Audyt nieruchomości. Jakie audyty warto wykonać przed wyborem działki pod halę magazynową?
Audyt nieruchomości: techniczno-środowiskowy oraz prawny to dwa podstawowe audyty, których przeprowadzanie praktykuje się w przypadku gruntów przeznaczonych pod zabudowę magazynową i przemysłową. Pola analizy w pewnych obszarach pokrywają się, czego przykładem jest weryfikacja zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Spis treści
Do pewnego etapu inwestor może sam sprawdzić podstawowe parametry prawne oraz techniczne danej nieruchomości, w tym terenu pod inwestycje. Zazwyczaj po zidentyfikowaniu głównych zagrożeń decyduje się na kolejny etap analizy, którym jest sporządzenie odpowiednich branżowych audytów nieruchomości. Mają one na celu zweryfikowanie każdego aspektu przyszłej inwestycji i zidentyfikowanie problemów, jakie mogą się pojawić. Raporty z audytów uwzględniają propozycję ich rozwiązania wraz z oszacowaniem dodatkowych wydatków i potrzebnego czasu.
W przypadku terenu pod inwestycje – gruntów przeznaczonych pod zabudowę magazynową i przemysłową – zazwyczaj przeprowadza się dwa podstawowe audyty nieruchomości: audyt techniczno-środowiskowy oraz audyt prawny nieruchomości. Zakresy analizy w pewnych obszarach pokrywają się, np. w przypadku weryfikacji zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Raporty precyzyjnie opisują aktualny sposób zagospodarowania działki i sprawdzają dane z ewidencji gruntów oraz informacje zawarte w księdze wieczystej dotyczące wybranego terenu pod inwestycję. Prawdziwą wartość dodaną ma natomiast ich branżowy charakter. Żaden z audytów nie jest dominujący – w tym przypadku akcenty uzależnione są od indywidualnych uwarunkowań danej nieruchomości. Opracowanie każdego audytu angażuje dużą liczbę specjalistów z różnych branż, a czas oczekiwania na gotowy raport wynosi średnio ok. dwóch miesięcy. Ich koszt może wahać się w przedziale 10–50 tys. zł za jeden audyt.
Audyt techniczno-środowiskowy
Audyt techniczno-środowiskowy nieruchomości w swej istocie bada działkę budowlaną pod kątem przydatności warunków gruntowych dla przyszłej inwestycji i polega głównie na określeniu nośności gruntu oraz sprawdzeniu stopnia zanieczyszczenia np. metalami ciężkimi lub substancjami ropopochodnymi. Niektóre firmy działające na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce analizują teren pod inwestycję również pod kątem skażenia radioaktywnego. Wyniki tego rodzaju badań mają często kluczowy wpływ na ostateczną cenę nieruchomości, jaką inwestor jest gotowy zapłacić. Dopiero wnioski zawarte w audycie techniczno-środowiskowym nieruchomości dają stuprocentową odpowiedź na pytanie, czy warunki gruntowe gwarantują opłacalność danego projektu. Może się zdarzyć, że inwestor będzie szukał działki magazynowo-przemysłowej, ale z istniejącą już zabudową. W takim przypadku audyt techniczny nieruchomości będzie również zawierał analizę tej zabudowy wraz z określeniem oddziaływania na środowisko.
Podobny scenariusz realizowany jest w przypadku działek niezabudowanych – tzw. techniczne due diligence również będzie zawierało wnioski dotyczące wpływu przyszłej inwestycji na otoczenie. Należy pamiętać, że w Polsce nie obowiązuje żaden oficjalny katalog wytycznych, który byłby wiążący dla firm wykonujących audyty techniczno-środowiskowe nieruchomości. Specjalizujące się w nich podmioty bazują głównie na doświadczeniu i specyfikacji dostarczonej przez zamawiającego.
Warto wspomnieć, że część firm odnosi się do Standard Practice for Environmental Site Assessments, opracowanych przez American Society for Testing and Materials. W dużym skrócie wytyczne te zakładają wykonanie trzech faz badań, z których każda następna jest bardziej szczegółowa od poprzedniej. Oprócz przeprowadzania badań gruntowych i oddziaływania na środowisko audyt techniczno-środowiskowy koncentruje się również na zagadnieniu zaopatrzenia gruntu w infrastrukturę techniczną. Szczegółowo analizuje zapotrzebowanie danej inwestycji na media oraz określa koszty budowy brakujących fragmentów sieci i przyłączy wraz z oszacowaniem czasu potrzebnego na ich realizację.
Audyt prawny nieruchomości
Audyt prawny nieruchomości dotyczy kwestii, które mogą utrudnić zakup gruntu, a nie są bezpośrednio związane z zagadnieniami technicznymi. Pewne okoliczności prawne, zidentyfikowane w pierwszym etapie sprawdzania terenu pod inwestycję, wymagają dalszej, pogłębionej analizy. Praca prawników ma na celu wskazanie tzw. czerwonych flag, które w jasny sposób definiują obszary problematyczne w kontekście nabycia gruntu czy realizacji samej inwestycji. Aby audyt prawny nieruchomości był przeprowadzony prawidłowo, bardzo ważna jest współpraca właściciela działki z inwestorem. Od jego zgód i upoważnień zależy, czy kancelaria przeprowadzająca badanie będzie miała bezpośredni dostęp do wszystkich niezbędnych dokumentów dotyczących działki.
Sprawna współpraca przekłada się na skrócenie czasu trwania audytu nieruchomości, a częściowo też na jego koszty. Inwestor poszukujący terenu pod inwestycję magazynową czy przemysłową nie zawsze musi dysponować wiedzą pozwalającą mu na przeprowadzenie tego procesu we własnym zakresie. Często audyt prawny nieruchomości zawiera wyjaśnienia różnych procedur urzędowych, z którymi trzeba się zmierzyć przed uzyskaniem np. pozwolenia na budowę. Z punktu widzenia działki industrialnej ważnymi zagadnieniami są kwestie dotyczące procedury odrolnienia, wyłączenia z produkcji rolnej oraz leśnej, odkupu i pierwokupu czy różnych form ochrony danego obszaru. Istotne znaczenie ma też informacja o sytuacji podatkowej i braku zaległości w kontekście opłat za grunt. W przypadku kiedy działka stanowi część składową nabywanej spółki, pierwszorzędną rolę będzie odgrywało zbadanie jej stanu prawnego.
Zlecenie wykonania opisanych audytów nieruchomości jest sprawą kluczową dla całej inwestycji. Nie można rozważać kupna terenu pod inwestycję o charakterze industrialnym bez zlecenia tego typu badań. Ich zakres nigdy nie jest taki sam, ponieważ każdy grunt i inwestycja różnią się od siebie. Duża waga audytów nieruchomości wynika z ich szczegółowości, a co za tym idzie – konieczności zaangażowania w ich przygotowanie znacznej liczby specjalistów z danej branży. Wnioski zawarte w tych opracowaniach są kluczowe dla dalszych decyzji podejmowanych przez inwestora.
