Powierzchnie biurowe: jeszcze 120 000 mkw. do końca 2010 roku
W III kwartale 2010 r. największą transakcją na rynku warszawskim była renegocjacja umowy najmu przez Pekao S.A. w Lipowy Office Park, zaledwie dwa lata po podpisaniu umowy. Na rynkach regionalnych: kontynuacja pozytywnych tendencji - wzrost aktywności najemców i deweloperów.
Warszawa
Po spadku aktywności na warszawskim rynku powierzchni biurowych w II kwartale, poziom popytu w ciągu ostatnich trzech miesięcy znacznie się zwiększył, chociaż aż za 25% tej wartości odpowiada renegocjacja jednej umowy najmu. Od pół roku poziom pustostanów utrzymuje się na tym samym poziomie. Na niemal niezmienionym poziomie pozostały również stawki najmu.
Podaż w Warszawie zwiększyła się w III kwartale 2010 zaledwie o około 15 000 m2. Do użytku oddano trzy budynki: Uniqa Forum i drugą fazę CTA Plaza w strefie Południowej Zachodniej (Ochota/Włochy) oraz siedzibę firmy Juwentus w strefie Południowej Dolnej (okolice ul. Puławskiej).
W budowie znajduje się obecnie ponad 233 000 m2 powierzchni biurowych, z czego od 43 000 do 55 000 m2 ma zostać oddane jeszcze w 2010 r. Będzie to m.in. Zebra Tower (17 000 m2) na obrzeżach centrum oraz BTD (8205 m2) w strefie Południowej Górnej (Mokotów). Po spadku aktywności w drugim kwartale tego roku, w ostatnich trzech miesiącach zanotowany został wzrost popytu. Zawarto transakcje najmu na łączną sumę blisko 152 000 m2.
- Największą transakcją na rynku była renegocjacja umowy najmu przez Pekao S.A. w Lipowy Office Park (38 450 m2), zaledwie dwa lata po podpisaniu umowy – mówi Paweł Skałba, partner w Dziale Powierzchni Handlowych Colliers International. – Największą nową transakcję zawarła Grupa Aviva, która zdecydowała się na wynajęcie 13 050 m2 w czwartej fazie Platinium Business Park.
Nadal utrzymuje się duży udział renegocjacji i przedłużeń umów w aktywności rynkowej (35%). Zwiększył się natomiast udział umów typu pre-lease – do poziomu 14,8%. Dla porównania – w II kwartale transakcje tego typu stanowiły zaledwie 2,3% całej aktywności.
Poziom pustostanów w Warszawie utrzymał się na takim samym poziomie co w II kwartale (8%). Zwiększyła się jednak nieco dostępność powierzchni w centrum miasta, podczas gdy spadł wskaźnik pustostanów w dzielnicach poza centrum. Związane jest to z wyprowadzką kilku najemców z centrum miasta do innych dzielnic (głównie na Mokotów).
W 2010 roku stawki czynszów utrzymują sie na niemal niezmienionym poziomie. Stawki wywoławcze w centrum Warszawy wahają się od 18 do 25 EUR / m2. Poza centrum stawki są znacznie niższe, w większości budynków na Mokotowie i Ochocie wahają się między 12 a 16 EUR / m2. Nieco wyższe stawki oferowane są w budynkach położonych w pobliżu centrum. Najemcy nadal mogą liczyć na upusty, zwłaszcza przy podpisywaniu umów pre-lease.
- W najbliższych miesiącach sytuacja na rynku powierzchni biurowych w Warszawie powinna pozostać stabilna i nadal sprzyjać najemcom – mówi Robert Karniewski, partner w Dziale Powierzchni Biurowych Colliers International. – Biorąc jednak pod uwagę wysoki poziom popytu oraz niewielką ilość projektów wchodzących w fazę realizacji, możemy się spodziewać spadku dostępności powierzchni, co z kolei wpłynie na zmianę sytuacji na korzyść wynajmujących w III/IV kwartale 2011 r.
Rynki regionalne
III kwartał na rynkach regionalnych był kontynuacją pozytywnych tendencji, które zaobserwowano już w I półroczu. Na szczególną uwagę zasługuje wzrost aktywności najemców. To ożywienie przekłada się również na wzrost aktywności deweloperów, którzy rozpoczynają nowe inwestycje biurowe. W III kwartale do użytku oddano około 43 000 m2 nowoczesnych powierzchni biurowych, z czego najwięcej, bo blisko 17 500 m2, zasiliło rynek krakowski. Największe ukończone obiekty to biurowiec Oxygen (14 000 m2) zrealizowany przez firmę Echo Investment w Szczecinie oraz pierwszy budynek (12 000 m2) w ramach krakowskiego Quattro Business Park, budowanego przez Grupę Buma.
Na koniec III kwartału 2010 r. w budowie znajdowało się blisko 65 000 m2 z planowaną datą oddania przypadającą na IV kwartał 2010 oraz ponad 250 000 m2, których ukończenie ma nastąpić w latach 2011-2012 na głównych i mniejszych rynkach regionalnych.
- Miniony kwartał cechowała wysoka aktywność najemców – mówi Marek Ciunowicz, partner w Dziale Powierzchni Biurowych Colliers International. – Największą popularnością cieszył się Kraków, gdzie doszło m.in. do podpisania kolejnej już w tym roku znaczącej umowy typu pre-lease dotyczącej najmu powierzchni w projekcie Green Office budowanym przez Grupę Buma.
Należy podkreślić znaczący udział nowych umów w całkowitej aktywności najemców zanotowanej w III kwartale.
Wszystkie główne rynki z wyjątkiem Trójmiasta, gdzie oddano do użytku nowy nieskomercjalizowany jeszcze projekt, odnotowały spadek poziomu pustostanów. Wrocław pozostaje lokalizacją z najmniejszą ilością dostępnej powierzchni wśród sześciu głównych rynków regionalnych. Chociaż współczynnik pustostanów nieznacznie spadł na skutek nowych umów najmu podpisanych w III kwartale w Łodzi i Katowicach, miasta te pozostają lokalizacjami o najwyższych wskaźnikach niewynajętej powierzchni.
Wywoławcze stawki czynszu w miastach regionalnych kształtują się między 12 a 15 EUR/m2. W najlepszych lokalizacjach stawki sięgają 16 EUR/m2. Średnie stawki czynszu w Łodzi i Katowicach należą do najniższych i kształtują się na poziomie 12-13 EUR/m2.
- Kilka najbliższych miesięcy nie powinno przynieść większych zmian na rynkach regionalnych. Podobnie jak w Warszawie sytuacja pozostanie stabilna i będzie sprzyjać najemcom na rynkach o wysokiej dostępności powierzchni – mówi Marcin Kania, partner w Dziale Powierzchni Biurowych Colliers International. – W przypadku Wrocławia najemcy zainteresowani większymi modułami będą musieli poczekać na ukończenie nowych obiektów.
