zanieczyszczenia uznano takie wyniki badań, od których wykonania nie upłynęło więcej niż 10 lat. Warunkiem jest też to, by badania te wykonały specjalistyczne laboratoria, określone w ustawie Prawo ochrony środowiska, zgodnie z metodyką z rozporządzenia.

4 etap - obejmuje zebranie informacji koniecznych do wykonania badań wstępnych oraz wykonanie badań wstępnych. Celem tych badań jest potwierdzenie lub wyeliminowanie możliwości zanieczyszczenia ziemi lub gleby.

5 etap - następuje w razie potwierdzenia zanieczyszczenia, czyli wykonania badań szczegółowych. Mają one potwierdzić i doprecyzować badania wstępne oraz określić zasięg występowania zanieczyszczenia. W tym etapie należy sporządzić także szczegółową dokumentację. Rozporządzenie w § 9 i 10 oraz w załączniku nr 3 szczegółowo określa metodykę przeprowadzania badań. Nowym rozwiązaniem jest to, że jeżeli na danym etapie wykluczone zostanie zanieczyszczenie ziemi lub gleby, to można zrezygnować z przeprowadzania dalszych etapów.

Powyższe rozporządzenie ma poważne skutki dla wszystkich właścicieli nieruchomości, jak również dla osób planujących zakup gruntu. Obowiązkowe badania są bowiem bardzo kosztowne. Na przykład dla tradycyjnej działki budowlanej to koszt około 10 tys. zł. Należy to uwzględnić, planując zakup działki pod budowę domu. Jeszcze większy koszt wiąże się z usuwaniem zanieczyszczenia, w razie gdy zostanie ono stwierdzone. Koszty te mogą sięgać dziesiątek, a nawet setek tysięcy złotych. W przypadku deweloperów można zakładać, że będą chcieli przerzucić ten koszt na kupujących przez podwyżkę ceny sprzedaży metra kwadratowego. Z kolei podmioty indywidualne, przed zakupem działki powinny rozważyć przeprowadzenie badań nieruchomości lub żądać od sprzedawcy wyników takich badań. Pozwoli to uniknąć przykrego zaskoczenia o konieczności przeprowadzenia kosztownego oczyszczenia gruntu.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej